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長(zhǎng)沙樓市新政“多效合一”
【導(dǎo)讀】 “這一輪樓市下行綜合因素的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)以往,無(wú)論是整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì),還是房地產(chǎn)行業(yè)困境與存量見頂、消費(fèi)收縮,都意味著這一輪穩(wěn)定樓市的動(dòng)作都需要更多智慧考量與短中長(zhǎng)期的兼顧性權(quán)衡。政策不斷優(yōu)化與試探性刺激,在年內(nèi)甚至更長(zhǎng)時(shí)間都將成為常態(tài)。”
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)五一節(jié)后,多地為提振樓市放出“大招”,降低首付比例、提高公積金貸款、放松限購(gòu)限貸等政策層出不窮,甚至有城市將人才購(gòu)房補(bǔ)貼提高至最多1000萬(wàn)元。
而在原本讓公眾已經(jīng)感到“麻木”的眾多樓市政策中,長(zhǎng)沙樓市首推“以租換購(gòu)”新政引發(fā)行業(yè)熱議。
有業(yè)內(nèi)人士表示此舉利于盤活存量,供需各端多方共贏,直呼“封神了”“行業(yè)標(biāo)桿”;也有部分網(wǎng)友認(rèn)為,這只是看上去頗有創(chuàng)意,實(shí)則與其他城市的限購(gòu)松綁政策并無(wú)本質(zhì)區(qū)別,只是借保障租房市場(chǎng)之名“整花活兒”。
為改善家庭發(fā)“房票”
5月11日,長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》(下稱《方案》)。
最引人關(guān)注的一點(diǎn)是,《方案》實(shí)施前已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋,盤活供作租賃住房后,不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。
換句話說(shuō),新政相當(dāng)于給絕大多數(shù)置換需求強(qiáng)烈的改善一族發(fā)放了一張免費(fèi)“房票”。
具體而言,長(zhǎng)沙將按照“穩(wěn)妥推進(jìn)”的原則,選擇長(zhǎng)房集團(tuán)、長(zhǎng)沙建發(fā)集團(tuán)兩家市屬國(guó)企作為試點(diǎn)企業(yè),支持試點(diǎn)企業(yè)盤活社會(huì)存量住房既可以用于租賃住房,也可以用于保障性租賃住房。
在出租方式方面,盤活存量房以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主,存量房業(yè)主與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《協(xié)議》后,既可以委托給試點(diǎn)企業(yè)出租運(yùn)營(yíng)房屋,也可以選擇自行出租運(yùn)營(yíng)房屋,均須納入服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管。
在運(yùn)營(yíng)年限方面,存量房供作租賃住房運(yùn)營(yíng)年限不低于10年,自房屋在服務(wù)平臺(tái)完成租賃合同備案之日開始計(jì)算。交易后,在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中仍被標(biāo)注為租賃住房,購(gòu)買方、受贈(zèng)方仍需按《協(xié)議》履行期滿。如有違約,住房租賃相關(guān)企業(yè)和租賃當(dāng)事人的失信行為都將納入誠(chéng)信體系進(jìn)行管理。
相對(duì)于過(guò)往千篇一律的調(diào)整限售年限、降低限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等樓市政策而言,長(zhǎng)沙這項(xiàng)新政顯得十分吸引眼球。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,該政策精準(zhǔn)把控了改善需求強(qiáng)烈卻無(wú)購(gòu)房資格的居民家庭痛點(diǎn),對(duì)于樓市具有較強(qiáng)的振奮和刺激效應(yīng),對(duì)于盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大可出租房源、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)等方面意義重大。
有熟知長(zhǎng)沙樓市的分析人士向觀察者網(wǎng)表示,從目前全國(guó)樓市整體的發(fā)展角度來(lái)說(shuō),長(zhǎng)沙“租購(gòu)互換”的新舉措,不是粗暴而簡(jiǎn)單地緊或松,而是兼顧多個(gè)市場(chǎng)維度,同時(shí)考慮市場(chǎng)短期、中期的發(fā)展策略與方向,并且環(huán)環(huán)相扣,可以說(shuō)是值得很多城市參照學(xué)習(xí)的樣本。
從嚴(yán)格限制到連續(xù)松綁
值得注意的是,這對(duì)于此前嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策長(zhǎng)沙樓市而言,松綁意圖十分明顯。
要知道,過(guò)去五六年間,長(zhǎng)沙樓市的限購(gòu)和購(gòu)售政策,遠(yuǎn)超周邊二線城市,基本與一線城市等同,限售力度一度超過(guò)一線城市。
持續(xù)的政策強(qiáng)壓,長(zhǎng)沙連續(xù)多年保持平均單價(jià)1萬(wàn)元出頭的房?jī)r(jià)也是全國(guó)樓市公認(rèn)的“洼地”之一,漲幅比之周邊武漢、南京、鄭州、合肥等近幾年房?jī)r(jià)翻倍的城市都要低得多。
不過(guò),去年下半年以來(lái),行業(yè)危機(jī)疊加疫情影響,樓市溫度降至冰點(diǎn),壓力隨之顯現(xiàn)。
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年“五一”小長(zhǎng)假期間,長(zhǎng)沙五個(gè)城區(qū)(芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū))商品房網(wǎng)簽建筑面積約12.9萬(wàn)平方米,同比下跌33%,集中開盤的6個(gè)項(xiàng)目平均去化率約53%;整個(gè)一季度,五區(qū)新房供應(yīng)約133萬(wàn)平方米,同比下跌30%;新房成交約152萬(wàn)平方米,同比下滑45%。
