（文/張志峰 編輯/馬媛媛）盛名之下，其實(shí)難副。

曾經(jīng)依靠地產(chǎn)與文旅雙輪驅(qū)動(dòng)，打造滬深豪宅與歡樂谷主題公園等城市名片，吃盡時(shí)代紅利的華僑城，如今地產(chǎn)浪潮退去，同樣面臨這來自地產(chǎn)和文旅行業(yè)的雙重壓力。

當(dāng)2022年度業(yè)績(jī)陸續(xù)發(fā)布，華潤(rùn)、中海、保利等眾多央企伙伴紛紛進(jìn)入安全屋，才知道“裸泳”的只有自己。

華僑城A董事兼總裁王曉雯也在業(yè)績(jī)會(huì)上坦誠(chéng)：“2022年是公司上市以來經(jīng)營(yíng)承壓最重、最為困難的一年?！?

地產(chǎn)與文旅雙雙下滑

財(cái)報(bào)顯示，華僑城2022年主營(yíng)業(yè)務(wù)由盈利轉(zhuǎn)為虧損，營(yíng)業(yè)收入767.67億元，按年減少25.17%；凈利潤(rùn)及歸母凈利潤(rùn)均錄得超百億虧損，分別為128億元及109億元，同時(shí)這也是華僑城上市以來首次出現(xiàn)虧損。

不同于傳統(tǒng)房企，華僑城營(yíng)收主要來自住宅開發(fā)銷售與主題樂園等文旅綜合運(yùn)營(yíng)收入，去年?duì)I收分別為493.7億元和272.2億元，同比下降16.3%和37.2%。

地產(chǎn)方面，2022年華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額552.72億元、簽約銷售面積266.55萬平方米，分別同比下降33.0%、33.2%。

企業(yè)去年總計(jì)有76個(gè)樓盤及少數(shù)尾盤在售，主要分布在36個(gè)城市。具體從銷售結(jié)構(gòu)來看，簽約銷售額主要來自一二線城市，合計(jì)占比達(dá)到78.8%。

單從這些數(shù)據(jù)來看，華僑城住宅銷售情況還要優(yōu)于行業(yè)平均水平。根據(jù)克而瑞發(fā)布的行業(yè)全口徑銷售排行榜，其銷售排名從2021年第50名上升至第35名。

文旅方面下滑則更為嚴(yán)重。

2022年，行業(yè)受到需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，國(guó)內(nèi)旅游總?cè)舜?5.30億，比上年同期減少7.16億。

華僑城作為老牌主題樂園運(yùn)營(yíng)商，自然首當(dāng)其沖，去年不僅營(yíng)收滑坡嚴(yán)重，盈利能力也隨之大幅削減。數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)去年旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率僅24.47%，同比下降約8個(gè)百分點(diǎn)。

按區(qū)域劃分，企業(yè)去年?duì)I收的核心貢獻(xiàn)城市為上海、蘇州、成都等，作為華僑城起家之地的深圳等地則罕見失守。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)去年華東地區(qū)錄得收入324.36億元，占營(yíng)業(yè)收入比重42.25%，收入金額同比增長(zhǎng)10.42%，收入貢獻(xiàn)則上升13.61個(gè)百分點(diǎn)；以往對(duì)收入起到支撐作用的華南區(qū)域，近取得營(yíng)業(yè)收入224.47億元，區(qū)域收入按年減少超5成，達(dá)54.23%，占總營(yíng)收比重從上年47.8%降至29.2%。

被超1400億待售庫存壓垮

事實(shí)上，地產(chǎn)與文旅業(yè)務(wù)銷售下滑帶來的業(yè)績(jī)虧損，僅僅是冰山一角，資產(chǎn)減值損失問題才是華僑城本次百億凈虧的內(nèi)在核心。

要知道，截至2022年末，企業(yè)單單達(dá)到可售標(biāo)準(zhǔn)的住宅存貨總量就高達(dá)1960.26億元，占總資產(chǎn)的近一半，為49.89%。

即便剔除546.67億元已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分造成的合同負(fù)債，企業(yè)待售住宅存貨仍舊超過1400億元，占企業(yè)總資產(chǎn)的36%。

巨大的庫存壓力，疊加非熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下行等因素，即便不考慮龐大的資金壓力，單單資產(chǎn)減值損失就足以壓垮這家上市房企。

華僑城在年報(bào)中表示，根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，該司預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整壓力仍然較大的情況下，預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的限制低于賬面價(jià)值的存貨，計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備115億元。并長(zhǎng)期股權(quán)投資，固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)減值準(zhǔn)備12億元，二者合計(jì)資產(chǎn)減值損失127億元，占利潤(rùn)總額比例為128.84%。

