（文/童潔  編輯/馬媛媛）房企旗下物管公司過于依賴母公司的弊端正在顯現(xiàn)。

3月20日，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布2022年度業(yè)績公告。根據(jù)年報，2022年，融創(chuàng)服務(wù)收入與利潤雙雙下滑，其中，其錄得收入約為71.26億元，同比下降約9.8%；毛利約為16.04億元，同比下降約35.6%；擁有人應(yīng)占虧損約為4.82億元，擁有人核心凈利潤約為7.63億元，同比下降約45.6%。

業(yè)績會上，融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲毫不諱言融創(chuàng)服務(wù)在過去一年受到母公司融創(chuàng)中國的影響，除了業(yè)績受到拖累之余，在外拓方面，有業(yè)主會對融創(chuàng)中國的現(xiàn)狀產(chǎn)生顧慮，競爭對手也會在一定程度上放大母公司對融創(chuàng)服務(wù)的影響。

但其竭力向外界展示著融創(chuàng)服務(wù)積極的一面，表示母公司的狀況正在得到改善，2023年母公司對融創(chuàng)服務(wù)的影響會逐步消除，而融創(chuàng)服務(wù)的基本盤也將保持相對的穩(wěn)定和向好。

計提導(dǎo)致虧損約10億元

若將融創(chuàng)服務(wù)2022年的成績與2021年相比，過去的一年，融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)績可以用“慘淡”一詞來形容。

與2022年收入、利潤暴跌的情形有所不同，在2021年，融創(chuàng)服務(wù)實現(xiàn)營收79.04億元，同比增長幅度達到70.9%；毛利24.91億元，同比增長95.3%；年內(nèi)利潤13.58億元，同比增長幅度高達118.5%。

具體而言，毛利方面，融創(chuàng)服務(wù)的四項業(yè)務(wù)毛利率均下降，其中，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率從25.7%下降至23.0%。其在年報中解釋，主要原因是對部分回款率偏低的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整了收入確認節(jié)奏，導(dǎo)致部分收入未于本年度確認。此外，地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行和疫情影響也對部分業(yè)務(wù)造成了不利影響。

事實上，母公司融創(chuàng)中國的確對融創(chuàng)服務(wù)去年的業(yè)績造成了極大的負面影響。

融創(chuàng)服務(wù)作為融創(chuàng)中國旗下物管板塊，其一度對母公司有著極強的依賴。從歷年財報中可以看到，2021年，來自融創(chuàng)中國及其附屬公司、聯(lián)營公司及合營公司的收入曾占據(jù)融創(chuàng)服務(wù)總收入的42%。

自上市以來，融創(chuàng)服務(wù)一直在大力拓展第三方業(yè)務(wù)，以此降低對母公司的依賴。這在此次財報中亦有體現(xiàn)。

在拓展面積方面，融創(chuàng)服務(wù)2022年合約建筑面積約為3.93億平方米，來自第三方的合約面積占比約為39%；在管建筑面積約為2.44億平方米，其中來自第三方的在管面積占比約為37%。更清晰的數(shù)據(jù)是，截至2022年年末，來自母公司的相關(guān)收入在其總收入中的占比已經(jīng)下滑至18%。

然而，這并不足以讓融創(chuàng)服務(wù)避免被母公司“爆雷”拖累。去年5月，融創(chuàng)中國官宣境外債務(wù)違約，引爆債務(wù)危機“炸彈”，融創(chuàng)服務(wù)不出意外被碎片所傷。

在業(yè)績會上，融創(chuàng)服務(wù)首席財務(wù)官楊曼透露，2022年融創(chuàng)服務(wù)對于地產(chǎn)的一些關(guān)聯(lián)方計提了14億元的壞賬，對公司歸母利潤的影響大概在10億元左右，導(dǎo)致最后業(yè)績呈現(xiàn)出虧損的狀態(tài)。

但曹鴻玲指出，在經(jīng)歷了2022年的行業(yè)巨變之后，物業(yè)的整體增長受挫，加上疫情的影響，行業(yè)高度承壓，隨著環(huán)境的變化物業(yè)的整體估值滑坡，資本褪去。這樣也推動了融創(chuàng)服務(wù)更加理性的向內(nèi)回觀，更加清醒地面對和解決規(guī)模發(fā)展過程中的問題和痛點。

