（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）5月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2023年第二批次擬出讓居住用地項(xiàng)目清單。

據(jù)悉，清單共包括10宗涉宅地塊，用地面積總計(jì)24.34公頃，建筑面積共計(jì)104.85萬(wàn)平方米，將于2023年5月25日至2023年8月25日期間發(fā)布出讓公告。從區(qū)位看，南山區(qū)1宗、寶安區(qū)1宗、龍華區(qū)2宗、光明區(qū)2宗、龍崗區(qū)3宗、深汕特別合作區(qū)1宗。

在10宗涉宅地塊，剛剛由商業(yè)用地調(diào)整為涉宅地塊的深超總地塊無(wú)疑是最受關(guān)注的存在。

觀察者網(wǎng)了解到，4月26日，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局發(fā)布對(duì)紅樹(shù)灣地區(qū)法定圖則DY04單元、DY08單元規(guī)劃調(diào)整的公示，將這兩地塊原為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的地塊進(jìn)行調(diào)整，其中一塊新增一所不少于27班九年一貫制學(xué)校用地，另一塊增加了建面超20萬(wàn)平方米的居住用地。

此次出讓的地塊則是上述調(diào)整的地塊之一，宗地編號(hào)為T(mén)207-0060，用地性質(zhì)為“二類(lèi)居住用地 +城市道路用地”，面積3.63公頃，建面20.77公頃。

該地塊之所以引人關(guān)注是因?yàn)槠湮挥谀仙絽^(qū)沙河街道，也就是深圳灣超級(jí)總部基地，周邊TCL、神州數(shù)碼、中興通訊總部、OPPO國(guó)際總部、招商銀行總部等總部大廈建成或建設(shè)中。

“調(diào)規(guī)后一個(gè)月，迅速釋放到市場(chǎng)，目的還在于以中心區(qū)壓箱底的‘靚地’來(lái)捂熱土地市場(chǎng)，進(jìn)而從源頭上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此宗地交易，大概率會(huì)創(chuàng)造“地王”，政府也希望由此信號(hào)激活市場(chǎng)信心，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

同樣調(diào)整過(guò)用地性質(zhì)的還有寶安 A001-0212地塊。

在2022年深圳第二批集中供地中，該地塊土地計(jì)入容積率的總建筑面積不超過(guò)103880平方米，用途為商業(yè)用地+二類(lèi)居住用地，其中，住宅建筑面僅46070平方米，且規(guī)定建成后普通商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不得高于88600元/平方米（毛坯）。

由于住宅面積占比不到一半、限價(jià)基礎(chǔ)上房企難有利潤(rùn)，導(dǎo)致該地塊雖靠近第五大道和歡樂(lè)港灣位置較好但卻讓一眾房企望而卻步，最終流拍。

此次重新上架后，該地塊用地性質(zhì)調(diào)整為“二類(lèi)居住用地”，面積1.52公頃，建面8.23萬(wàn)平方米，容積率5.4，成為本輪供地中僅次于南山深超總地塊的優(yōu)質(zhì)地塊。

此外，龍華深高北A811-0347地塊質(zhì)素也不差，距離深圳高級(jí)中學(xué)北校區(qū)約200米。資料顯示，該地塊用地性質(zhì)為“二類(lèi)居住用地 +商業(yè)用地”，用地面積1.01公頃，建面7.29公頃，容積率7.2。

在李宇嘉看來(lái)，去年以來(lái)，深圳市場(chǎng)分化非常明顯，中心區(qū)改善高端盤(pán)去化塊、價(jià)值高，營(yíng)利性強(qiáng)。如果細(xì)化區(qū)分不同盤(pán)源去化，高端改善盤(pán)去化周期短，到了“補(bǔ)這類(lèi)庫(kù)存”的時(shí)候了。因此，這類(lèi)土地也受開(kāi)發(fā)商歡迎。政府供地迎合市場(chǎng)需求，估計(jì)屆時(shí)拍賣(mài)時(shí)也極大可能獲得多家開(kāi)發(fā)商報(bào)名、頻繁舉牌的火熱場(chǎng)面，以激活土地市場(chǎng)。

李宇嘉進(jìn)一步表示，除深圳以外，近期各地供地均迎合市場(chǎng)需求，即供應(yīng)去化快、開(kāi)發(fā)商歡迎的地塊，也就是中心區(qū)的“靚地”。比如，上海、深圳、廣州，都是如此，這類(lèi)地塊也將會(huì)打造低密度、配套極佳的高端盤(pán)。

李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)下，缺的不是高端盤(pán)，這些高端盤(pán)只是小眾市場(chǎng)，也救不了市場(chǎng)。高端盤(pán)熱銷(xiāo)，既是市場(chǎng)分化的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這才是更應(yīng)該解決的問(wèn)題。

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