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龍湖:財務(wù)盤面穩(wěn)健、債務(wù)結(jié)構(gòu)安全是穿越周期的利器
(文/童潔 編輯/馬媛媛)過去的2022年,是龍湖新舊交接的一年,盡管外部市場仍然風(fēng)雨交加,但龍湖交出了一份不錯的成績單。
年報顯示,龍湖在2022年全年錄得合同銷售額2015.9億元,對應(yīng)銷售總建筑面積為1304.7萬平方米,營業(yè)額同比增長12.2%,達2505.7億元。
業(yè)績會上,龍湖未來的發(fā)展亦成為關(guān)注焦點。龍湖集團董事長兼CEO陳序平表示,“龍湖的底色,比如‘善待你一生’的企業(yè)理念、‘空間即服務(wù)’的經(jīng)營戰(zhàn)略、穩(wěn)健的財務(wù)策略和企業(yè)文化。這些公司的底色不會變,還會持續(xù)加強?!?
五年內(nèi)經(jīng)營性利潤占比有望達到50%
去年,龍湖是業(yè)界為數(shù)不多實現(xiàn)收入、利潤雙增長的房企,在極為波動的周期中兌現(xiàn)了業(yè)績承諾。
年報披露,2022年,龍湖股東應(yīng)占溢利為243.6億元,剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利同比增至225.4億元;毛利額為530.4億元,毛利率為21.2%;核心稅后利潤率為12.3%,核心權(quán)益后利潤率為9.0%。
近兩年行業(yè)經(jīng)歷國內(nèi)外多重考驗,龍湖之所以能夠在行業(yè)波動中保持收入及盈利的雙增長,與其過往的戰(zhàn)略布局不無關(guān)系。
陳序平透露,去年,在整個行業(yè)深度調(diào)整中,龍湖對自身的業(yè)務(wù)和航道進行了梳理和重構(gòu),形成“1+2+2”的格局,包含一個地產(chǎn)開發(fā)航道,兩個運營航道即商業(yè)投資和長租公寓,還有兩個服務(wù)航道含物業(yè)管理及智慧營造。
他特別提到運營航道對龍湖整體業(yè)績起到的關(guān)鍵作用?!皟蓚€運營航道依靠投資性物業(yè)的運營租金收入,實現(xiàn)了比較高的毛利率,平均毛利率接近75%。”
以財報數(shù)據(jù)來體現(xiàn),2022年,龍湖由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)236億(不含稅),同比增長25%,經(jīng)營性利潤占比達27%,利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。
2022年,龍湖全年新增運營商業(yè)項目15座,其中12座為重資產(chǎn)項目,3座為輕資產(chǎn)項目。其中,南昌、青島、沈陽、寧波等地均為天街首次開業(yè)運營。
截至2022年末,龍湖商業(yè)已進入全國32座城市,累計開業(yè)運營的商場達76座;龍湖冠寓在推動產(chǎn)品升級的基礎(chǔ)上繼續(xù)尋找增量,總開業(yè)房間數(shù)已達11.6萬間,積極參與10余城保障性租賃住房建設(shè),開業(yè)房源超2萬間,助力新市民、青年人安居。
龍湖稱,雖然過去一年,因各地防疫管控要求,龍湖在運營商場遭遇不小挑戰(zhàn),,但得益于穩(wěn)定的出租率及租金結(jié)構(gòu),守住了業(yè)績,去年龍湖租金收入同比增16%至94.3億元。
不過,陳序平也坦言,運營航道的資產(chǎn)多為重投入,所以在未來,龍湖對于兩個運營航道業(yè)務(wù)會根據(jù)租金貢獻的現(xiàn)金流去實現(xiàn)自平衡,并注重存量項目的提升。
按照龍湖的計劃,接下來,在商業(yè)投資、長租公寓兩個運營航道,其將會更重視同店同比的增長以及經(jīng)營現(xiàn)金流整體回正。而物業(yè)管理、智慧營造兩個輕資產(chǎn)服務(wù)的航道,則計劃依靠龍湖長久以來形成的業(yè)務(wù)圍欄、航道協(xié)同和數(shù)字化能力,有望每年保持40%-50%的增長。
“未來,運營業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)板塊能給集團穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障,也會逐步提高利潤占比。2022年兩大業(yè)務(wù)板塊利潤占比達27%,我們預(yù)計在未來五年以內(nèi)利潤占比是非常有希望達到50%以上。”陳序平說到。
至于龍湖整體毛利目標(biāo),趙軼指出,從毛利率角度,整個行業(yè)在回歸,龍湖也在回歸。他進一步表示,預(yù)計近兩年龍湖的整體毛利水平可能會維持在20%左右,新房銷售的毛利率在15-20%的階段過渡。后續(xù)隨著市場逐步的修復(fù),加之新拿土地逐步進入結(jié)算軌道,龍湖整體毛利水平有望回歸25%左右的階段。
穿越周期的利器
行業(yè)筑底,韌性便成為企業(yè)穿越周期的底氣。如今回頭看,安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)是過去幾年龍湖穿越周期的利器之一。
從年報數(shù)據(jù)中可以看到,2022年,龍湖依然保持著較低的融資成本。去年,其平均借貸成本為年利率4.1%,平均貸款年限為6.67年,融資成本保持低位。
此外,龍湖嚴控負債規(guī)模,2022年下半年,龍湖集團提前償還兩筆2023年到期的美元債,分別是4.5億美元、3億美元,今年已無到期境外債。整體來看,其一年到期的短期債務(wù)已壓降到9.9%,1-3年及3年以上的債務(wù)比例分別43%、47%,債務(wù)以長期為主。債務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化的之外,龍湖外幣債務(wù)掉期比例為98%,基本規(guī)避匯率風(fēng)險。
與此同時,去年龍湖在融資方面也獲得不錯的進展。5月,其試水通過“債券發(fā)行+信用保護”的方案進行融資,分別發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS;8月,發(fā)行規(guī)模15億元的中期票據(jù),是行業(yè)第一單由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保的債券;11月,發(fā)行規(guī)模20億元的中債增全額擔(dān)保債券,票面利率3.00%,成就央行“第二支箭”首單,并由六大國有商業(yè)銀行共同擔(dān)任主承銷商;12月,首筆“內(nèi)保外貸”再度花落龍湖集團,由中國銀行利用境內(nèi)外市場資源為龍湖提供規(guī)模7億元的貸款融資。
融資層面的一系列成果,對于龍湖和整個地產(chǎn)行業(yè)來說,無疑是一個積極信號。趙軼提到,剛剛過去的兩會對整個行業(yè)進行了清晰的定調(diào),穩(wěn)支柱、防風(fēng)險,抓兩頭,帶中間,一方面是優(yōu)質(zhì)房企的大力支持,一方面是風(fēng)險房企的防范,這是一個好的發(fā)展趨勢。
2023年,龍湖計劃保持在保持債務(wù)總數(shù)穩(wěn)定的前提下,進一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),加大國內(nèi)的銀行融資,加大經(jīng)營性開發(fā)貸,適度減少境外融資,繼續(xù)保持行業(yè)較優(yōu)的短債比和現(xiàn)金覆蓋倍數(shù),讓龍湖整個的現(xiàn)金流盤面和債務(wù)結(jié)構(gòu)能應(yīng)對行業(yè)的周期。
- 責(zé)任編輯: 童潔 
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