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盈利下降超四成,中海依舊認(rèn)定“住宅開(kāi)發(fā)是好生意”
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)房地產(chǎn)的寒冬,連素有“利潤(rùn)王”之稱(chēng)的中海地產(chǎn)也扛不住了。
日前,中海發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)道顯示,企業(yè)去年?duì)I業(yè)收入1803.2億元,同比下降25.56%;毛利率21.29%,同比下降2.25個(gè)百分點(diǎn);合約物業(yè)銷(xiāo)售額2947.6億元,同比下降20%。
盈利方面,企業(yè)去年歸母凈利潤(rùn)為232.6億元,同比大幅下降42.06%。
需要指出的是,這不僅是其營(yíng)收、利潤(rùn)同時(shí)連續(xù)第二年下滑,更是企業(yè)上市30年來(lái),下降幅度最大的一年。
2021年同期,企業(yè)歸母凈利潤(rùn)為401.55億元,降幅8.54%。
不過(guò)對(duì)于未來(lái)樓市,董事長(zhǎng)顏建國(guó)依舊有著近乎盲目的“信心”。
他在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng),近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折期,疊加疫情的影響,不確定性較大。但這些擾動(dòng)因素,都不會(huì)影響中海的長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo),有信心成為世界一流不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。
2023年銷(xiāo)售目標(biāo)增速超20%
對(duì)于2022年銷(xiāo)售、營(yíng)收、利潤(rùn)等業(yè)績(jī)?nèi)轿淮蠓禄脑颍伣▏?guó)直言,疫情反復(fù)等因素,影響了銷(xiāo)售和工程進(jìn)度,結(jié)轉(zhuǎn)收入相應(yīng)減少,這使得毛利率有所下降,另外在財(cái)務(wù)上也做了一定的減值撥備。
不過(guò)2022年企業(yè)依然憑借2947.6億元銷(xiāo)售額跑贏同行,位列行業(yè)第五名,權(quán)益銷(xiāo)售額排名更提升至第三位。
其中,中海在北京、天津、廣州、深圳、廈門(mén)、杭州、香港的銷(xiāo)售額均超過(guò)百億元,北京更是一騎絕塵,銷(xiāo)售達(dá)493億元。
分區(qū)域來(lái)看,北部大區(qū)是為中海銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)最多的地區(qū),期內(nèi)銷(xiāo)售額達(dá)773.4億元,占比26.2%,其次是南部大區(qū)及東部大區(qū),分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額559.9億元及494.9億元,分別占比19.0%及16.8%。
同時(shí),2022年中海繼續(xù)加強(qiáng)銷(xiāo)售回款,當(dāng)中北京、廣州、深圳、杭州、廈門(mén)及天津銷(xiāo)售回款理想,各城市均超過(guò)100億元。
特別是根據(jù)克而瑞發(fā)布的房企2023年一季度銷(xiāo)售數(shù)據(jù),中海全口徑銷(xiāo)售額835億元,同比大增73%;權(quán)益銷(xiāo)售780億元,升至行業(yè)第二,距離第一的保利僅差不到20億元,為企業(yè)帶來(lái)了極大的自信。
因此當(dāng)同行們主動(dòng)降速,普遍不再披露全年增速目標(biāo),把“活下去”“保交付”“現(xiàn)金流”放在首位時(shí),顏建國(guó)卻堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)“今天、明天、后天的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方向不會(huì)變,無(wú)論從利潤(rùn)貢獻(xiàn)、周轉(zhuǎn)速度來(lái)看,住宅開(kāi)發(fā)仍然是好生意?!?
他表示,中海會(huì)堅(jiān)守主航道,為住宅開(kāi)發(fā)核心業(yè)務(wù)配置90%以上的資源。
中海行政總裁張智超順勢(shì)披露了2023年銷(xiāo)售增長(zhǎng)目標(biāo)——20%,這也是今年所有主流大房企中,增長(zhǎng)目標(biāo)最明確、最積極的。
對(duì)于20%的增幅,有投資人繼續(xù)追問(wèn)這是否是保底概念,內(nèi)部目標(biāo)是否更高?
