（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“故事被踩了急剎車?！?

3月28日，萬(wàn)物云召開20022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，萬(wàn)科聯(lián)席總裁、萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在發(fā)布會(huì)上表示，2022年本應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)平滑過度到存量市場(chǎng)的一次轉(zhuǎn)換，但卻出現(xiàn)了急剎車，所帶來的的影響是：不少利潤(rùn)來源過于單一的房企利潤(rùn)由正轉(zhuǎn)負(fù)。

“開發(fā)商，這個(gè)物業(yè)公司傳統(tǒng)的好客戶，一下子變得捉襟見肘，體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上則是新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務(wù)與案場(chǎng)業(yè)務(wù)大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的開發(fā)商未售空置房帶來的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)增加以及其他關(guān)聯(lián)應(yīng)收賬款增加?！敝毂Ｈ谥鹿蓶|書中說道。

影響之大，即使是早早于2019年就開始為對(duì)沖業(yè)務(wù)來源單一的風(fēng)險(xiǎn)做出多元客戶布局的萬(wàn)物云也難以完全避免。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2022年萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入301.06億元，同比增長(zhǎng)27.0%；毛利為42.31億元，同比增長(zhǎng)5.2%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為15.1億元，同比減少9.42%。

“但總體來看，物業(yè)行業(yè)本應(yīng)該是一個(gè)很有韌性的行業(yè)?！敝毂Ｈ寡裕偃缙髽I(yè)客戶滿意度都很高，物業(yè)費(fèi)收繳率都很好，它其實(shí)不應(yīng)該受到大風(fēng)大浪的影響?！八晕医?jīng)常說這個(gè)行業(yè)是長(zhǎng)坡薄雪，要持續(xù)地滾下去?！?

第三方貢獻(xiàn)占比提升 

“我想2022年對(duì)于大家來說是一次反思年。”在朱保全看來，第一個(gè)需要反思是萬(wàn)物云與萬(wàn)科之間的關(guān)系，也就是反思企業(yè)客戶來源是不是相對(duì)多元的、豐富的，而不僅僅是來自于母公司或關(guān)聯(lián)公司。

事實(shí)上，萬(wàn)物云最早開始反思是在2019年。彼時(shí)，以住宅服務(wù)聞名業(yè)內(nèi)的萬(wàn)科物業(yè)聯(lián)手戴德梁行成立“萬(wàn)物梁行”，旨在服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)、金融、高端制造等領(lǐng)域頭部企業(yè)。次年，萬(wàn)科物業(yè)更名為萬(wàn)物云，并于2022年展開“蝶城”的試點(diǎn)工作。

至此，萬(wàn)物云區(qū)別于物企龍頭碧桂園服務(wù)和“商管一哥”華潤(rùn)萬(wàn)象生活，形成以“住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)”三項(xiàng)主業(yè)齊頭并進(jìn)的特有模式。

數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，萬(wàn)物云收入為301.06億元，同比增長(zhǎng)27.0%。其中，住宅物業(yè)服務(wù)收入148.11億元，同比增長(zhǎng)30.3%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)收入75.45億元，同比增長(zhǎng)42.7%；來自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長(zhǎng)56.7%，來自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長(zhǎng)13.9%。

此外，2022年，萬(wàn)物云物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)中來自第三方的收入為64.0億元，占比高達(dá)84.8%，并新增了16個(gè)世界及中國(guó)500強(qiáng)客戶、8個(gè)獨(dú)角獸客戶，其中包含新能源、半導(dǎo)體、航空航天等多個(gè)領(lǐng)域的頭部企業(yè)客戶。

值得一提的是，根據(jù)2022年報(bào)數(shù)據(jù)，真正的“商管一哥”并不是華潤(rùn)萬(wàn)象生活，而是萬(wàn)物云?？蓪?duì)比的是，華潤(rùn)萬(wàn)象生活2022年實(shí)現(xiàn)收入120.16億元，同比增長(zhǎng)35.4%，其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊收入42.14億元，較萬(wàn)物云同期少了33.31億元。

反思之后，萬(wàn)物云管理層對(duì)萬(wàn)物梁行和“蝶城”有了新的規(guī)劃。

財(cái)務(wù)與資金管理中心負(fù)責(zé)人王緒斌介紹，萬(wàn)物梁行2023年的戰(zhàn)略規(guī)劃有兩個(gè)重點(diǎn)，一方面是在頂層擴(kuò)大行業(yè)的市場(chǎng)占有率的價(jià)值使命，聚焦行業(yè)、聚焦客戶發(fā)展，重點(diǎn)會(huì)聚焦在金融、生物醫(yī)藥客戶這個(gè)行業(yè)的拓展，第二個(gè)是對(duì)于重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)總部、總行以及燈塔工廠這些標(biāo)桿項(xiàng)目的獲取上。

“蝶城”計(jì)劃則繼續(xù)完成500多個(gè)蝶城的改造工作。朱保全表示，“2023年，對(duì)公司來說最重要的還是蝶城，現(xiàn)在500多個(gè)蝶城只改造了38個(gè)，2023年計(jì)劃至少再改造100個(gè)蝶城，這些蝶城改造完如果能有2022年的改造效果，或者更好的話，這個(gè)商業(yè)模式大家就相信了?！?

