（文/張玉 編輯/馬媛媛）自今年3月份官宣流動(dòng)性出現(xiàn)問題以來，祥生控股正在竭力自救。

6月5日晚間，祥生控股發(fā)布公告稱，6月3日，公司全資附屬公司（賣方）與買方訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)此，祥生將以9250萬元出售目標(biāo)公司50%股權(quán)。

訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的同時(shí)，祥生控股還簽訂了一份債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。“據(jù)此，賣方將向目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓其結(jié)欠湖州吳興的2475萬元債務(wù)，以抵消目標(biāo)公司結(jié)欠賣方相同金額的債務(wù)。”

預(yù)期收益1.27億元

根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的條件，祥生控股預(yù)計(jì)，本次出售事項(xiàng)預(yù)期錄得1.27億元收益，即于2022年5月31日賣方所持目標(biāo)公司50%股權(quán)的公平值2.37億元與買方所持目標(biāo)公司50%股權(quán)的長期股權(quán)投資賬面價(jià)值1.1億元之間的差額。

公開資料顯示，祥生控股此次出售的目標(biāo)公司是一家在中國成立的有限公司，主要從事物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。截至目前，目標(biāo)公司擁有三家全資項(xiàng)目公司，即嘉興市南湖區(qū)交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、嘉興市秀洲區(qū)交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及嘉興市秀洲區(qū)交控祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

據(jù)悉，目標(biāo)集團(tuán)擁有總建筑面積約42.08萬平方米的在建物業(yè)項(xiàng)目，包括位于浙江省嘉興市的住宅及附屬物業(yè)。截至公告日，目標(biāo)公司由賣方持有50%權(quán)益及買方持有50%。

天眼查顯示，上述三家企業(yè)均由湖州交投直接100%控股，其背后的實(shí)際控制人為浙江省人民政府。

根據(jù)協(xié)議，目標(biāo)公司由賣方與買方在2017年10月共同成立。目前，目標(biāo)集團(tuán)開發(fā)的大部分物業(yè)項(xiàng)目都已經(jīng)售出，位于嘉興市總建筑面積約為42.08萬平方米的若干物業(yè)項(xiàng)目（包括住宅及配套物業(yè)）仍在建中。董事預(yù)期該等在建物業(yè)項(xiàng)目將于2022年底前竣工交付。

祥生控股表示，預(yù)期出售事項(xiàng)將提高集團(tuán)的資金周轉(zhuǎn)率，為一般營運(yùn)資金產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入。出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)將用作集團(tuán)的一般營運(yùn)資金。

公開資料顯示，祥生控股于上世紀(jì)80年代初創(chuàng)于浙江諸暨，2020年祥生集團(tuán)旗下祥生控股正式在港交所主板上市。由是，浙江省一直被看作是祥生地產(chǎn)的大本營。值得一提的是，不同于其他房企在全國激進(jìn)拿地追求規(guī)?？焖贁U(kuò)張的策略，一直以來，祥生控股始終堅(jiān)持“1+1+X”擴(kuò)張策略，鞏固浙江省及泛長三角區(qū)域的地位。

也正由于此，此次祥生地產(chǎn)不惜將大本營項(xiàng)目出售給地方國資企業(yè)，也凸顯出目前祥生控股在資金方面的渴求和自救的決心。

多項(xiàng)目進(jìn)展緩慢

事實(shí)上，今年以來，隨著官宣遭遇流動(dòng)性危機(jī)，祥生控股在不少地方的項(xiàng)目都曾陷入停工狀態(tài)，目前正逐步推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

5月31日，有購房者在人民日報(bào)領(lǐng)導(dǎo)留言板下面留言稱，位于紹興諸暨暨陽街道的祥生棠樾目前一直處于停工狀態(tài)。

此外，今年5月26日，有維權(quán)者表示，鑒湖街道轄區(qū)祥生房產(chǎn)公司開發(fā)的尚賢府小區(qū)按合同于2021年6月份開始交房，業(yè)主均準(zhǔn)時(shí)辦理了相關(guān)交房手續(xù)繳納了物業(yè)費(fèi)、物業(yè)維修基金等費(fèi)用，也及時(shí)繳納了個(gè)人購房的契稅等費(fèi)用，購房合同寫明交房后360天內(nèi)按時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，逾期辦理由房產(chǎn)公司向業(yè)主支付違約金。

“截止目前，房產(chǎn)開發(fā)商已人去樓空，聯(lián)系不到人，也沒人主動(dòng)聯(lián)系業(yè)主，經(jīng)電話聯(lián)系越城區(qū)房地產(chǎn)管理處和區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，均被告知，房產(chǎn)沒有派人去辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)手續(xù)?！?

