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萬(wàn)科跨越“關(guān)口”
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)“公司將加大盤(pán)活存量、不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)產(chǎn)等工作的力度,未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上,以保障公司安全?!碑?dāng)被外界問(wèn)到否有信心“活下去”時(shí),萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示,萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)堅(jiān)決不躺平,一定會(huì)跨過(guò)這個(gè)階段性關(guān)口。
3月29日,萬(wàn)科召開(kāi)2023年度業(yè)績(jī)推介會(huì)。會(huì)上,管理層公布,2023年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4657.4億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)121.6億元。在行業(yè)深度調(diào)整下,萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正,開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)確保近29萬(wàn)套新房高質(zhì)量交付,經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)REITs突破,有望成為業(yè)內(nèi)唯一發(fā)行三類經(jīng)營(yíng)性REITs的企業(yè)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍業(yè)績(jī)會(huì)上關(guān)注的重點(diǎn)話題。2023年房地產(chǎn)行業(yè)多重挑戰(zhàn)交織,銷售低谷與交付洪峰交錯(cuò),需求銳減與融資收縮碰頭,對(duì)房企現(xiàn)金流本構(gòu)成挑戰(zhàn)。再疊加國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連看空,房企違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延至混合所有制房企,市場(chǎng)擔(dān)憂情緒濃厚。
郁亮回應(yīng),雖然萬(wàn)科很早提出“活下去”,但考慮還不夠全面,在市場(chǎng)的持續(xù)深度調(diào)整過(guò)程中,過(guò)去穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)不一定能完全保障公司安全,因此需要強(qiáng)化底線思維,公司在做極限情況下的壓力測(cè)試,并為此做出更加充分的準(zhǔn)備。
郁亮補(bǔ)充,自去年四季度以來(lái),萬(wàn)科得到了深圳國(guó)資、金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴和市場(chǎng)各方的關(guān)心和幫助,對(duì)這些善意和支持,萬(wàn)科非常感恩,對(duì)外界的批評(píng),萬(wàn)科也很感激?!叭f(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)一定不會(huì)躺平,會(huì)跨過(guò)這個(gè)關(guān)口,把萬(wàn)科變成一家更好的公司?!?
“有階段性挑戰(zhàn),但有充分信心跨過(guò)關(guān)口”
銷售承壓之下,萬(wàn)科仍實(shí)現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流。
截至報(bào)告期末,本集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元,占總資產(chǎn)的比例為21.3%。有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主。有息負(fù)債中,一年內(nèi)到期的有息負(fù)債624.2億元,占比為19.5%;一年以上有息負(fù)債2576.3億元,占比為80.5%。
分融資對(duì)象來(lái)看,銀行借款占比為61.7%,應(yīng)付債券占比為24.8%,其他借款占比為13.5%;分利率類型來(lái)看,有息負(fù)債中,固定利率負(fù)債占比38.7%,浮動(dòng)利率負(fù)債占比61.3%。
資金狀況方面,截止2023年底,萬(wàn)科已連續(xù)15年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正,在手貨幣資金998.1億元,可覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債;剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%,從2018年76%的高點(diǎn)連續(xù)5年下降。
同時(shí),在行業(yè)整體融資顯著收縮之下,萬(wàn)科依然獲得了各大金融機(jī)構(gòu)的信任和支持,2023年在境內(nèi)外合計(jì)新獲取的融資近900億元,其中境內(nèi)新增融資766億元,新增融資的綜合成本3.61%,境外新獲融資131億元。
此外,自城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制實(shí)施以來(lái),萬(wàn)科按照要求積極向新融資模式轉(zhuǎn)型。截至年報(bào)披露日,萬(wàn)科已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個(gè)城市上報(bào)住建融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單項(xiàng)目42個(gè),涉及新增融資169.5億元。
值得一提的是,深圳國(guó)資對(duì)于支持萬(wàn)科作出了非常積極的表態(tài),對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的信心起到了非常關(guān)鍵的作用。
萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭介紹,深圳國(guó)資將根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行有序釋放以支持萬(wàn)科,采取了四大類的措施來(lái)以市場(chǎng)化和法制化的方式來(lái)幫助和支持萬(wàn)科,幫助萬(wàn)科盤(pán)活大宗資產(chǎn),為萬(wàn)科注入新的流動(dòng)性,交易金額預(yù)計(jì)超過(guò)100億元。
“總體來(lái)說(shuō),公司在行業(yè)深度調(diào)整的背景下,仍然保持、守住了安全底線?!比f(wàn)科集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示,雖然部分短期指標(biāo),比如在手現(xiàn)金、現(xiàn)金短債比的壓力有所加大,但都是階段性的,萬(wàn)科“有壓力,但能過(guò)關(guān)”。
毋庸置疑,確保安全底線仍會(huì)是萬(wàn)科在2024年的工作重點(diǎn)之一。
祝九勝指出,為實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn),萬(wàn)科寄希望于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)堅(jiān)持跑贏大勢(shì)、經(jīng)營(yíng)層面現(xiàn)金流為正的同時(shí),計(jì)劃加強(qiáng)大宗交易和股權(quán)交易工作使其回款達(dá)300億元以上,并堅(jiān)定地降杠桿以期在未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元。
“我們有信心,也有能力去應(yīng)對(duì)目前的挑戰(zhàn)?!弊>艅僬f(shuō)道。
“提供好產(chǎn)品,迎接好的未來(lái)”
“行業(yè)已經(jīng)很難回到過(guò)去的高點(diǎn),但前景依然廣闊。”對(duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng),郁亮依舊保持“市場(chǎng)超跌”的看法。
表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上,2023年,全國(guó)房屋新開(kāi)工面積9.5億平方米,同比下降20.4%;全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11.1萬(wàn)億元,同比下降9.6%。2023年,全國(guó)商品房銷售面積11.2億平方米,同比下降8.5%;銷售金額11.7萬(wàn)億元,同比下降6.5%。
