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物企并購背后,兩家房企的自救
最后更新: 2022-05-25 14:20:59(文/張志峰 編輯/馬媛媛)盡管政策端好消息不斷,龍湖、碧桂園等民營房企境內(nèi)融資破冰,但對于大多數(shù)房企而言,流動性危機仍未遠(yuǎn)去。
近日,一起物管領(lǐng)域的收并購引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。
賣方佳源國際本身規(guī)模不大,為及時補充現(xiàn)金流度過難關(guān)而賣子情有可原;而買方母公司同樣正在尋求債務(wù)展期,控股股東股票因無力償還債務(wù)頻頻遭遇平倉,使得這場交易顯得迷霧重重。
一場不確定的交易
5月24日,重慶房企金科股份旗下物管平臺金科服務(wù)發(fā)布公告稱,公司與佳源國際、創(chuàng)源控股簽訂框架協(xié)議,擬收購佳源服務(wù)73.56%股份。
不過,業(yè)內(nèi)對于這場交易中,買方金科服務(wù)是否真的有實力在此時支付收并購所需資金顯然更為關(guān)心。
公告稱,潛在交易可通過以下兩種方式進(jìn)行:金科服務(wù)香港收購佳源服務(wù)股權(quán),并將觸發(fā)對佳源服務(wù)所有已發(fā)行股份的強制性無條件全面要約;通過自愿有條件全面要約收購佳源服務(wù)所有已發(fā)行股份。
要知道,此時簽訂的僅為“框架協(xié)議”,對交易訂約方并無法律約束力。至公告日期,雙方尚未敲定潛在交易詳情及條款,尚無任何款項支付,亦無法確定潛在交易一定繼續(xù)。
而此時的金科股份恰逢重大流動性危機。5月23日晚間,企業(yè)公告稱,擬召開“20金科03”第一次債券持有人會議。
據(jù)了解,“20金科03”債券發(fā)行總額為12.5億元,目前債券余額12.5億元,兌付日期為2024年5月28日。若債券持有人行使回售選擇權(quán),則回售部分兌付日期為2022年5月28日。
在回售日前5天,金科擬對上述債券進(jìn)行展期,將“20金科03”本金兌付時間調(diào)整為自2022年5月28日起的12個月內(nèi),即在兌付調(diào)整期間定期兌付本金,直至1年末付清全部本金。兌付日調(diào)整期間維持本期債券原有票面利率不變,兌付日調(diào)整期間新增利息,隨每期本金償付金額同時支付,利隨本清。
金科還對該債券增加了增信措施,將“天津天湖南苑及天湖廣場項目”所屬項目公司70%股權(quán)、“長沙金科集美天辰項目”所屬項目公司30%股權(quán),分別對應(yīng)的全部收益用于“20金科03”債券的質(zhì)押增信。處置該等項目公司資產(chǎn)收益中的70%、30%應(yīng)優(yōu)先償付“20金科03”債券本息,否則該債券持有人有權(quán)宣布本期債券立即到期。
盡管除了增信措施之外,金科方面還承諾對上述債券“不逃廢債”,積極應(yīng)對流動性壓力,與AMC公司、合作方、欠款單位進(jìn)行緊密溝通,除推動資產(chǎn)盤活方案外,也在積極引進(jìn)國資戰(zhàn)略投資者。
但在過去近一年時間內(nèi),尋求展期幾乎等同于暴雷。截至目前,數(shù)十家暴雷房企尚無一成功擺脫這場財務(wù)危機。
或許正是因此,資本市場對于這場交易能否順利達(dá)成以及未來前景并不十分看好。經(jīng)過短暫停牌之后,24日復(fù)牌當(dāng)天,金科服務(wù)股價大跌9.4%,報收18.12元。
雙贏還是無奈?
不過值得注意的是,同樣有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)表示,這場交易稱得上雙贏,或許將成為雙方破局關(guān)鍵。如能成功,將為行業(yè)提供新的自救思路。
一方面,就在半年前,金科服務(wù)剛剛引入了萬物云的第二大股東——博裕投資,以22%股權(quán)占比籌資37.34億港元。
交易完成后,博裕投資以22%的股份成為金科服務(wù)第二大股東。
彼時分析人士認(rèn)為,戰(zhàn)略投資者進(jìn)入后,增厚了金科服務(wù)的資金實力、現(xiàn)金流,能優(yōu)化其財務(wù)結(jié)構(gòu);同時,為接下來企業(yè)在物管行業(yè)收并購擴張?zhí)崆按蚝觅Y金基礎(chǔ)。
也就是說,此次收并購大概率與關(guān)聯(lián)公司金科股份的暴雷事件無關(guān),僅是一次籌謀已久的行動。并且,通過擴大物管公司規(guī)模,亦能在一定程度上反哺地產(chǎn)公司。
數(shù)據(jù)顯示,截至2021年底,金科服務(wù)在管面積為2.38億平方米,同比增長52.3%;合約面積3.60億平方米,同比增長29.8%。
規(guī)模上,金科服務(wù)已完成27個省市、184個城市的全國化戰(zhàn)略布局,共管理649個住宅項目及347個非住宅項目。
2021年是佳源服務(wù)上市的第一個財年,其在管面積達(dá)到0.42億平方米,同比增長約33%;營業(yè)收入達(dá)8.21億元,同比增長33.4%;凈利潤首次突破億元大關(guān),達(dá)到1.04億元,同比增長48.9%。
如果該筆潛在交易落地,將為金科服務(wù)帶來可觀的規(guī)模增量,在管規(guī)模將近3億平方米。且超過1億元的凈利潤,也表明標(biāo)的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)程度較高。
另一方面,作為賣方的佳源服務(wù)數(shù)日前剛剛遭遇股價閃崩危機,一小時市值猛跌70%,極可能收到母公司佳源國際財務(wù)狀況惡化的影響。
而在過去,早已有過無數(shù)地產(chǎn)母公司出售物管平臺回血的先例。
不過,亦有房企人士向觀察者網(wǎng)表示,目前行業(yè)普遍陷入流動性危機,類似佳源服務(wù)這類中小物管公司被擺上貨架的很多,對于真正有實力的買家吸引力仍顯不足。并且,央行等政策端鼓勵收并購主要為了防止房地產(chǎn)開發(fā)項目爛尾導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險,因此央企、國企收購標(biāo)的首選地產(chǎn)開發(fā)項目,并非物業(yè)管理公司。因此預(yù)計此類標(biāo)的折價較多,金科服務(wù)不排除撿漏提升士氣的可能性。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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