土地市場不及預(yù)期

此外，新房市場遇冷，還直接降低了優(yōu)質(zhì)房企對(duì)于拿地投資方面的積極性。

中銀證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年全國（300城）成交2.56萬宗土地，合計(jì)成交建面13.0億平方米，同比下降15%；成交總價(jià)1.48萬億元，同比下降21%。

報(bào)告同時(shí)指出，這一結(jié)果還是在各地有意識(shí)提高優(yōu)質(zhì)地塊占比、通過延長土地款繳納時(shí)間等方式讓利開發(fā)商且城投、軌交、建筑系等地方性國企兜底等前提下所得。

從區(qū)域來看，上半年長三角、大灣區(qū)城市群樓面均價(jià)同比分別提升33%、31%，杭州、上海、深圳等城市均拿出了不少主城區(qū)“壓箱底”的核心地塊；而成交總價(jià)近長三角一地為正增長（17%）。

值得一提的是，在6月末的第二批集中土地出讓中，不少熱點(diǎn)城市受到新房市場影響，如深圳超總地塊未觸頂、無錫8宗宅地僅1宗溢價(jià)，土拍結(jié)果遠(yuǎn)不及市場預(yù)期。

因此，中銀證券研究認(rèn)為，未來2-3年地方財(cái)政收入可能會(huì)持續(xù)受到土地成交大幅下降帶來的壓力。

“需進(jìn)一步促進(jìn)人口流動(dòng)”

而不可否認(rèn)，“土地財(cái)政”受挫又是目前阻礙各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大癥結(jié)之一。

“一段時(shí)間以來，由于房地產(chǎn)市場本身存在的一些不規(guī)范亂象，使得大家對(duì)房地產(chǎn)的整體評(píng)價(jià)不高，甚至帶有一些情緒，但房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)影響非常大?！敝袊紫?jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平教授在今年2月接受觀察者網(wǎng)對(duì)話時(shí)直言，簡單來說，如果房地產(chǎn)好了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會(huì)比較平穩(wěn)；反之，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長運(yùn)行也會(huì)受到較大的壓力。

目前，一方面絕大多數(shù)地方政府財(cái)政對(duì)土地財(cái)政的依賴度仍在提升，另一方面絕大多數(shù)地方政府因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的嚴(yán)重不景氣，而導(dǎo)致土地財(cái)政收入劇烈減少。

連平認(rèn)為，未來隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步發(fā)展，意味著更多的產(chǎn)業(yè)、資金、勞動(dòng)力和技術(shù)人才會(huì)流動(dòng)到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。那么，發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)住房、生產(chǎn)用地、商業(yè)用地、建設(shè)用地的需求越來越大，當(dāng)?shù)卣梢再u出更多的地；反之，人口流出的中小城市，就比較困難，因?yàn)槟抢餂]有產(chǎn)業(yè)和人口流入，住房需求可能會(huì)出現(xiàn)收縮，土地賣不出去，政府收入就會(huì)減少。這樣一來，就會(huì)出現(xiàn)“富者越富，窮者越窮”的狀況，這在未來五到十年會(huì)更加明顯。

因此，要逐步擺脫土地財(cái)政帶來的負(fù)面影響，連平建議，需要進(jìn)一步通過各種政策放松勞動(dòng)力的自由流動(dòng)?！鞍l(fā)達(dá)國家已基本做到完全自由地流動(dòng)，國內(nèi)目前正在逐步取消限制，推動(dòng)更多的人口自由流動(dòng)，從而使中國的勞動(dòng)力市場真正成為全國統(tǒng)一的市場?！?

但也要注意的是，人口自由流動(dòng)后，勞動(dòng)力更多的是流向經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)和城市。但有些城市規(guī)模已經(jīng)很大了，例如北京、上海的人口都已經(jīng)超過了2000萬，因此要從結(jié)構(gòu)上適當(dāng)控制超大型城市的人口聚集。

此外，對(duì)于樓市，連平認(rèn)為，現(xiàn)在的政策已經(jīng)做了大量調(diào)整，很多政策都在逐步落地。下一步市場可能要解決的問題，一方面是金融要進(jìn)一步寬松，進(jìn)一步有針對(duì)性地支持房地產(chǎn)市場、房企和房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，要想房地產(chǎn)市場真正出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，銷售要能跟上去。

但他認(rèn)為，“保交樓”政策中存在一個(gè)結(jié)構(gòu)性問題，即融資放松為房企提供的信貸額度總量不算少，但獲得融資機(jī)會(huì)的基本都是盈利狀況非常好的頭部房企，非頭部房企或中小型房企獲得的融資機(jī)會(huì)非常少。

因此評(píng)價(jià)該政策為“錦上添花有余，雪中送炭不足”。這是當(dāng)前整個(gè)金融體系存在的基本問題，全球的商業(yè)銀行都有這樣的特點(diǎn)，錦上添花的活兒很愿意干，需要雪中送炭的時(shí)候就縮回去了。