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多地二手房掛牌量激增,樓市何處去?
最后更新: 2024-05-08 22:50:25土地市場不及預(yù)期
此外,新房市場遇冷,還直接降低了優(yōu)質(zhì)房企對于拿地投資方面的積極性。
中銀證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年全國(300城)成交2.56萬宗土地,合計(jì)成交建面13.0億平方米,同比下降15%;成交總價1.48萬億元,同比下降21%。
報(bào)告同時指出,這一結(jié)果還是在各地有意識提高優(yōu)質(zhì)地塊占比、通過延長土地款繳納時間等方式讓利開發(fā)商且城投、軌交、建筑系等地方性國企兜底等前提下所得。
從區(qū)域來看,上半年長三角、大灣區(qū)城市群樓面均價同比分別提升33%、31%,杭州、上海、深圳等城市均拿出了不少主城區(qū)“壓箱底”的核心地塊;而成交總價近長三角一地為正增長(17%)。
值得一提的是,在6月末的第二批集中土地出讓中,不少熱點(diǎn)城市受到新房市場影響,如深圳超總地塊未觸頂、無錫8宗宅地僅1宗溢價,土拍結(jié)果遠(yuǎn)不及市場預(yù)期。
因此,中銀證券研究認(rèn)為,未來2-3年地方財(cái)政收入可能會持續(xù)受到土地成交大幅下降帶來的壓力。
“需進(jìn)一步促進(jìn)人口流動”
而不可否認(rèn),“土地財(cái)政”受挫又是目前阻礙各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大癥結(jié)之一。
“一段時間以來,由于房地產(chǎn)市場本身存在的一些不規(guī)范亂象,使得大家對房地產(chǎn)的整體評價不高,甚至帶有一些情緒,但房地產(chǎn)對整個國民經(jīng)濟(jì)影響非常大?!敝袊紫?jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平教授在今年2月接受觀察者網(wǎng)對話時直言,簡單來說,如果房地產(chǎn)好了,整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會比較平穩(wěn);反之,整個經(jīng)濟(jì)的增長運(yùn)行也會受到較大的壓力。
目前,一方面絕大多數(shù)地方政府財(cái)政對土地財(cái)政的依賴度仍在提升,另一方面絕大多數(shù)地方政府因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的嚴(yán)重不景氣,而導(dǎo)致土地財(cái)政收入劇烈減少。
連平認(rèn)為,未來隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展,意味著更多的產(chǎn)業(yè)、資金、勞動力和技術(shù)人才會流動到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。那么,發(fā)達(dá)地區(qū)對住房、生產(chǎn)用地、商業(yè)用地、建設(shè)用地的需求越來越大,當(dāng)?shù)卣梢再u出更多的地;反之,人口流出的中小城市,就比較困難,因?yàn)槟抢餂]有產(chǎn)業(yè)和人口流入,住房需求可能會出現(xiàn)收縮,土地賣不出去,政府收入就會減少。這樣一來,就會出現(xiàn)“富者越富,窮者越窮”的狀況,這在未來五到十年會更加明顯。
因此,要逐步擺脫土地財(cái)政帶來的負(fù)面影響,連平建議,需要進(jìn)一步通過各種政策放松勞動力的自由流動。“發(fā)達(dá)國家已基本做到完全自由地流動,國內(nèi)目前正在逐步取消限制,推動更多的人口自由流動,從而使中國的勞動力市場真正成為全國統(tǒng)一的市場?!?
但也要注意的是,人口自由流動后,勞動力更多的是流向經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市。但有些城市規(guī)模已經(jīng)很大了,例如北京、上海的人口都已經(jīng)超過了2000萬,因此要從結(jié)構(gòu)上適當(dāng)控制超大型城市的人口聚集。
此外,對于樓市,連平認(rèn)為,現(xiàn)在的政策已經(jīng)做了大量調(diào)整,很多政策都在逐步落地。下一步市場可能要解決的問題,一方面是金融要進(jìn)一步寬松,進(jìn)一步有針對性地支持房地產(chǎn)市場、房企和房地產(chǎn)行業(yè);另一方面,要想房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)好轉(zhuǎn),銷售要能跟上去。
但他認(rèn)為,“保交樓”政策中存在一個結(jié)構(gòu)性問題,即融資放松為房企提供的信貸額度總量不算少,但獲得融資機(jī)會的基本都是盈利狀況非常好的頭部房企,非頭部房企或中小型房企獲得的融資機(jī)會非常少。
因此評價該政策為“錦上添花有余,雪中送炭不足”。這是當(dāng)前整個金融體系存在的基本問題,全球的商業(yè)銀行都有這樣的特點(diǎn),錦上添花的活兒很愿意干,需要雪中送炭的時候就縮回去了。
標(biāo)簽 房地產(chǎn)- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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