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增收不增利的招商局置地,“裁掉”近兩成員工
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)3月15日,招商局置地發(fā)布2022年全年業(yè)績報(bào)告。
報(bào)告顯示,2022年,招商局置地連同其聯(lián)營公司及合營企業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售總額478.61億元,同比減少約13.29%;合同銷售總面積為193.17萬平方米,同比下降約19.24%。
觀察者網(wǎng)了解到,2021年,招商局置地是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多正面增長的房企,連同聯(lián)合營公司獲得簽約銷售額552億元,同比增長11%,達(dá)成年初定下的550億元銷售目標(biāo)?;蛟S是出于謹(jǐn)慎,招商局置地2022年的銷售目標(biāo)未變,仍為550億元。
但這一次,招商局置地失約了年度目標(biāo)。按已完成478.61億元銷售額計(jì)算,招商局置地僅完成目標(biāo)的87.02%,距離達(dá)成目標(biāo)還有一段距離。
受銷售數(shù)據(jù)影響,招商局置地增收卻不增利。報(bào)告期內(nèi),其營業(yè)額雖較2021年同期的259.21元億增加約15.2%至298.71億元,但其毛利和凈利潤卻在下滑,其中,毛利為40.04億元,較2021年同期的47.92億元下降約16.4%;歸屬母公司股東的凈利潤為3.29億元,較2021年同期的5.61億元減少約41.09%。
此外,就區(qū)域布局來看,2022年,招商局置地于佛山、廣州、重慶、南京及句容、西安以及香港實(shí)現(xiàn)營收14.39億元、14.57億元、50.08億元、141.52億元、77.43億元、0.74億元,分別占總營收的4.8%、4.9%、16.8%、47.4%、25.9%及0.2%。
毛利率下滑
前幾年拿“地王”的聲音有多響,這幾年招商局置地的毛利率就跌的有多慘。
報(bào)告顯示,招商局置地2022年毛利率約為13.4%,較2021年同期的18.5%下降5.1個(gè)百分點(diǎn)。
這是個(gè)什么概念?關(guān)于毛利率和盈利能力,有房企人士于近期表示,行業(yè)盈利能力下滑,15%-20%的毛利率是合理的區(qū)間,符合當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。換言之,擁有央企背景的招商局置地毛利率并不合理。
此外,2018年至2022年,招商局置地的銷售毛利率分別為33.36%、32.54%、24.9%、18.49%、13.4%,五年時(shí)間毛利率已經(jīng)“腰斬”。而在這五年時(shí)間里,招商局置毛利率每下降一次,其毛利也呈現(xiàn)增速減緩或下滑的局面。
而針對毛利下滑的原因,招商局置地多以“結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項(xiàng)目占比較高及撇減物業(yè)”進(jìn)行解釋。以2022年毛利下滑舉例,招商局置地回應(yīng)主要由于2022年結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項(xiàng)目占比較高及撇減物業(yè)2.07億元所致。
此外,據(jù)2020年度報(bào)告顯示,招商局置地錄得毛利為47.20億元,同比下降約25%;毛利率約為25%,相比上年下降8個(gè)百分點(diǎn)。招商局置地當(dāng)時(shí)表示,毛利下滑主要由于結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項(xiàng)目占比較高及于2020年撇減物業(yè)8.5億元所致。
招商局置地毛利率較低項(xiàng)目占比較高的原因,或許與“不競爭協(xié)議”有關(guān)。2019年,招商局置地與招商蛇口為了避免同業(yè)競爭,訂立了不競爭契據(jù),以地域?yàn)橄迍澋貫橥酢?