受大環(huán)境影響,萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)雖不可避免有所下滑,但也呈現(xiàn)了較強(qiáng)的韌性。數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售金額3761億元,穩(wěn)居行業(yè)第二,雖較2022年同期下滑9.8%,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于百?gòu)?qiáng)房企17.3%的下滑幅度。
之所以能在市場(chǎng)下行階段仍跑贏大市,或許是因?yàn)槿f(wàn)科一直用動(dòng)態(tài)的眼光看待市場(chǎng)變化。
在郁亮看來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然廣闊,主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面,一方面,住房需求依舊存在,與發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比看,當(dāng)前城市居民的居住條件、配套設(shè)施仍有較大改善空間;另一方面,城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在繼續(xù),2023年新增城鎮(zhèn)人口重新回到了接近1200萬(wàn)人的水平。
基于此,萬(wàn)科新增投資、盤(pán)活存量?jī)墒肿?。新增投資方面,2023年萬(wàn)科新獲取項(xiàng)目43個(gè),已有33個(gè)在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)銷售,從拿地到開(kāi)盤(pán)的周期縮短至4.4個(gè)月,貢獻(xiàn)銷售額510億元,投資兌現(xiàn)度達(dá)88%。
庫(kù)存項(xiàng)目方面加速去化。針對(duì)庫(kù)存可售資源,萬(wàn)科通過(guò)產(chǎn)品調(diào)整、配套完善、靈活定價(jià)策略和精細(xì)管理,2023年去化比例超過(guò)60%。
不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)政策也提振了市場(chǎng)信心。郁亮進(jìn)一步指出,當(dāng)前支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策已大量出臺(tái),力度超出以往年度,隨著政策效果的體現(xiàn),相信市場(chǎng)會(huì)逐漸恢復(fù)。另外,去年中央提出的房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設(shè),將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升,也會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。
“萬(wàn)科將持續(xù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù),全力迎接好的未來(lái)?!庇袅琳f(shuō)道。
REITs突破
在開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)承壓之際,萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)表現(xiàn)頗為亮眼,其中最為突出的當(dāng)屬經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的REITs突破。
2023年10月,底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城的中金印力消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深交所發(fā)布招募說(shuō)明書(shū),成為第一批正式進(jìn)入公開(kāi)發(fā)布階段的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一,目前已正式進(jìn)入詢價(jià)階段。
2024年3月,華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT在深交所發(fā)布招募說(shuō)明書(shū),正式進(jìn)入發(fā)行階段。招募公告顯示,該REIT的資產(chǎn)方為萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流,底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園、湖州德清物流園。
此外,萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓REIT目前也在積極申報(bào)中。若上述三項(xiàng)REITs成功發(fā)行,萬(wàn)科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示,發(fā)行REITs將有效解決經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)資產(chǎn)過(guò)重,投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的難題。此舉將助力萬(wàn)科打通經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投、融、管、退”的商業(yè)模式閉環(huán),實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資金更高效、更良性的運(yùn)轉(zhuǎn),保障經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。
郁亮此前就曾表示,REITs對(duì)于經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)的重要性,類似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā),能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán),推動(dòng)房企從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。
事實(shí)上,萬(wàn)科之所以有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實(shí)現(xiàn)三種經(jīng)營(yíng)性REITs突破的企業(yè),與其在經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)的成績(jī)分不開(kāi)關(guān)系。
商業(yè)業(yè)務(wù)方面,2023年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收91.1億元,同比增長(zhǎng)4.6%;合計(jì)開(kāi)業(yè)203個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,建筑面積1158萬(wàn)平方米;萬(wàn)科管理運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目布局在一二線城市的占比超過(guò)90%,四個(gè)一線城市的占比為24%。
物流業(yè)務(wù)方面,萬(wàn)科自2015年開(kāi)啟全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局至今,目前冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模保持全國(guó)第一。
2023年,萬(wàn)科物流業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入41.8億元,同比增長(zhǎng)17.2%,其中高標(biāo)庫(kù)營(yíng)業(yè)收入23.0億元,同比增長(zhǎng)6.3%;冷鏈營(yíng)業(yè)收入(不含供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)收入)18.8億元,同比增長(zhǎng)33.9%。
長(zhǎng)租公寓方面,萬(wàn)科的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一,并在成本法的會(huì)計(jì)計(jì)量方式下實(shí)現(xiàn)了整體盈利。
作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商,萬(wàn)科泊寓共運(yùn)營(yíng)管理租賃住房23萬(wàn)間,累計(jì)開(kāi)業(yè)18萬(wàn)間,布局全國(guó)31個(gè)城市,并保持了業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的服務(wù)品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)效率,累計(jì)服務(wù)客戶超過(guò)80萬(wàn)人,客戶滿意度95%,全年出租率達(dá)96%,超過(guò)60%客戶選擇續(xù)租。
標(biāo)簽 萬(wàn)科- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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