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金地郝一斌:地產(chǎn)行業(yè)萎縮背景下,代建出現(xiàn)逆市發(fā)展
最后更新: 2023-08-09 17:27:298月8日,金地集團副總裁、金地集團開發(fā)管理公司董事長郝一斌在2023博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表了以“代建模式的基本盤與新機遇”為主題的主旨演講。
郝一斌判斷,行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束,目前房地產(chǎn)企業(yè)還是面臨著巨大的壓力,所以對房地產(chǎn)市場不建議大家過于樂觀。
“一次調(diào)控從開始抑制房地產(chǎn),到政策起效,也是緩慢的過程。在抑制的初期房地產(chǎn)是積極上行的。到了最后一根壓死駱駝的稻草落地之后,它才轉(zhuǎn)向下行。在上行的過程中也是一樣的,需要不斷地出臺政策,政策出臺到一定的程度,才會看到市場的反轉(zhuǎn)?!?
他認為,在房地產(chǎn)行業(yè)大幅萎縮的情況下,代建行業(yè)反而出現(xiàn)了一個逆市發(fā)展的狀態(tài)。
郝一斌介紹稱,代建行業(yè)從2018年到2022年連續(xù)5年的增長,管理面積從4705萬平米漲到了1.1億平米,這5年是18.6%的年平均增速。當然房地產(chǎn)市場投資的萎縮也會逐步傳導到代建行業(yè),2023年上半年是11%的增長,增速在放緩,其實2022年增速就已經(jīng)放緩了。
這個行業(yè)類似于一個新的行業(yè),就像新能源車一樣,汽車行業(yè)就出現(xiàn)這樣的情況,汽車的整體銷量是下降的,但是新能源車的銷量是大漲的,傳統(tǒng)能源車下降得更厲害。新能源汽車的增長主要來自于滲透率的提高,大家也可以看到代建的比例從2021年以來,每年的滲透率都是在不斷提高的。
在郝一斌看來,隨著大家對商業(yè)化代建的理解越來越深刻,會發(fā)現(xiàn)它的好處非常多,它非常規(guī)范、成本可控、開發(fā)進度可控、產(chǎn)品質(zhì)量好,不管是對民營的中小企業(yè)的規(guī)范開發(fā),還是對地方政府的項目,能夠更規(guī)范運作都是有很大幫助的。
那么,代建的基本盤和新的增長在哪里?
郝一斌稱,基本盤是這么幾項,一個是過去的中小開發(fā)商,新進入資本的委托,在2021年市場調(diào)控以前,這是代建市場的主力,綠城原來做了十幾年,這是一個很大的比例,但是在民企出清潮之下,這部分是萎縮的,當然也還有。新涌現(xiàn)的機會億一個是城投平臺,除了傳統(tǒng)的安置房、政策房、保障房,還有很多托底的開發(fā)性的項目,它承擔了更多的角色。
還有政府的項目,比如學校、醫(yī)院、體育場館等等公共設(shè)施,基本上還是持平的狀態(tài),并沒有大的變化。商辦項目,我們也服務(wù)了不少,包括一些金融機構(gòu)、科技企業(yè)的辦公樓,還有一些政府的辦公樓,這也是一個持平狀態(tài),這都是我們的基本盤。還有就是一級土地整理商,這部分雖然這個市場受沖擊大,但是它的變化是不大的,還有一部分是園區(qū)代建,這也是基本盤。
郝一斌判斷,待見行業(yè)新的機遇有5類。
其一是政府主導的保交樓;其二為金融企業(yè)的紓困,暴雷潮之下,很多項目的控制權(quán)逐步到了金融企業(yè)的手中,不得不去處置。
其三是城改,不僅僅是過去的舊改拆除重建,這只是其中一類,尤其最近中央也在提7個超大城市和21個特大城市,作為房地產(chǎn)調(diào)控的一個新的措施。還有大量的舊城改造項目,金地也接了不少。
其四是隨著行業(yè)轉(zhuǎn)型,大家會轉(zhuǎn)向各種新業(yè)態(tài),比如未來社區(qū)、康養(yǎng)、園區(qū)等等。另外就是新的區(qū)域,正在從沿海向內(nèi)地擴張。
其五為新的資本,地產(chǎn)資本的構(gòu)成在發(fā)生變化,這些新進入的市場化的資本需要跟更強的專業(yè)能力對接,從而更好地應(yīng)對這個市場的挑戰(zhàn)。
目前金地管理布局了全國50個城市,一共有160個管理項目,2200萬平米的管理面積,住宅是1500億的貨值,商辦有500億的貨值,還有政府的非銷售類的450萬平米的管理面積。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標簽 博鰲論壇- 責任編輯: 張志峰 
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