據(jù)悉，去年，融創(chuàng)服務(wù)已著手對于回款存在問題的、非主要業(yè)務(wù)等進行調(diào)整。半年前，融創(chuàng)服務(wù)就在半年報中表態(tài)，“堅決以市場化的角度對待非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，進行戰(zhàn)略收縮，嚴格以款項可收回為原則，對有風(fēng)險的業(yè)務(wù)堅決止損，對存續(xù)的業(yè)務(wù)優(yōu)化成本配置、減編提效”。

曹鴻玲認為，在經(jīng)歷去年的調(diào)整之后，目前融創(chuàng)服務(wù)的經(jīng)營狀況相對穩(wěn)定。且母公司的債務(wù)問題也在逐步化解和解決問題，不久前，融創(chuàng)中國披露了債務(wù)重組方案，相當于有了實質(zhì)性的進展。其進而稱，2022年其對融創(chuàng)服務(wù)的影響已經(jīng)是最大化了，未來地產(chǎn)公司對融創(chuàng)服務(wù)的影響會越來越小。

“物業(yè)是有增長空間的行業(yè)”

融創(chuàng)服務(wù)管理層說，回顧2022年乃至以前年份，整個行業(yè)也曾繁花似錦、也曾風(fēng)雨兼程。但2022年，整個物管行業(yè)元氣大傷，融創(chuàng)服務(wù)也站到了分叉路。

“對于物業(yè)行業(yè)，我們理解還是一個相對安全，有增長空間的行業(yè)?！痹谔峒拔磥淼陌l(fā)展時，融創(chuàng)服務(wù)仍然表示出信心。曹鴻玲在業(yè)績會上對外透露，對于接下來的五年，融創(chuàng)服務(wù)的關(guān)鍵詞是“聚焦”和“突破”。

其中，在社區(qū)生活服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)方面，楊曼表示，2023年要著重做好三個事情，第一是對于自營模式的再深化，第二是對于聯(lián)動機制要做好，第三是持續(xù)做好數(shù)科的進程。

照此計劃推進，融創(chuàng)服務(wù)預(yù)計，未來三年，社區(qū)生活服務(wù)會實現(xiàn)35%的復(fù)合增量，2025年的收入占到基礎(chǔ)物管收入的15%左右，收入和核心利潤在三年內(nèi)保持10%到15%的增速。

此外，融創(chuàng)服務(wù)認為，商業(yè)運營賽道存在一定的機會。2021年，融創(chuàng)服務(wù)新拓展的商業(yè)運營賽道，但去年因疫情影響，全年商業(yè)運營管理服務(wù)收入1.48億元，下降15.9%。但管理層稱，從2023年開年的數(shù)據(jù)來看，今年消費者信心的恢復(fù)非常顯著，客流和銷售額同比都達到了雙位數(shù)的增長，這方面給這個行業(yè)注入了更多的信心。

至于2023年的外拓策略，融創(chuàng)服務(wù)方面透露，主要為三方面：更加聚焦城市拓展戰(zhàn)略、嚴格把控項目的獲取質(zhì)量和不斷持續(xù)強化服務(wù)標簽。根據(jù)計劃，2023年，融創(chuàng)服務(wù)將聚焦一二線的45個城市，指標分解到每個聚焦城市，2023年外拓合同簽約額保持穩(wěn)定增長。

楊曼稱，從融創(chuàng)服務(wù)的基礎(chǔ)物管規(guī)模上來說，未來三年會保持20%左右的三年復(fù)合增長速度，每年的增量在6000萬平方米?！暗禺a(chǎn)項目有很多簽了還沒有交付，這部分大概在9000萬平方米，會在三年進行交付的轉(zhuǎn)化，融創(chuàng)服務(wù)自己第三方的拓展方面，手里還有6500萬平方米已經(jīng)簽約還沒有交付，相信每年的新拓展也會有所增長?！?

最后值得一提的是，計提10億元虧損的情況下，融創(chuàng)服務(wù)仍舊決定進行派息。2022 年，融創(chuàng)服務(wù)宣派末期股息每股0.137元，合計約4.19億元，分紅總額占據(jù)凈利潤的55%左右。