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既不是“狂飆”,也不是“倒春寒”,萬科要掙小錢、長錢和辛苦錢
最后更新: 2023-03-31 12:51:45(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)“2023年的房地產(chǎn)市場既沒有‘狂飆’,也沒有‘倒春寒’?!比f科董事會(huì)主席郁亮在3月31日舉辦的萬科2022年業(yè)績會(huì)上表示,新房市場還在溫和復(fù)蘇的軌道上,新房需求則上有天花板,下有保底線。
在郁亮看來,短期市場上下起伏是正?,F(xiàn)象,比起短期走勢,對萬科而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢,“行業(yè)未來無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的階段,萬科將在牢守安全底線的前提下,繼續(xù)堅(jiān)持走開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的道路?!?
或許是早早認(rèn)準(zhǔn)了大勢,萬科是2022年為數(shù)不多營收、利潤正增長的房企,期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元,同比增長11.3%;歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元,同比增長0.4%;每股基本盈利1.95元,同比增加0.65%。
但仍需要指出的是,萬科同樣面臨其他房企所面對的難題,那就是毛利率的不斷下滑。數(shù)據(jù)顯示,扣除稅金及附加前,2020年整體毛利率為19.55%,較2021年下降2.27個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是,這也是萬科自2019年起連續(xù)四年毛利率出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示,2018年至2022年,萬科銷售毛利率分別為37.48%、36.25%、29.25%、21.82%、19.55%,從原來的“3”字頭到現(xiàn)在跌破“2”字頭。
“公司全年銷售金額和毛利水平出現(xiàn)了下滑,對未來一段時(shí)間的業(yè)績呈現(xiàn)構(gòu)成一定挑戰(zhàn)?!比f科在致股東書中坦言,我們還遠(yuǎn)未到可以高枕無憂的時(shí)候,未來還需加倍努力。
“經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的吸引力在變強(qiáng)”
不同于2022年初因凈利潤下滑做“檢討”的沉重,也不同于年中利好政策還未出現(xiàn)前“打雞血”的盲目自信,此次的萬科明確知道自己要做什么,也知道怎么做,顯得更加穩(wěn)定和理智。
萬科在致股東書中表示,經(jīng)過本輪深度調(diào)整后,大家對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)更加深刻?!拔覀冋J(rèn)為,無論是從客戶、城市、政策導(dǎo)向還是投資角度,未來行業(yè)都無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的往日時(shí)光,開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重是唯一選擇?!?
報(bào)告顯示,2022年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積2630萬平方米,銷售金額4169.7億元,分別下降30.9%和33.6%。受銷售數(shù)據(jù)影響,萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)收入4704.46億元,同比增長9.42%,相較于此前兩位數(shù)的增長,增速明顯放緩。
可對比的是,萬科旗下物業(yè)、物流倉儲(chǔ)、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等賽道收入增速分別為26.1%、17.9%、12.1%和14.3%,高于開發(fā)業(yè)務(wù)的9.42%,且拆分出物業(yè)萬物云、物流萬緯物流、長租公寓萬科泊寓等知名品牌。
物業(yè)方面,2022年萬物云收入首次突破300億元,同比增長26.1%,并成功分拆上市。其中,社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入167.5億元,占比 55%,同比增長24.4%;商企和城市空間綜合服務(wù)收入111.8億元,占比37%,同比增長28.3%;AIoT及BPaaS 解決方案服務(wù)收入23.9億元,占比8%,同比增長28.8%。
物流倉儲(chǔ)服務(wù)方面,2022年萬科物流業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入35.6億元,同比增長17.9%,其中高標(biāo)庫營業(yè)收入21.6億元,同比增長4.6%;冷鏈營業(yè)收入(不含供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)收入)14.0億元,同比增長46.7%。
長租公寓方面,萬科“泊寓”已成為中國最大的集中式公寓提供商,為新進(jìn)入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。2022年租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.4億元,同比增長12.1%。