朱保全進(jìn)一步指出，“萬(wàn)物云自去年提出蝶城到現(xiàn)在，仍有很多投資人對(duì)蝶城這個(gè)模式將信將疑，所以它需要不斷地通過‘驗(yàn)證-相信’的過程。并且必須要在2023年讓蝶城產(chǎn)生效益。”

行業(yè)整合加劇

并購(gòu)，是朱保全的第二個(gè)反思。

朱保全坦言，“三四年前萬(wàn)物云有45倍的市盈率，即使用30倍去并購(gòu)，還有15倍可以炒，導(dǎo)致其在線下交易的時(shí)候倍數(shù)都很高?！?

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年，上市物業(yè)企業(yè)市盈率中位數(shù)一度高達(dá)46.7倍，通過融資歷史收購(gòu)一度成為行業(yè)熱點(diǎn)。被并購(gòu)標(biāo)的的價(jià)格也水漲船高，由此體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上則是高額的商譽(yù)與無形資產(chǎn)。

值得注意的是，突如其來的行業(yè)整合，對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理能力、經(jīng)營(yíng)能力都帶來了極大的挑戰(zhàn)。2022年，伴隨開發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，物業(yè)行業(yè)估值中樞同步下移，行業(yè)增長(zhǎng)模式遭受挑戰(zhàn)與質(zhì)疑，部分開發(fā)商出險(xiǎn)也導(dǎo)致了被并購(gòu)物企的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)和壞賬增加，對(duì)賬面的商譽(yù)帶來挑戰(zhàn)。

朱保全的反思與萬(wàn)科主席郁亮選擇于2021年底拆分萬(wàn)物云上市有異曲同工之妙。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的萬(wàn)物云錯(cuò)過了物企上市的最佳風(fēng)口期，沒能獲得市場(chǎng)最高估值。不過，郁亮并不在意，“因?yàn)橹挥性谝粋€(gè)理性的資本市場(chǎng)上，才能給真正優(yōu)秀的企業(yè)一個(gè)適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)?！?

熟悉萬(wàn)科的投資者應(yīng)該了解，1993年，萬(wàn)科B股IPO的時(shí)機(jī)選擇在市場(chǎng)最高點(diǎn)，結(jié)果B股股東被套整整8年，直到2000年才解套，導(dǎo)致業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬(wàn)科B股IPO選擇的時(shí)機(jī)非常好，但萬(wàn)科管理層卻覺得對(duì)不起那些長(zhǎng)期套牢的B股投資者。

至于什么時(shí)候是一個(gè)合適并購(gòu)機(jī)會(huì)，相信萬(wàn)物云有自己的理解。

除了反思與母公司的關(guān)聯(lián)交易、并購(gòu)市盈率高之外，朱保全還在反思如何保證社區(qū)增值服務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)。

年報(bào)顯示，物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)設(shè)計(jì)，往往是基于局部案例形成的想法，當(dāng)面對(duì)大規(guī)模增長(zhǎng)時(shí)，則遇到人才短缺、物業(yè)項(xiàng)目限制等問題。在高關(guān)連交易、高毛利、高市盈率的環(huán)境下，局部個(gè)案增長(zhǎng)表現(xiàn)出色，但在關(guān)連方業(yè)務(wù)下滑、行業(yè)遇冷時(shí)，新業(yè)務(wù)或多或少出現(xiàn)增速放緩、毛利下滑，缺少競(jìng)爭(zhēng)力的情況。

根據(jù)克而瑞對(duì)2022年上半年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，物企的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比同比下降約4.9個(gè)百分點(diǎn)，部分物企非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降超50%。

“社區(qū)增值服務(wù)當(dāng)它在100萬(wàn)到3億之間的時(shí)候，它的增速非?？?，并且毛利都很高。但當(dāng)這個(gè)數(shù)額過了3億、5億之后就出現(xiàn)問題了?！敝毂Ｈ寡裕爱?dāng)物業(yè)公司走向資本市場(chǎng)的時(shí)候，我們對(duì)于局部的故事或者是案例是不是能夠讓它成為一個(gè)商業(yè)模型這件事情，我覺得這是要反思的?！?