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7.6億收購(gòu)花樣年一項(xiàng)目,“錢(qián)緊”的中交逆市擴(kuò)張
(文/張玉編輯/馬媛媛)就財(cái)務(wù)問(wèn)題辟謠后不久,中交地產(chǎn)旋即放出收購(gòu)與花樣年在紹興合作項(xiàng)目的消息著實(shí)讓業(yè)內(nèi)吃了一驚。
5月19日晚間,中交地產(chǎn)和花樣年先后發(fā)布公告稱(chēng),中交地產(chǎn)與花樣年間接全資附屬公司等三個(gè)賣(mài)方訂立協(xié)議,以總代價(jià)7.6億元收購(gòu)項(xiàng)目公司51%股權(quán)。
據(jù)悉,項(xiàng)目公司為一間物業(yè)開(kāi)發(fā)公司,持有位于浙江省紹興市的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。收購(gòu)事項(xiàng)完成后,中交地產(chǎn)將全資持有上述紹興項(xiàng)目。
花樣年“虧本”自救
從此次收購(gòu)事項(xiàng)的細(xì)節(jié)來(lái)看,中交地產(chǎn)全資子公司中交美廬(杭州)置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交美廬”)現(xiàn)持有中交花創(chuàng)(紹興)置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交花創(chuàng)”)49%股權(quán),紹興花美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紹興花美”)持有中交花創(chuàng)49%股權(quán),深圳市聯(lián)雅咨詢(xún)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳聯(lián)雅”)持有中交花創(chuàng)2%股權(quán)。
5月19日,中交美廬與紹興花美、深圳聯(lián)雅簽署《股權(quán)收購(gòu)協(xié)議書(shū)》,中交美廬擬收購(gòu)后兩者持有的中交花創(chuàng)合計(jì)51%的股權(quán)。此次收購(gòu)價(jià)格為4.08億元,同時(shí)等額受讓后兩者對(duì)中交花創(chuàng)的債權(quán)本金2.83億元及利息7000萬(wàn)元,交易總金額合計(jì)為7.61億元。
據(jù)悉,紹興花美由花樣年100%控股的企業(yè)。深圳聯(lián)雅的自然人股東為自然人胡靜和周紹磊。
另?yè)?jù)了解,此次中交地產(chǎn)的收購(gòu)標(biāo)的中交花創(chuàng)正在對(duì)紹興市越城區(qū)鏡湖官渡4號(hào)項(xiàng)目地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),該項(xiàng)目于2020年4月30日取得,項(xiàng)目出讓總用地面積19.72萬(wàn)平方米,容積率1.2,土地出讓總價(jià)為41.56億元,項(xiàng)目進(jìn)展情況正常,目前已開(kāi)始銷(xiāo)售,尚未交付。
截至2021年末,中交地產(chǎn)資產(chǎn)總額62.26億元,凈資產(chǎn)7.79億元。公司2021年?duì)I業(yè)利潤(rùn)-2034.61萬(wàn)元,凈利潤(rùn)-1530.48萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為13.82億元。
花樣年在公告中坦言,預(yù)期集團(tuán)將錄得出售事項(xiàng)虧損約9680萬(wàn)元。
同策研究院資深分析師肖云祥向觀察者網(wǎng)表示,從收購(gòu)的項(xiàng)目來(lái)看,雖然已經(jīng)有預(yù)售,還處于建設(shè)期,后期還會(huì)有大量資金的投入,但從項(xiàng)目合作雙方來(lái)看,花樣年在去年就已是出險(xiǎn)企業(yè),以其當(dāng)前的現(xiàn)金情況幾乎沒(méi)有能力再向項(xiàng)目投入大量資金,而作為合作方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu),無(wú)疑也是通過(guò)對(duì)合作方股權(quán)收購(gòu),達(dá)到自救的目的。
中交地產(chǎn)“負(fù)重”收購(gòu)
觀察者網(wǎng)在紹興樓市網(wǎng)查詢(xún)了解到,上述項(xiàng)目推廣名為中交·花樣年·春風(fēng)十里,位于紹興市越城區(qū)鏡湖新區(qū),是由中交地產(chǎn)和花樣年地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的湖居別墅,物業(yè)類(lèi)型分為排屋和疊墅。
此外,安居客網(wǎng)站顯示,中交·花樣年·春風(fēng)十里項(xiàng)目樓棟總數(shù)為101棟,總共1517套,目前已經(jīng)有55棟取得預(yù)售許可證,從棟數(shù)上看,有過(guò)半已經(jīng)取得預(yù)售許可,項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為31300元/平方米。
“當(dāng)前項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售過(guò)半,從剩余資產(chǎn)、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格以及市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看,中交的收購(gòu)價(jià)格并不貴?!毙ぴ葡楸硎尽?
低價(jià)“撿漏”的背后,讓業(yè)內(nèi)更為關(guān)心的,或許是,中交地產(chǎn)錢(qián)從哪里來(lái)?
Wind數(shù)據(jù)顯示,截至2021年末,中交地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資金負(fù)債率為82.04%;凈負(fù)債率為217.7%,現(xiàn)金短債比0.66,“三條紅線”全踩,歸為“紅檔企業(yè)”。此外,2021年中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-44.52億元。
而就在此前不久,業(yè)內(nèi)還流出一份關(guān)于中交地產(chǎn)2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無(wú)法償還的報(bào)告。不過(guò),中交地產(chǎn)旋即進(jìn)行了辟謠。
5月12日,中交地產(chǎn)公告稱(chēng),根據(jù)公司已披露的2022年一季度報(bào)告,截止2022年3月31日,公司貨幣資金余額173.99億元,短期債務(wù)166.65億元,現(xiàn)金短債比1.04,符合“三條紅線”對(duì)現(xiàn)金短債比大于1的要求,上述貨幣資金能夠覆蓋公司日常經(jīng)營(yíng)需要以及償還金融機(jī)構(gòu)到期借款。
“公司目前現(xiàn)金流正常,融資渠道暢通,能夠保證到期債務(wù)償還?!敝薪坏禺a(chǎn)表示,在房地產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)的情況下,公司一直積極開(kāi)拓多種融資渠道,中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司作為公司控股股東,通過(guò)為公司融資提供擔(dān)保、向公司提供借款等方式,積極支持公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展,為公司融資工作和業(yè)務(wù)發(fā)展提供了有益的支持。
肖云祥表示,從中交自身的情況來(lái)看,目前中交地產(chǎn)自身債務(wù)負(fù)擔(dān)本來(lái)就重,此時(shí)的收購(gòu)無(wú)疑會(huì)使得公司資金鏈繼續(xù)承壓。但如果項(xiàng)目能盡早銷(xiāo)售,實(shí)現(xiàn)去化,公司有望獲得較大的利潤(rùn)空間。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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