截至4月底,長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新房庫(kù)存量約661萬(wàn)平方米,為近三年同期最高值,去化周期已連續(xù)9個(gè)月上漲。
重壓之下,這已不是長(zhǎng)沙樓市首次釋放松綁意圖。
就在幾天前,長(zhǎng)沙市人民政府剛剛發(fā)布官方消息稱,自5月6日起,限購(gòu)區(qū)域內(nèi)家庭在首套商品住房網(wǎng)簽或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證后滿4年,即可購(gòu)買第二套商品住房。
對(duì)比長(zhǎng)沙以往政策,2018年出臺(tái)的政策規(guī)定,長(zhǎng)沙市戶籍家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)取得首套房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證后,滿4年后可購(gòu)買第二套商品住房。
2019年,針對(duì)一些因?yàn)轫?xiàng)目爛尾、多年未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明,導(dǎo)致沒有資格購(gòu)買第二套改善型住房的情況,長(zhǎng)沙規(guī)定,網(wǎng)簽滿6年,即可購(gòu)買第二套房。
這意味著,此次調(diào)整后,長(zhǎng)沙限購(gòu)時(shí)間已經(jīng)縮短1-2年。 疊加此次“以租換購(gòu)”新政,很可能進(jìn)一步放松購(gòu)房者限購(gòu)年限。
因此,亦有部分行業(yè)人士擔(dān)憂,樓市行情不佳全國(guó)范圍內(nèi)均是如此,購(gòu)房者預(yù)期改變、觀望態(tài)度強(qiáng)烈,這不是一城一地某項(xiàng)政策短期內(nèi)可以扭轉(zhuǎn)。
而此次長(zhǎng)沙新政看似照顧多方利益、招式百出,實(shí)則有過(guò)度松綁之嫌,一招不慎可能葬送此前多年被嚴(yán)格壓制的炒房意愿甚至房?jī)r(jià)。
改善與租賃雙面調(diào)節(jié)
對(duì)于此種觀點(diǎn),長(zhǎng)沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人在答疑時(shí)表示,目前資格審核時(shí),以家庭為單位,盤活一套或多套住房用作租賃的,暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù),即有多套住房出租的家庭,在家庭住房套數(shù)計(jì)算時(shí)均只核減一套,不影響多套住房盤活用作租賃房。
并且,此次盤活存量住房只針對(duì)有在本方案施行之前,已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋,盤活供作租賃住房后,不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。
上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào),長(zhǎng)沙市出臺(tái)的原限購(gòu)政策保持不變。
換句話說(shuō),原本就超出限購(gòu)數(shù)量?jī)商准耙陨霞彝?,仍舊無(wú)法通過(guò)新政獲得“房票”,且新購(gòu)住房不在此列。但新增的房票,首付款、貸款利率如何認(rèn)定等具體問(wèn)題尚待細(xì)則完善。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,新政既滿足了有房人群再次購(gòu)置住房的需求,還能有效落實(shí)房住不炒,是房子在“住”和“防炒”方面的有效協(xié)調(diào)。
此外,亦有行業(yè)人士指出,新政最“高明”的地方在于,釋放改善需求的同時(shí),憑空多得了十余萬(wàn)套“公租房”,可以通過(guò)掌握大量租賃房有效調(diào)控租賃市場(chǎng),契合國(guó)家“租購(gòu)并舉”的主基調(diào)。
但值得注意的是,有房企人士告訴觀察者網(wǎng),分散型房源租賃與管理難度大,目前市場(chǎng)化的長(zhǎng)租型公司都罕有成效,全國(guó)性房企做集中性長(zhǎng)租公寓,也是投入大回報(bào)少。所以,政策能否推動(dòng)租賃并舉的創(chuàng)新發(fā)展,還需要一定時(shí)間的觀望。
并且,著眼于長(zhǎng)沙城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,長(zhǎng)沙仍然需要更多力度支持自住型剛需群體和市場(chǎng)的發(fā)展,因?yàn)槌鞘泻蜆鞘胁还茉趺醋?,剛需占大頭,改善只是小頭。
上述熟知長(zhǎng)沙樓市的分析人士亦向觀察者網(wǎng)總結(jié)稱,這一輪樓市下行綜合因素的復(fù)雜性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)以往,無(wú)論是整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì),還是房地產(chǎn)行業(yè)困境與存量見頂、消費(fèi)收縮,都意味著這一輪穩(wěn)定樓市的動(dòng)作都需要更多智慧考量與短中長(zhǎng)期的兼顧性權(quán)衡。
從這個(gè)方向來(lái)看,長(zhǎng)沙樣本意義的確較為突出,但從市場(chǎng)效果上來(lái)說(shuō),無(wú)論哪個(gè)城市,都很難憑借一個(gè)或者一次舉動(dòng)來(lái)逆轉(zhuǎn)行情,因此無(wú)需給予過(guò)高期待。政策不斷優(yōu)化與試探性刺激,在年內(nèi)甚至更長(zhǎng)時(shí)間都將成為常態(tài)。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 樓市松綁- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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