（文/張志峰 編輯/馬媛媛）春去夏來，隨著氣溫一同升高的還有部分城市的樓市熱度。

4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

截至3月末，全國商品房待售面積64770萬平方米，同比增長15.4%，其中住宅待售面積增長15.5%，去庫存壓力仍在增加。

不過，從銷售額與銷售價格來看，高能級城市的樓市熱度已經(jīng)顯著回升。

3月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。

在58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟看來，這已是今年第二次房價上漲城市數(shù)量和上漲幅度明顯增加，表明樓市已經(jīng)底部基本確認(rèn)，市場將逐步進(jìn)入企穩(wěn)回升階段。

同時他指出，由于當(dāng)前樓市回升速度相對較快，短期內(nèi)有需求透支的可能性，仍需要各地政府持續(xù)出臺利好政策來保證回暖態(tài)勢的延續(xù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究報告也指出，隨著房價指數(shù)數(shù)據(jù)的回暖，后續(xù)購房市場和購地市場等也會發(fā)生積極的反應(yīng)，房地產(chǎn)樂觀情緒明顯增加。

成都房價連續(xù)上漲15個月

同比來看，不同量級城市之間分化嚴(yán)重。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.7%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5個百分點。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降2.7%和3.9%，降幅比上月分別收窄0.6和0.5個百分點。

出乎意料的是，成都房價指數(shù)同比漲幅8.5%，遠(yuǎn)超北京、上海等其他熱點城市，遙遙領(lǐng)先；其次為杭州，房價指數(shù)同比上漲5.8%。

有熟知成都樓市的資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示，截至今年3月，在其他城市剛剛止跌時，統(tǒng)計局披露的成都新房及二手房價格環(huán)比已連續(xù)上漲15個月，而樓市素來就有“買漲不買跌”的傳統(tǒng)，因此催生當(dāng)?shù)貥鞘休^其他城市提早復(fù)蘇。

特別是今年春節(jié)后，成都不少熱門新房的“打新”難度遠(yuǎn)超傳統(tǒng)熱點城市滬、深、杭等地。

如3月中旬，成都恒大天府半島6期開盤。而該樓盤股權(quán)此前已變更為由國資中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司100%持股，精裝均價1.35萬元/平方米，與附近在售二手房價格有超8000元/平方米的價差。

在巨大的一二手價格倒掛前，樓盤熱度居高不下，這個僅推出180套房源的樓盤，竟吸引了5.2萬組購房者登記，超288人搶1套房，中簽率僅0.3%，甚至一度導(dǎo)致報名系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)堵塞。

從這一案例不難看出，成都等地的樓市提前復(fù)蘇，一定程度上與此輪“交付危機”的化解工作緊密關(guān)聯(lián)。

上述人士告訴觀察者網(wǎng)，在他看來，包括成都、杭州在內(nèi)的熱點城市，本身作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要大都會，在多個產(chǎn)業(yè)方面都具有很強的實力和虹吸效應(yīng)，因此并不存在住宅需求不足的情況。

此前量價齊跌很大程度上受到行業(yè)整體影響，以及“交付危機”下購房者更加謹(jǐn)慎、觀望態(tài)度濃厚導(dǎo)致，一旦交付危機解決，行業(yè)趨于穩(wěn)定，市場必然迅速恢復(fù)。

上海豪宅市場依舊火熱

與之類似的還有上海。

2023年一季度，上海新房供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，目前已連推三批次，不少項目再次上演“千人搖”名場面；開盤搖號比接連創(chuàng)下新高，多盤去化表現(xiàn)優(yōu)異；成交量以及成交價格均有明顯的增長。

上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，一季度全市累計成交金額為1619億，成交套數(shù)22205套，與去年同比略有下降，但是累計成交均價以及總價均有上漲。

其中，3月份全市共成交新建商品房9121套，成交金額611億，環(huán)比、同比增長明顯。

鏈家研究院指出，剔除供應(yīng)因素的影響，從認(rèn)購情況和開盤去化率來看，整體延續(xù)了購房者對于新房的認(rèn)可態(tài)度。

第一批集中供應(yīng)25個項目中，有14盤觸發(fā)積分，幾乎開盤即售罄。熱盤如象嶼招商公園1872，認(rèn)購率高達(dá)556%，創(chuàng)下上海最高認(rèn)購率；華發(fā)半島華庭，認(rèn)購數(shù)達(dá)1670組，認(rèn)購率達(dá)到499%。