具體來說,招商局置地業(yè)務(wù)主要集中于佛山、廣州、南京及句容、重慶和西安等城市,招商蛇口不會(huì)與其競爭;與此同時(shí),除上述城市外,招商局置地也不會(huì)在其他城市與招商蛇口競爭。
但沒想到的是,重慶、西安、南京、廣州等城市的拿地競爭壓力越來越大,招商局置地雖然以高溢價(jià)力壓了一眾房企,但也在對手的步步緊逼下壓縮了自己的利潤空間,造成如今毛利率不斷下滑的局面。
以2021年上半年的土拍市場舉例,招商局置地以14.44億元總價(jià)在德信、卓越、綠城、金地、保利等房企中脫穎而出,競得西安市西咸新區(qū)秦漢新城 XXQH-WB05-40 地塊項(xiàng)目,樓面價(jià)9993元/平方米,溢價(jià)率156%。
與此同時(shí),招商局置地在重慶土拍市場以逼近130%的溢價(jià)率創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)22城第一批集中供地的最高溢價(jià)率。資料顯示,4月29日,招商局置地先以32.5億元總價(jià)、129.98%溢價(jià)率、10460元/平方米成交樓面價(jià)拿下重慶西永279.83畝地,后再以3.25億元、40.5%溢價(jià)率、12671元/平方米樓面價(jià)拿下彩云湖板塊19.24畝地。
或許是此前拿地成本過高,招商局置地2022年拿地十分慎重,僅新增重慶九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)地塊和南京NO2022G51地塊,前者以底價(jià)競得,總土地總價(jià)43.24億元。截至2022年12月31日,招商局置地未售或未預(yù)售之物業(yè)之可售建筑面積(土地儲(chǔ)備)為460.08萬平方米。
招商局置地表示,截至2022年12月31日,本集團(tuán)在廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容擁有包括45個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之組合,主要集中開發(fā)住宅物業(yè)以及住宅及商業(yè)綜合物業(yè),產(chǎn)品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。
開源節(jié)流
在“老大哥”萬科的帶領(lǐng)下,招商局置地也步入開源節(jié)流的隊(duì)伍中。
招商局置地表示,未來房地產(chǎn)市場發(fā)展具備不少有利條件,一是,我國仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段。去年常住人口城鎮(zhèn)化率比先前年度提高了0.5個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到65.22%,但是與發(fā)達(dá)國家80%左右的水平相比仍然不高。于2022年,我國新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大,這些就是未來的發(fā)展空間。
“二是,房地產(chǎn)市場合理需求將逐步釋放。各地出臺(tái)不少措施支持剛性和改善型住房需求,有助于提高購房者購房意愿?!?
在預(yù)判市場走勢后,招商局置地認(rèn)為,“行業(yè)政策有所改善,房地產(chǎn)未來仍是10萬億級的大市場,隨著去年十一月的地產(chǎn)政策的‘三箭齊發(fā)’以及‘金融16條’等紓困政策的出臺(tái),房地產(chǎn)企業(yè)信用和房地產(chǎn)銷售有望改善,地產(chǎn)銷售在2023年反彈的概率增加,從而帶動(dòng)地產(chǎn)投資企穩(wěn),迎來可觀的信用擴(kuò)張?!?
為了能在2023年逆勢增長,招商局置地將從幾處著手做到精益求精。首先是開源節(jié)流,奮力將三費(fèi)水平(即銷售開支、管理開支及融資開支)控制在行業(yè)標(biāo)桿以下,爭取管理紅利。
資料顯示,2022年,招商局置地的銷售成本、融資成本分別為258.68億元、6.28億元,前者較2021年同期的244.3億元增長22.42%,后者較2021年同期的6.92億元減少10.19%,一增一減后招商局置地的成本仍舊很高。
另需注意的是,截至2022年12月31日,招商局置地在中國及香港僱用799名員工,較2021年的962名減少了163名,同比減少16.94%。
“其次是‘以人為本’”理念經(jīng)營”,招商局置地進(jìn)一步表示,只有堅(jiān)守客戶價(jià)值本源,堅(jiān)持質(zhì)量發(fā)展,發(fā)揚(yáng)工匠精神,切實(shí)提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量;強(qiáng)化員工人才培養(yǎng),夯實(shí)創(chuàng)新人才基礎(chǔ),為優(yōu)秀員工創(chuàng)造成長機(jī)會(huì)。
“第三是增強(qiáng)數(shù)字化應(yīng)用賦能,運(yùn)用數(shù)字化創(chuàng)新手段,輔助在線營銷、公建提速、“拾焰計(jì)劃”(全民營銷)等多措并舉堅(jiān)決出售庫存,改善資產(chǎn)質(zhì)量,力?,F(xiàn)金流長期處于安全邊界內(nèi)。”招商局置地在年報(bào)中說道。
標(biāo)簽 招商局置地- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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