今年兩會(huì)上，民營企業(yè)紓困成為關(guān)注熱點(diǎn)之一。

尤其地產(chǎn)行業(yè)筑底還在持續(xù)，民營房企處境尷尬，一方面掙扎于現(xiàn)金流困局，另一方面期待尋求國資“庇護(hù)”，卻苦于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不足，或缺乏上岸通道。

究竟該如何做，事實(shí)上兩會(huì)上已經(jīng)給出答案。

總書記強(qiáng)調(diào)，“高質(zhì)量發(fā)展對(duì)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了更高要求”“有能力、有條件的民營企業(yè)要加強(qiáng)自主創(chuàng)新，在推進(jìn)科技自立自強(qiáng)和科技成果轉(zhuǎn)化中發(fā)揮更大作用”。

而順應(yīng)國家政策方向，踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，說起來容易，真正做起來卻并不輕松。尤其要快人一步、做到前瞻性布局的企業(yè)，更是少之又少。

新湖中寶，絕對(duì)稱得上其中之一。

因勢(shì)利導(dǎo)，超百億布局科創(chuàng)領(lǐng)域

早在幾年前房地產(chǎn)行業(yè)尚處“黃金年代”，新湖并未隨波逐流，大規(guī)模舉債進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，而是穩(wěn)扎穩(wěn)打的同時(shí)，持續(xù)在高科技領(lǐng)域落子布局。

公開資料顯示，自2015年開始，企業(yè)積極響應(yīng)國家“科技創(chuàng)新”號(hào)召，著手布局高新科技領(lǐng)域。

短短幾年內(nèi)，新湖中寶對(duì)高科技企業(yè)的投資累計(jì)已超100億元，布局涵蓋區(qū)塊鏈、人工智能、高端制造、芯片設(shè)計(jì)、生物醫(yī)藥等多個(gè)板塊。

其中如趣鏈科技、邦盛科技、宏華數(shù)科、云天勵(lì)飛、蕙新醫(yī)療等眾多參投企業(yè)均擁有國際領(lǐng)先的國產(chǎn)自主可控技術(shù)，且已形成較為完善的規(guī)模和體系。

推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展離不開現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)，其中既需要加快發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，同時(shí)也要求進(jìn)一步推動(dòng)制造業(yè)向高端化、智能化、綠色化發(fā)展。反觀新湖中寶的布局方向，恰好是順應(yīng)了國家現(xiàn)代化發(fā)展的戰(zhàn)略需要。

如今，新湖中寶的高科技投資已經(jīng)逐步迎來收獲期。目前，新湖中寶所投項(xiàng)目已有3家登陸科創(chuàng)板，1家登陸創(chuàng)業(yè)板，1家通過發(fā)審會(huì)，未來3年左右將有約10家被投資企業(yè)進(jìn)入IPO，持續(xù)推動(dòng)公司價(jià)值提升及利潤貢獻(xiàn)。

值得一提的是，這些企業(yè)普遍具有較高的技術(shù)壁壘，業(yè)績穩(wěn)健且成長前景明確。

以2019年拿到科創(chuàng)板001號(hào)受理批文的晶晨股份為例，該公司是智能機(jī)頂盒和AI音視頻芯片領(lǐng)域的龍頭，且在Wi-Fi芯片與汽車電子市場(chǎng)拓展方面屢有突破。

2021年，晶晨股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入47.77億元，同比增長74.46%；歸母凈利潤8.12億元，同比增長606.76%。據(jù)悉，新湖中寶入股時(shí)，晶晨股份估值55億元，如今其市值已突破400億元。

難能可貴的是，即便在房地產(chǎn)行業(yè)不斷探底的大背景下，企業(yè)仍在堅(jiān)持承擔(dān)應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，以實(shí)際行動(dòng)回饋社會(huì)。

2022年12月26日，新湖中寶新增“鄉(xiāng)村振興”概念。

入選理由顯示，企業(yè)助力鞏固拓展脫貧攻堅(jiān)成果，接續(xù)推進(jìn)鄉(xiāng)村振興，圓滿完成“新湖鄉(xiāng)村幼兒園建設(shè)暨怒江州全覆蓋項(xiàng)目”。

截至2021年底，該項(xiàng)目累計(jì)出資一億多元，在西藏亞東帕里和湖北恩施、四川儀隴、青海玉樹、貴州納雍及國家脫貧攻堅(jiān)決戰(zhàn)重點(diǎn)“三區(qū)三州”之一的云南怒江州等滇、黔、青、藏、川、鄂 6 省區(qū)建辦新湖鄉(xiāng)村幼兒園 249 所。

新湖相信，企業(yè)在全面貫徹落實(shí)新發(fā)展理念、扎實(shí)推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的過程中，前瞻性布局眼光與強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感缺一不可。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，財(cái)務(wù)靈活性優(yōu)勢(shì)凸顯

更讓其他民營房企羨慕的是，今年2月，新湖中寶成功與衢州國資聯(lián)姻，成為較早“上岸”房企的典型代表。

彼時(shí)新湖中寶公告稱，為協(xié)助公司進(jìn)一步爭(zhēng)取地方政策支持，全面深化合作，推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型，公司控股股東新湖集團(tuán)與衢州市國資委旗下新安財(cái)通簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬向后者轉(zhuǎn)讓其所持8.59億股股份，占公司總股本的10%，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.64元/股，合計(jì)現(xiàn)金對(duì)價(jià)約22.7億元。

在外界看來，此舉將新湖自身的創(chuàng)新機(jī)制與國資的資源和信用優(yōu)勢(shì)有益結(jié)合，為其進(jìn)一步深化產(chǎn)業(yè)布局、加速轉(zhuǎn)型打下基礎(chǔ)。