5月30日，越城區(qū)自然資源和規(guī)劃分局回復(fù)表示，經(jīng)調(diào)查，祥生尚賢府至今尚未申請不動(dòng)產(chǎn)首次登記。不動(dòng)產(chǎn)為依申請登記，建設(shè)單位是否已完成辦理首次登記所需的各項(xiàng)驗(yàn)收核實(shí)因未申請未知。在建設(shè)單位申請登記并經(jīng)審核符合登記要求的，登記部門將及時(shí)做好不動(dòng)產(chǎn)登記。

就此，6月7日，祥生方面回應(yīng)觀察者網(wǎng)表示，并不存在人去樓空的情況，“項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在交付后搬到公司辦公了，小區(qū)現(xiàn)場移交給了物業(yè)進(jìn)行管理”。而針對上述業(yè)主提到的“按合同在360天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證”，祥生控股方面表示，項(xiàng)目已經(jīng)按照要求在積極推進(jìn)，向政府申報(bào)資料，其中書面資料目前已經(jīng)提交給政府相關(guān)部門審核。

而如果將時(shí)針再往前撥一點(diǎn)。5月6日，有消費(fèi)者反映南昌祥生府進(jìn)展緩慢。據(jù)介紹，其于去年在九龍湖購買了祥生府樓盤，“據(jù)本人親探項(xiàng)目工地發(fā)現(xiàn)，碩大的樓盤只有二十幾個(gè)工人施工，這種施工人數(shù)與進(jìn)度完全不符合該項(xiàng)目的施工需求。據(jù)有效途徑了解，該項(xiàng)目1245號樓確實(shí)已全面停工?！?

除了上述項(xiàng)目，今年以來，祥生控股位于杭州市臨平區(qū)崇賢街道的祥生星合映公寓、位于杭州富陽區(qū)的祥生云湖城二期、位于杭州富陽區(qū)的祥生銀湖辰語項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目被爆出停工、進(jìn)度緩慢等現(xiàn)象。

祥生方面向觀察者網(wǎng)表示，目前多個(gè)此前停工的項(xiàng)目實(shí)際上目前都在復(fù)工中?！叭绺魂柕捻?xiàng)目，實(shí)際上5月23日，富陽區(qū)住建局就回復(fù)稱，經(jīng)核查，祥生云湖城二期項(xiàng)目已開始復(fù)工復(fù)產(chǎn)，現(xiàn)場土建粉刷、砌體施工，室內(nèi)裝修已展開，根據(jù)復(fù)工人員清冊顯示現(xiàn)復(fù)工人員約260人左右，后續(xù)會(huì)繼續(xù)增加施工人員進(jìn)場?！?

短期資金承壓

各地項(xiàng)目接連被爆出的停工消息也讓業(yè)內(nèi)對這家浙系房企的資金狀況倍加關(guān)注。

5月23日，祥生控股發(fā)布了2021年度報(bào)告。2021年，祥生控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入437.19億元，同比下降約6.3%；凈利潤約為5億元，同比減少84.3%；全年權(quán)益合約銷售額達(dá)803.31億元，同比增長2.8%；權(quán)益總額約為169.53億元，同比增長5.7%。

從銷售金額分布來看，浙江省和泛長三角區(qū)域仍然存貢獻(xiàn)了9成的業(yè)績，不過分布較2020有所變動(dòng)。其中浙江省貢獻(xiàn)占比下滑近10個(gè)百分點(diǎn)，而泛長三角地區(qū)占比則上升9.2個(gè)百分點(diǎn)。

從土地儲(chǔ)備來看，截至2021年底，祥生控股應(yīng)占土地儲(chǔ)備總量2081萬平方米，其中泛長三角區(qū)域774萬平方米，占總量37.2%；浙江省1046萬平方米，占總量50.3%。截至目前，公司位于整個(gè)長三角布局已占到現(xiàn)有土儲(chǔ)的87.5%。

從企業(yè)資金狀況來看，截止至2021年底，祥生控股集團(tuán)共持有現(xiàn)金84.5億元，現(xiàn)金短債比降至0.49，短期償債壓力較大。

同時(shí)值得一提的是，3月21日，祥生控股集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息，出現(xiàn)逾期。

隱性債務(wù)方面，由于近年祥生持續(xù)擴(kuò)大合作力度，其合作杠桿也有明顯提升，截止至2021年底，企業(yè)少數(shù)股東權(quán)益首次超過母公司所有者權(quán)益，合作杠桿達(dá)到了2.20。

在應(yīng)付類債務(wù)控制上，整體應(yīng)付類債務(wù)總額為220.6億元，較2020年底下降了15.2%。截止至2021年底，祥生控股集團(tuán)的凈負(fù)債率為153.0%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率77.5%。目前企業(yè)三道紅線指標(biāo)均超出監(jiān)管要求，屬于紅檔房企。

融資成本方面，截止至2021年底企業(yè)平均融資成本約為8.8%，較2020年底下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞分析指出，當(dāng)前企業(yè)需要在促銷售、穩(wěn)回款、保交付的同時(shí)，逐步盤點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)，針對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或項(xiàng)目主動(dòng)尋找合作方，盤活資源、提升可支配的在手資金，以應(yīng)對當(dāng)前的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

資金承壓的狀況下，對于祥生控股來說，如今賣身“大本營”項(xiàng)目或許是企業(yè)積極自救的一個(gè)開端。

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