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首虧即百億,華僑城被“雙輪”擠入墻角
【導(dǎo)讀】 簡而言之,華僑城的應(yīng)對策略就是收縮戰(zhàn)線,寧可少掙錢、堅(jiān)決不能繼續(xù)增加庫存壓力。這其實(shí)也是目前民營房企應(yīng)對此輪行業(yè)危機(jī)的主流應(yīng)對策略。
只是如此一來,作為深圳等熱點(diǎn)城市崛起的見證者和參與者,手握世界之窗、歡樂谷、歡樂海岸、瑪雅水世界以及多個華僑城豪宅IP等一把好牌,華僑城卻白白錯失了像華潤、招商等央企伙伴一樣,在行業(yè)洗牌時趁勢崛起的時機(jī)。
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)盛名之下,其實(shí)難副。
曾經(jīng)依靠地產(chǎn)與文旅雙輪驅(qū)動,打造滬深豪宅與歡樂谷主題公園等城市名片,吃盡時代紅利的華僑城,如今地產(chǎn)浪潮退去,同樣面臨這來自地產(chǎn)和文旅行業(yè)的雙重壓力。
當(dāng)2022年度業(yè)績陸續(xù)發(fā)布,華潤、中海、保利等眾多央企伙伴紛紛進(jìn)入安全屋,才知道“裸泳”的只有自己。
華僑城A董事兼總裁王曉雯也在業(yè)績會上坦誠:“2022年是公司上市以來經(jīng)營承壓最重、最為困難的一年?!?
地產(chǎn)與文旅雙雙下滑
財(cái)報(bào)顯示,華僑城2022年主營業(yè)務(wù)由盈利轉(zhuǎn)為虧損,營業(yè)收入767.67億元,按年減少25.17%;凈利潤及歸母凈利潤均錄得超百億虧損,分別為128億元及109億元,同時這也是華僑城上市以來首次出現(xiàn)虧損。
不同于傳統(tǒng)房企,華僑城營收主要來自住宅開發(fā)銷售與主題樂園等文旅綜合運(yùn)營收入,去年?duì)I收分別為493.7億元和272.2億元,同比下降16.3%和37.2%。
地產(chǎn)方面,2022年華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額552.72億元、簽約銷售面積266.55萬平方米,分別同比下降33.0%、33.2%。
企業(yè)去年總計(jì)有76個樓盤及少數(shù)尾盤在售,主要分布在36個城市。具體從銷售結(jié)構(gòu)來看,簽約銷售額主要來自一二線城市,合計(jì)占比達(dá)到78.8%。
單從這些數(shù)據(jù)來看,華僑城住宅銷售情況還要優(yōu)于行業(yè)平均水平。根據(jù)克而瑞發(fā)布的行業(yè)全口徑銷售排行榜,其銷售排名從2021年第50名上升至第35名。
文旅方面下滑則更為嚴(yán)重。
2022年,行業(yè)受到需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力,國內(nèi)旅游總?cè)舜?5.30億,比上年同期減少7.16億。
華僑城作為老牌主題樂園運(yùn)營商,自然首當(dāng)其沖,去年不僅營收滑坡嚴(yán)重,盈利能力也隨之大幅削減。數(shù)據(jù)顯示,企業(yè)去年旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率僅24.47%,同比下降約8個百分點(diǎn)。
按區(qū)域劃分,企業(yè)去年?duì)I收的核心貢獻(xiàn)城市為上海、蘇州、成都等,作為華僑城起家之地的深圳等地則罕見失守。
數(shù)據(jù)顯示,企業(yè)去年華東地區(qū)錄得收入324.36億元,占營業(yè)收入比重42.25%,收入金額同比增長10.42%,收入貢獻(xiàn)則上升13.61個百分點(diǎn);以往對收入起到支撐作用的華南區(qū)域,近取得營業(yè)收入224.47億元,區(qū)域收入按年減少超5成,達(dá)54.23%,占總營收比重從上年47.8%降至29.2%。
被超1400億待售庫存壓垮
事實(shí)上,地產(chǎn)與文旅業(yè)務(wù)銷售下滑帶來的業(yè)績虧損,僅僅是冰山一角,資產(chǎn)減值損失問題才是華僑城本次百億凈虧的內(nèi)在核心。
要知道,截至2022年末,企業(yè)單單達(dá)到可售標(biāo)準(zhǔn)的住宅存貨總量就高達(dá)1960.26億元,占總資產(chǎn)的近一半,為49.89%。
即便剔除546.67億元已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分造成的合同負(fù)債,企業(yè)待售住宅存貨仍舊超過1400億元,占企業(yè)總資產(chǎn)的36%。
巨大的庫存壓力,疊加非熱點(diǎn)城市房價(jià)下行等因素,即便不考慮龐大的資金壓力,單單資產(chǎn)減值損失就足以壓垮這家上市房企。
華僑城在年報(bào)中表示,根據(jù)謹(jǐn)慎性原則,該司預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場短期調(diào)整壓力仍然較大的情況下,預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的限制低于賬面價(jià)值的存貨,計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備115億元。并長期股權(quán)投資,固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備12億元,二者合計(jì)資產(chǎn)減值損失127億元,占利潤總額比例為128.84%。
