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房企保險柜“消失”之謎
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)搬了一趟家,正榮就把價值近30億的保險柜搬丟了。
近日,正榮集團(tuán)廈門公司在從廈門波特曼財富中心A座9樓搬到17樓的過程中,不慎遺失了中梁正榮天著潤宸項目的共管保險柜,里面存放著該項目的公章、財務(wù)章、法人章、空白支票、土地使用權(quán)證、工規(guī)證、施工許可證等物品。
事發(fā)后,中梁正榮天著潤宸項目其中兩位股東正榮和中梁地產(chǎn)選擇報警處理。
據(jù)知情人士透露,監(jiān)控影像顯示,在正榮搬家之際,廈門國際信托委托的保險柜保管員曾帶一名陌生男子潛入辦公室,“該男子戴著口罩、盡量沿著監(jiān)控死角行動,看起來很是可疑。”
因而,正榮和中梁地產(chǎn)認(rèn)為,悄然帶走保險柜的是該項目第三股東——廈門國際信托。
5月18日上午,廈門國際信托的相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)表示,保險柜確實被廈門國際信托拿走了。
為何要拿?
令人百思不得其解的是,為何廈門國際信托要悄悄拿走保險柜。
故事還要追溯至2021年5月。彼時,廈門首輪集中供地出讓了一宗優(yōu)質(zhì)地塊,吸引了建發(fā)、金地、聯(lián)發(fā)、金茂、大悅城、保利、國貿(mào)、正榮、首開、華潤、中交、中海、中梁、萬科、住宅、匯成等16家房企參與競拍。
最后,正榮聯(lián)手中梁以18.8億的總地價拿下該項目,溢價率49.21%,樓面價約3.15萬元/平方米,配建面積1700平方米。隨后,該項目命名為中梁·正榮天著潤宸,正榮與中梁分別持股51%、49%,由正榮操盤。
“隨后,中梁從廈門國際信托處進(jìn)行融資,后者為項目提供資金,資金使用期限為2021年8月20日-2022年8月19日,利息大約10%?!痹擁椖恳晃回?fù)責(zé)人向觀察者網(wǎng)表示,三方約定有2個月的寬限期,資金使用期限至10月19日。
廈門國際信托入股后,持有項目44%的股權(quán);正榮股權(quán)比例不變,仍為51%;中梁持股比例有所下降,僅為5%。
上述項目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示,拿地之后開發(fā)建設(shè)推進(jìn)正常,項目6棟樓中4棟已經(jīng)建設(shè)至13-19層,整體限高26層,這意味著,該項目的投入和工程形象進(jìn)度達(dá)到了預(yù)售的要求,便計劃于2022年2月去辦理預(yù)售。
“但廈門國際信托卻不同意用印?!痹擁椖控?fù)責(zé)人表示,當(dāng)時房地產(chǎn)有幾家比較大的房企已經(jīng)爆雷,正榮與中梁也頻頻傳出違約消息,廈門國際信托認(rèn)為該項目即使入市也不一定能賣得出去。
但正榮與中梁方明顯不認(rèn)同該觀點(diǎn),他們認(rèn)為該項目自拿地之初便吸引一眾房企爭奪,主要是由于地塊質(zhì)素較高,配套齊全,且與周邊二手房有明顯倒掛?!按送?,地塊周圍入市新房數(shù)量少、體量小,供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足當(dāng)?shù)匦枨??!?
值得一提的是,該項目負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào),項目方資金由三方監(jiān)管,所備資金足夠該項目完成建設(shè)、開發(fā)、入市、交房等工作,并不存在爛尾風(fēng)險,明確表示集團(tuán)層面出現(xiàn)的問題并不會傳導(dǎo)到項目端。
雖無法判斷誰是誰非,但據(jù)知情人士給出的論證顯示,正榮與聯(lián)發(fā)曾在中梁·正榮天著潤宸項目周圍合作開發(fā)的一個住宅項目,該項目于2022年1月開盤,銷售均價約3.8萬元/平方米,已去化超300套。
項目方希望由此表明,即使正榮與中梁在集團(tuán)層面出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象,但并不會妨礙到項目公司賣房。
但由于三方始終無法就此達(dá)成一致,中梁·正榮天著潤宸入市的計劃便被擱置至今。
陷入僵局
房子賣不了,但欠的款依舊要還。
2022年4月,距離融資到期還有半年時間,廈門國際信托提前向項目開發(fā)商發(fā)來了函件,要求提早還貸;2022年8月,廈門國際信托直接起訴了兩家開發(fā)商,要求后者到期還款。
知情人士稱,在廈門國際信托將中梁、正榮訴上法院前,三方曾進(jìn)行過協(xié)商,廈門國際信托要求兩家房企尋找代建方接盤,將操盤權(quán)全權(quán)交出去,身份轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y方,接盤方的人選之一正是廈門國際信托的股東之一建發(fā)。
公開信息顯示,建發(fā)是廈門本土開發(fā)商,據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2022年以超172億元的權(quán)益銷售額位列廈門房企之首,市場份額高達(dá)19.7%。
“我們也不否認(rèn)建發(fā)在廈門的影響力,由建發(fā)接盤或許還能提高項目入市均價?!痹撝槿耸糠Q,但廈門國際信托并不給他們和建發(fā)直接接觸的機(jī)會,而廈門國際信給出的售價、抽成等方案,又會導(dǎo)致兩家民企開發(fā)商出現(xiàn)虧損。
據(jù)悉,該代建代管方案顯示,項目售價3.4萬/平方米,較3.15萬元/平方米的樓面價約3.15萬元/平方米僅高出0.25萬元/平方米。按這個售價算,中梁將虧掉3.25億,正榮將虧掉3.39億,但廈門信托可以拿回本金利息,建發(fā)可以實現(xiàn)1.3億的管銷費(fèi)收入。
賺錢的買賣做成了虧本的,可想而知,中梁和正榮方面不會答應(yīng)。
為了破解當(dāng)下困局,中梁和正榮方面提議,尋找資方替代廈門國際信托在該項目中的作用,保證其能收回本金,但利息可能要打點(diǎn)折。
上述知情人士感嘆,“但廈門國際信托不答應(yīng),仍要收回全部利息,明顯不是為了保本是為了掙錢?!?
截至目前,上述事件仍處于僵持之中,房企賣不了房,投資方也拿不到錢。
在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣的這幾年,房企保險柜消失、被撬,已不是個例。一位也經(jīng)歷過保險柜被搶的地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人感慨:“利益面前,項目合作方從相愛到相殺是真的?!?
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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