值得一提的是，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)中還指，出于房企投資策略普遍區(qū)域謹(jǐn)慎，公司2022年通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得投資收益較上年減少11億元。

這個(gè)信號(hào)預(yù)示著，華僑城一方面可能是在去年減少了通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式“變現(xiàn)”的操作。另一方面，則是在行業(yè)下行中持有資產(chǎn)及項(xiàng)目股權(quán)仍保持著持續(xù)減值的風(fēng)險(xiǎn)。

要知道，“賣子度日”早已是近幾年華僑城維持現(xiàn)金流與凈利潤(rùn)的“慣用手法”。

觀察者網(wǎng)查閱年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)2019年-2021年排除轉(zhuǎn)讓股權(quán)帶來的“投資收益”之后，僅非流動(dòng)資產(chǎn)處置損益就分別達(dá)到34.91億元、30.39億元和11.33億元。

今年4月，華僑城又將國(guó)內(nèi)首個(gè)寶格麗公寓項(xiàng)目公司（上海首馳企業(yè)管理有限公司）的 51% 股權(quán)賣掉。這家公司擁有的物業(yè)包括位于中國(guó)上海山西北路 108 弄的 133 套公寓及相應(yīng)土地使用權(quán)，建筑面積約 24937.36 平方米。

現(xiàn)金流壓力下，主動(dòng)減速

巨額虧損之下，企業(yè)財(cái)務(wù)穩(wěn)定性也不容樂觀。

盡管憑借央企的強(qiáng)大融資能力，華僑城2022年綜合融資成本再次得以優(yōu)化，從2021年末4.46%降至4.23%，但超過1400億元待售庫存壓力之下，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)11.24%至26.65億元。

從“三條紅線”指標(biāo)來看，盡管仍保持綠檔經(jīng)營(yíng)，單各項(xiàng)指標(biāo)已表現(xiàn)得相當(dāng)危險(xiǎn)。

截至2022年末，公司非受限現(xiàn)金短債比為1.49；凈負(fù)債率為85.9%，較2021年末上升26.6個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，也較2021年末的68.2%進(jìn)一步走高。

而根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流量表，去年經(jīng)營(yíng)、投資、籌資三項(xiàng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)數(shù)，分別為-5.75億元、-60.7億元和-193.36億元。

最終，華僑城2022年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈額同比上年大幅減少451.71%，為-259.73億元。

以至于企業(yè)不得不放緩對(duì)外投資強(qiáng)度，報(bào)告期內(nèi)投資額為40.69億元，較2021年同期90.03億元減少了54.80%。

全年僅新增土儲(chǔ)5宗，其中3宗來自招拍掛，2宗來自有償劃撥，花費(fèi)土地總價(jià)款26.73億元，其中權(quán)益對(duì)價(jià)14.48億元，權(quán)益比例54.2%。

而上年同期，華僑城則是新增土儲(chǔ)23宗、新增土儲(chǔ)面積258.62萬平方米，建面435.06萬平米、總土地款302.80億元，權(quán)益對(duì)價(jià)177.77億元，權(quán)益比例為58.70%。

也就是說，2022年華僑城在投資強(qiáng)度上僅為2021年的1成水平，權(quán)益金額上為同期的8%。

業(yè)績(jī)說明會(huì)中，有投資者問起華僑城在2023年的投資規(guī)劃，該司戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江指出，華僑城今年投資核心是以收定投，優(yōu)中選優(yōu)，公司將根據(jù)市場(chǎng)的情況適時(shí)調(diào)整投資策略。

簡(jiǎn)而言之，華僑城的應(yīng)對(duì)策略就是，收縮戰(zhàn)線，寧可少掙錢、堅(jiān)決不能繼續(xù)增加庫存壓力。

這其實(shí)也是目前民營(yíng)房企應(yīng)對(duì)此輪行業(yè)危機(jī)的主流應(yīng)對(duì)策略，只是如此一來，作為深圳等熱點(diǎn)城市崛起的見證者和參與者，手握世界之窗、歡樂谷、歡樂海岸、瑪雅水世界以及多個(gè)華僑城豪宅IP等一把好牌，華僑城卻白白錯(cuò)失了像華潤(rùn)、招商等央企伙伴一樣，在行業(yè)洗牌時(shí)趁勢(shì)崛起的時(shí)機(jī)，不免令人唏噓。