張智超表示,公司全年貨量7900億元,行業(yè)領(lǐng)先,且還沒(méi)有包含今年新增投資所產(chǎn)生的貨量供應(yīng),這是今年銷(xiāo)售增長(zhǎng)20%的底氣所在,“我們內(nèi)部肯定有更高的目標(biāo)”。
拿地目標(biāo)金額超1200億
中海的“信心”在土地市場(chǎng)同樣得以體現(xiàn)。
財(cái)報(bào)顯示,在土拍遇冷的2022年,中海逆市新增土地儲(chǔ)備40宗,購(gòu)地金額1107.2億元,新增貨值2139.4億元。
其中,北上廣深四個(gè)一線城市占據(jù)了48.1%,將近一半。
要知道,除公開(kāi)市場(chǎng)拿地外,中海作為央企,同時(shí)肩負(fù)著幫忙化解行業(yè)危機(jī)的社會(huì)責(zé)任,2022年收并購(gòu)?fù)度?06.6億元,不過(guò)其收購(gòu)標(biāo)的同樣集中在廣州、上海、成都等核心一線城市,時(shí)常被指“低價(jià)撿漏”。
截至2022年末,中海土地儲(chǔ)備為4389萬(wàn)平方米,若加上聯(lián)營(yíng)企業(yè)中海宏洋的土儲(chǔ),中海系列公司的儲(chǔ)備將達(dá)到6842萬(wàn)平方米,這也是企業(yè)將銷(xiāo)售增速目標(biāo)定在20%高位的底氣所在。
對(duì)于2023年土地市場(chǎng)投資,中海管理層表示,在現(xiàn)金回款比較好的情況下,今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取,拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長(zhǎng)。過(guò)程中會(huì)結(jié)合銷(xiāo)售、現(xiàn)金收入及公司財(cái)務(wù)狀況來(lái)實(shí)時(shí)調(diào)整和安排,同時(shí)將繼續(xù)尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)。
這意味著,企業(yè)今年的購(gòu)地金額將在1200億元以上。
值得一提的是,在保持住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)的基礎(chǔ)上,中海商業(yè)項(xiàng)目也有所突破。
2022年,中海商業(yè)物業(yè)收入達(dá)52.6億元,在疫情影響之下同比微增1.8%。
期內(nèi),中海新增15個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目,包括5個(gè)購(gòu)物中心、1棟寫(xiě)字樓、6家星級(jí)酒店、3棟長(zhǎng)租公寓,新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積88萬(wàn)平方米。
短期內(nèi)無(wú)償債壓力
財(cái)務(wù)方面,中海也充分利用了作為央企的融資優(yōu)勢(shì)。
2022年,在全行業(yè)普遍融資不暢的背景下,中海依舊穩(wěn)定獲取融資943.2億元,其中境內(nèi)發(fā)行債券合共285億元。
境外融資方面,房地產(chǎn)行業(yè)境外債券斷崖式下跌的行情也未能影響中海,全年于境外共新簽200.4億元的貸款。
其中,在香港與12家銀行簽署121.1億港元的五年期銀團(tuán)貸款,是去年全行業(yè)房股金額最大的一筆銀團(tuán)貸款。另外還有一筆1億英鎊可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤俱樂(lè)部貸款,為中海境外首筆綠色融資。
截至2022年末,中海的總借貸金額為2703.9億元,包括銀行及其他借貸為1655.6億元,擔(dān)保票據(jù)及公司債券為1048.3億元。平均融資成本僅為3.57%,處于行業(yè)低位。
其中,一年內(nèi)到期的借貸金額393.6億元,占總借貸的14.6%。
相比之下,中海手持貨幣資金多達(dá)1103億元,是為數(shù)不多的有千億貨幣資金在手的房企,短期內(nèi)無(wú)明顯償債壓力。
這也是企業(yè)欲強(qiáng)行逆勢(shì)擴(kuò)張、大膽抄底的根本因素。
但令人擔(dān)憂的是,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖說(shuō)是政策敏感型行業(yè),同樣受市場(chǎng)供需關(guān)系決定,若短期內(nèi)市場(chǎng)并未好轉(zhuǎn),而企業(yè)消耗大量資金增加庫(kù)存,再?gòu)?qiáng)的財(cái)務(wù)底蘊(yùn)同樣無(wú)法硬抗。
同時(shí),樓市下行周期逆勢(shì)擴(kuò)張,將另銷(xiāo)售端壓力倍增,快速增長(zhǎng)的渠道費(fèi)用和分銷(xiāo)費(fèi)用也將另企業(yè)盈利能力大幅削減。
數(shù)據(jù)顯示,中海2022年在營(yíng)收大幅下降25.56%的前提下,分銷(xiāo)費(fèi)用就超過(guò)39億元,反而較上年略微提升3.7%。
并且收到大幅舉債影響,企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用同樣大幅提升22%。
標(biāo)簽 中海地產(chǎn)- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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