第二批集中供應(yīng)雖然觸發(fā)積分的項目減少，但去化率依然良好，也不乏百匯園等中心城區(qū)的豪宅項目，入圍分直超100，達(dá)到驚人的106.64，已經(jīng)遠(yuǎn)超前灘海德壹號的100.85分；

第三批同樣有多個熱門項目入市，截至目前雖僅有6盤開啟認(rèn)購，但已有4盤觸發(fā)積分，預(yù)計認(rèn)購情況和開盤去化將持續(xù)向好。

同時，亦有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，即便在上海，新房市場去化情況也明顯冷熱不均，受供應(yīng)節(jié)奏的影響很大，大量優(yōu)質(zhì)樓盤在3月份集中開盤使得成交量增長，但也有不少非熱點區(qū)域項目去化艱難。

上述人士告訴觀察者網(wǎng)，上海高端住宅方面仍然保持較為嚴(yán)格的限價限售政策，一二手價格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，所以永遠(yuǎn)不缺購房者。相反，在較為偏遠(yuǎn)區(qū)域的非倒掛樓盤，去化速度相比二三線城市優(yōu)勢并不大。

二手房市場被“帶飛”

值得一提的是，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)剛需客由新房涌入二手房市場的現(xiàn)象。

如上文提到的成都，3月份二手房價格指數(shù)同比提升9.4%，漲幅甚至超過新房的8.5%。

成交量方面，根據(jù)成都住建局公開的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，整個3月二手房備案成交量超過2.8萬套，環(huán)比增長48%，同比增長103%，比上海還多賣了4000多套，一個月的成交量就超過去年深圳全年2.68萬套的二手房成交量。

在行業(yè)人士看來，當(dāng)?shù)匦路渴袌雠c上海、杭州類似，同樣存在嚴(yán)重的價格倒掛，而新房供應(yīng)長期不足，疊加近期貸款利率、公積金等政策優(yōu)勢，最終導(dǎo)致剛需客向二手房市場涌入。

他認(rèn)為，炒房行為盡管已經(jīng)行不通，但高房價導(dǎo)致房屋買賣本身的投資屬性不容忽視，“樓市好壞說白了就是看信心，‘買漲不買跌’是一個非常直觀的指標(biāo)，二手房房價依舊堅挺，為潛在購房者帶來了信心，只要有需求，樓市復(fù)蘇就是意料之中的。”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，成都二手房的最主要客群是首次置業(yè)的純剛需客，占比高達(dá)六成。首次置業(yè)的剛需客群，多數(shù)會偏向于90平方米以內(nèi)的二房或三房，總價控制在150萬元以內(nèi)。目前成都二手房總價150萬元以內(nèi)占比大約六成，150萬至300萬占比大約三成，成交套均面積只有93.1平方米。

中小城市可能再次“量價齊跌”

不過，幾乎所有樓市較為火熱的城市都有共同的特點，即供不應(yīng)求。

而強大的樓市需求，離不開城市產(chǎn)業(yè)支撐以及對于人才的吸引力。這點不是所有城市都能做到的。

從房企拿地布局不難看出，除北京、上海、杭州等少數(shù)幾個熱點城市之外，2022年下半年至今，幾乎所有二三線城市集中土地供應(yīng)，均由地方國資托底完成。

在上個月剛剛結(jié)束的房企年報季中，幾乎所有房企都在收縮投資戰(zhàn)線，回歸高能級城市的意愿強烈。

其中典型如碧桂園，本是扎根三四線城市的典型代表，也正是依靠多年的“農(nóng)村包圍城市”策略做到“宇宙第一”，并以此將楊惠妍送上“中國女首富”神壇。在剛剛結(jié)束的業(yè)績會上，也不得不及時調(diào)整戰(zhàn)略布局，計劃在未來3-5年內(nèi)，將一二線城市貨值提升至50%。

因此行業(yè)普遍認(rèn)為，短期內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)被規(guī)模房企放棄。

同策研究院分析認(rèn)為，目前包括央國企在內(nèi)的少數(shù)有能力繼續(xù)投資的優(yōu)質(zhì)房企，為降低風(fēng)險，都明顯將投資重點放在一線城市和強二線城市，且有限的投資金額主要集中在這些城市的熱點區(qū)域地塊，三四線城市將會普遍面臨土地遇冷的境遇。

而銷售方面，同策研究院預(yù)測，二季度大部分房企會面臨銷售下行的壓力，一季度銷售的增長大部分是去年積壓需求的釋放，隨著一季度釋放完畢，二季度恐怕很難聚集起足夠的購買力，尤其是三四線等低能級城市，或再次面臨量價齊跌現(xiàn)象。