不久后，新湖接連發(fā)行兩筆新債，其一用作盤活存量資產(chǎn)和保交付，另一筆用作償還美元債及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

這在民營房企中極為少見。

3月16日，據(jù)上交所披露，新湖中寶股份有限公司2023年面向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)投資者公開發(fā)行公司債券已獲受理，債券類別為小公募，擬發(fā)行金額為30億元。

本次債券募集資金擬全部用于與浙商資產(chǎn)指定主體設(shè)立的特殊機(jī)遇投資有限合伙企業(yè)。

企查查顯示，該合伙企業(yè)成立于2020年2月，所屬類別為投資與資產(chǎn)管理，資金投向主要為盤活存量資產(chǎn)、救助困境房企以及“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等。

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示，浙商資產(chǎn)作為浙江省國資委旗下專門負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的企業(yè)，募集資金投入其指定公司賬戶，并不意味著項(xiàng)目現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，只是當(dāng)下特殊時(shí)期的正常做法。相反，這樣的操作對(duì)于在建項(xiàng)目來說更為穩(wěn)妥，對(duì)購房者也更有保障。

而就兩天前，新湖中寶3月14日剛剛公告發(fā)布一則申請(qǐng)發(fā)行20億元中期票據(jù)的公告，發(fā)行期限不超過5年，募集資金擬用于項(xiàng)目建設(shè)、購回或償還境外美元債券、補(bǔ)充流動(dòng)資金等法律法規(guī)允許的用途。

這對(duì)于長期處于“缺血”狀態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無異于久旱逢甘霖。

事實(shí)上，去年底對(duì)內(nèi)房企評(píng)級(jí)素來“苛刻”的國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)就已經(jīng)確認(rèn)新湖中寶的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)（IDR）為“B-”，展望穩(wěn)定。

要知道，在過去一年的海外機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)中，民營房企幾乎清一色下調(diào)，就算部分頭部房企也迫于壓力，不得不主動(dòng)申請(qǐng)撤銷評(píng)級(jí)。

但在機(jī)構(gòu)看來，新湖真正實(shí)現(xiàn)了幾乎所有房企都想做而未能完成的轉(zhuǎn)型——多元化，這導(dǎo)致其財(cái)務(wù)具備靈活性，房地產(chǎn)規(guī)?？煽厍翼?xiàng)目優(yōu)質(zhì)，短期債務(wù)覆蓋率充足。

地產(chǎn)為基，科技與制造并行

從營收構(gòu)成來看，房地產(chǎn)仍是新湖中寶絕對(duì)的主業(yè)。

但與熱衷于規(guī)模擴(kuò)張的大多數(shù)相比，新湖顯然更加追求品質(zhì)，而非“以量取勝”。

典型如上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)域的明珠城、青藍(lán)國際、天虹、亞龍四大標(biāo)桿項(xiàng)目，隨著近兩年相繼入市，不僅一舉奠定了新湖在上海高端地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域不可撼動(dòng)的地位，也為其在這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)變革之年，帶來了源源不斷的現(xiàn)金流保障和豐厚的利潤回報(bào)。

2022年半年報(bào)顯示，青藍(lán)國際二期三批次收官，275套房源全部售罄，銷售金額達(dá)44.71億元，期內(nèi)已售未結(jié)貨值約450.84億元，處歷史高位。

新湖中寶在環(huán)上海圈具備質(zhì)地優(yōu)良、規(guī)模合理的土地資源，其中上海內(nèi)環(huán)開發(fā)面積約175萬平方米，同時(shí)在以上海為核心的長三角區(qū)域投入一級(jí)土地開發(fā)達(dá)1000萬平方米，已迎來業(yè)績集中爆發(fā)釋放期。

截至年中，新湖中寶在開發(fā)和待開發(fā)土地面積約1400萬平方米，至少可滿足未來5-8年的開發(fā)需求；較低的土地成本為后續(xù)持續(xù)盈利提供了充分保障。

另一方面，新湖中寶謹(jǐn)慎納儲(chǔ)，期內(nèi)新增土地儲(chǔ)備5.31萬平方米，新增建筑面積16.63萬平方米。新開工面積34.20萬平方米，新竣工面積18.96萬平方米，結(jié)算面積24.09萬平方米，結(jié)算收入35.33億元，結(jié)算毛利率高達(dá)51.35%。

在品牌溢價(jià)能力日益提升的背景下，地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)行模式初具成效。公司在樂清、上饒、瑞安等地的多個(gè)項(xiàng)目與第三方企業(yè)合資設(shè)立公司共同開發(fā)，形成了多方合作出資并由公司操盤的輕資產(chǎn)運(yùn)營合作模式。

惠譽(yù)預(yù)計(jì)，其并表合同銷售額將在2022年同比下降20%-30%。由于其在上海的更新項(xiàng)目需求仍然強(qiáng)勁，其銷售額下降幅度仍將低于大多數(shù)民營開發(fā)商。

在包括上海更新項(xiàng)目在內(nèi)的新項(xiàng)目啟動(dòng)支持下，2023年新湖中寶的并表合同銷售額可能穩(wěn)定在150億-200億元，為企業(yè)帶來較為充足的現(xiàn)金流。

加之經(jīng)歷近幾年的高科技布局，新湖中寶已陸續(xù)完成從投入期到成熟期的過渡。

可以預(yù)見，隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解工作逐步推進(jìn)，以及國家對(duì)于制造業(yè)、高科技領(lǐng)域的政策支持力度加大，重點(diǎn)布局“數(shù)智科技”和“高端制造”兩大領(lǐng)域的新湖必然加速駛?cè)胄聲r(shí)代的快車道。