“經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)對投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)?!庇袅帘硎?,在開發(fā)業(yè)務(wù)市場成熟的新發(fā)展階段下,經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的收益率與全社會(huì)平均回報(bào)水平之間的差距將逐漸縮小,其能夠創(chuàng)造長期、穩(wěn)定回報(bào)的優(yōu)勢會(huì)變得更加明顯,優(yōu)良的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)也將更加受到各類投資者的歡迎。
郁亮進(jìn)一步表示,融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)。目前政策層面對經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高,REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長期租賃住房貸款等都已逐步開放。
這意味著,起步早、交完學(xué)費(fèi)的萬科,有機(jī)會(huì)嘗到經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”的“頭啖湯”。
郁亮稱,從中長期看,萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上,整體收入今年會(huì)保持兩位數(shù)增長,對集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利?!安贿^,和開發(fā)業(yè)務(wù)相比,經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢,萬科會(huì)持續(xù)保持耐心。”
“拿錢去創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值”
“沒有人可以完全精準(zhǔn)預(yù)測市場走勢,尤其是短期內(nèi)的突發(fā)性調(diào)整?!比f科在致股東書中解釋,由于對未知始終保持敬畏,為未來留出足夠的安全余裕,像珍惜眼睛一樣珍惜信用和品牌,平衡安全與發(fā)展,萬科才得以在歷次震蕩中保持穩(wěn)健。
事實(shí)上,萬科從不否認(rèn)錢能給公司帶來的安全感。在2021年業(yè)務(wù)交流會(huì)上郁亮曾坦言“房地產(chǎn)行業(yè)過去有個(gè)壞毛病,有錢能解決的不是問題?,F(xiàn)在是錢的問題,要珍惜錢,錢對于房企十分重要?!?
得益于將安全為作為首要目標(biāo),萬科一直是業(yè)內(nèi)手握現(xiàn)金最多、償債壓力最小的房企之一。
數(shù)據(jù)顯示,截至2021年底,萬科凈負(fù)債率29.7%,處于行業(yè)低位;貨幣資金1493.5億元,貨幣資金對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5倍,較2020年末提升約0.2倍,“三道紅線”指標(biāo)符合“綠檔”要求。
正因如此,繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先信用評級(jí)的萬科,成為2022年市場中為數(shù)不多還能依靠自身信用發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)。
報(bào)告期內(nèi),萬科累計(jì)發(fā)行信用債301億元,其中分四次完成總額為88.9億元的公司債券發(fā)行,最低票面利率為2.90%(3+2年期);分六次完成總額為142.1億元的境內(nèi)外中期票據(jù)發(fā)行,最低票面利率為2.95%(3年期);分三次完成總額為70億元的綠色中票發(fā)行,最低票面利率為2.9%(3年期)。
截至報(bào)告期末,萬科“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)符合“綠檔”要求;凈負(fù)債率43.7%,處于行業(yè)低位;貨幣資金1372.1億元,對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍;經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)14年為正。
與此同時(shí),萬科對債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化,長期負(fù)債占比提高,新增融資成本下降,期末長期負(fù)債占比提高至79.5%,新增融資的平均成本為3.88%。截至報(bào)告期末,萬科有息負(fù)債合計(jì)3141.1億元,以中長期負(fù)債為主。有息負(fù)債中,一年內(nèi)到期的有息負(fù)債645.2億元,占比為20.5%;一年以上有息負(fù)債2495.9億元,占比為79.5%。
另值得一提的是,萬科還在2022年第四季度集中與包括六大行在內(nèi)的14家主要金融機(jī)構(gòu)簽訂超過8100億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。
萬科總裁祝九勝表示,無論萬科的融資總量在增還是在減,它都是服從于業(yè)務(wù)需要?!皩τ陂_發(fā)業(yè)務(wù)來說,把業(yè)務(wù)做好了,杠桿表面上高一點(diǎn)低一點(diǎn)不是問題的實(shí)質(zhì),是業(yè)務(wù)本身就要做好。”
祝九勝強(qiáng)調(diào),其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)以前在放杠桿這方面也有過進(jìn)入“狂飆”模式或者不理性的階段,今天我們要吸取這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),拿錢去創(chuàng)造真實(shí)的價(jià)值。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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