值得一提的是,管理層在業(yè)績會中還指,出于房企投資策略普遍區(qū)域謹(jǐn)慎,公司2022年通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得投資收益較上年減少11億元。
這個信號預(yù)示著,華僑城一方面可能是在去年減少了通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式“變現(xiàn)”的操作。另一方面,則是在行業(yè)下行中持有資產(chǎn)及項(xiàng)目股權(quán)仍保持著持續(xù)減值的風(fēng)險(xiǎn)。
要知道,“賣子度日”早已是近幾年華僑城維持現(xiàn)金流與凈利潤的“慣用手法”。
觀察者網(wǎng)查閱年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),企業(yè)2019年-2021年排除轉(zhuǎn)讓股權(quán)帶來的“投資收益”之后,僅非流動資產(chǎn)處置損益就分別達(dá)到34.91億元、30.39億元和11.33億元。
今年4月,華僑城又將國內(nèi)首個寶格麗公寓項(xiàng)目公司(上海首馳企業(yè)管理有限公司)的 51% 股權(quán)賣掉。這家公司擁有的物業(yè)包括位于中國上海山西北路 108 弄的 133 套公寓及相應(yīng)土地使用權(quán),建筑面積約 24937.36 平方米。
現(xiàn)金流壓力下,主動減速
巨額虧損之下,企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性也不容樂觀。
盡管憑借央企的強(qiáng)大融資能力,華僑城2022年綜合融資成本再次得以優(yōu)化,從2021年末4.46%降至4.23%,但超過1400億元待售庫存壓力之下,企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用增長11.24%至26.65億元。
從“三條紅線”指標(biāo)來看,盡管仍保持綠檔經(jīng)營,單各項(xiàng)指標(biāo)已表現(xiàn)得相當(dāng)危險(xiǎn)。
截至2022年末,公司非受限現(xiàn)金短債比為1.49;凈負(fù)債率為85.9%,較2021年末上升26.6個百分點(diǎn);扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%,也較2021年末的68.2%進(jìn)一步走高。
而根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流量表,去年經(jīng)營、投資、籌資三項(xiàng)活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)數(shù),分別為-5.75億元、-60.7億元和-193.36億元。
最終,華僑城2022年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈額同比上年大幅減少451.71%,為-259.73億元。
以至于企業(yè)不得不放緩對外投資強(qiáng)度,報(bào)告期內(nèi)投資額為40.69億元,較2021年同期90.03億元減少了54.80%。
全年僅新增土儲5宗,其中3宗來自招拍掛,2宗來自有償劃撥,花費(fèi)土地總價(jià)款26.73億元,其中權(quán)益對價(jià)14.48億元,權(quán)益比例54.2%。
而上年同期,華僑城則是新增土儲23宗、新增土儲面積258.62萬平方米,建面435.06萬平米、總土地款302.80億元,權(quán)益對價(jià)177.77億元,權(quán)益比例為58.70%。
也就是說,2022年華僑城在投資強(qiáng)度上僅為2021年的1成水平,權(quán)益金額上為同期的8%。
業(yè)績說明會中,有投資者問起華僑城在2023年的投資規(guī)劃,該司戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江指出,華僑城今年投資核心是以收定投,優(yōu)中選優(yōu),公司將根據(jù)市場的情況適時調(diào)整投資策略。
簡而言之,華僑城的應(yīng)對策略就是,收縮戰(zhàn)線,寧可少掙錢、堅(jiān)決不能繼續(xù)增加庫存壓力。
這其實(shí)也是目前民營房企應(yīng)對此輪行業(yè)危機(jī)的主流應(yīng)對策略,只是如此一來,作為深圳等熱點(diǎn)城市崛起的見證者和參與者,手握世界之窗、歡樂谷、歡樂海岸、瑪雅水世界以及多個華僑城豪宅IP等一把好牌,華僑城卻白白錯失了像華潤、招商等央企伙伴一樣,在行業(yè)洗牌時趁勢崛起的時機(jī),不免令人唏噓。
標(biāo)簽 華僑城- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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