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北京第二批集中供地499.58億收官,央國(guó)企聯(lián)手為主力
最后更新: 2022-06-02 10:41:22(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)對(duì)比北京首批集中供地起拍價(jià)491.8億元、成交價(jià)480.225億元,和僅一宗地塊流拍的好成績(jī),第二批集中供地雖熱度依舊,但冷熱不均、兩極分化明顯。
北京本次集中供地共出讓17宗宅地,起拍總價(jià)559.7億,用地面積約98萬平方米,建筑規(guī)模約為175萬平米,于5月31日至6月1日兩天競(jìng)價(jià)出讓。
5月31日,北京集中供地完成線上競(jìng)價(jià),其中底價(jià)成交7宗,流拍3宗;6月1日的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中,7宗地塊全部溢價(jià)成交,其中薛大人莊地塊因進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅環(huán)節(jié),改日確定歸屬。
至此,北京第二輪集中供地圓滿落幕,14宗成交,3宗流拍,攬金499.58億元,中建玖合、電建首鋼聯(lián)合體、中建智地、首開、中海地產(chǎn)、住總金隅聯(lián)合體、華潤(rùn)置地等房企皆有收獲。
從競(jìng)得房企來看,央企國(guó)企仍是此次拍地主力軍。
四宗地塊地價(jià)熔斷
現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)中首個(gè)出讓地塊為朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮新區(qū)D區(qū)0210-029地塊R2二類居住用地,因地塊周邊生活配套成熟、雙地鐵加持、房?jī)r(jià)倒掛未拍先火,共吸引大悅城廈門國(guó)貿(mào)聯(lián)合體、中建玖合、華潤(rùn)置地、金茂、中海等7家房企或聯(lián)合體報(bào)名競(jìng)拍。
由于競(jìng)價(jià)激烈,該地塊在開拍過程中兩次“觸頂”,進(jìn)入搖號(hào)階段。根據(jù)出讓規(guī)則顯示,該地塊掛牌出讓上限價(jià)格為66.815億元,當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí),轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序,當(dāng)該份額達(dá)到10%時(shí),轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。
最終,中建玖合以“成交總價(jià)66.815億元+競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)10%”搖中該地塊,溢價(jià)率15%,折合成交樓面價(jià)約8.8萬元/平方米。
如果說太陽(yáng)宮地塊受到熱捧在預(yù)料之內(nèi),那么,豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化小瓦窯村舊村改造項(xiàng)目的爆火,更像是一匹意外殺出來的黑馬。開拍前日,該地塊就已有14次報(bào)價(jià),最高報(bào)價(jià)24.56億元。
值得一提的是,豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化小瓦窯村舊村改造起始價(jià)23億元,上限價(jià)26.45億元,這意味著,該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將更甚于太陽(yáng)宮地塊。
“其實(shí)房企拿地的底層邏輯沒有變,優(yōu)質(zhì)地塊尤其是有利潤(rùn)的地塊是拿地的第一選擇。”某房企從業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng),豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化小瓦窯村舊村的熱度高過太陽(yáng)宮地塊,主要是因?yàn)閮蓚€(gè)地塊均有一定程度的房屋倒掛,但后者的體量比前者多出約1.5萬平,這將會(huì)對(duì)房企現(xiàn)金流產(chǎn)生影響,并將拉長(zhǎng)資金回流速度。
資料顯示,豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化小瓦窯村舊村項(xiàng)目建設(shè)用地面積2.12萬平方米,規(guī)劃建筑面積5.94萬平方米。作為對(duì)比,太陽(yáng)宮地塊建筑用地面積為2.7萬平方米,規(guī)劃建筑面積7.57萬平方米。
如此也不難理解,為何該項(xiàng)目不僅吸引了首創(chuàng)、首開、保利、華潤(rùn)、招商、中海等規(guī)模性房企報(bào)名參拍,還有懋源、潤(rùn)澤、三元嘉業(yè)等非規(guī)模性房企,參與房企或聯(lián)合體總數(shù)高達(dá)13家。
正式開拍過程中,豐臺(tái)區(qū)小瓦窯村舊村項(xiàng)目觸及26.45億上限價(jià)格和3萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限,轉(zhuǎn)為搖號(hào)確定競(jìng)得人,最后電建首鋼聯(lián)合體搖中該地塊,溢價(jià)率15%。
除去上述兩宗熱門地塊,現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中的還有薛大人莊、平西府兩宗地塊地價(jià)熔斷。其中,薛大人莊在30000平方米現(xiàn)房銷售面積再熔斷后,將通過投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案的方式確定競(jìng)得企業(yè);華潤(rùn)葛洲壩聯(lián)合體以“44.16億+1000平方米現(xiàn)房銷售面積”競(jìng)得平西府地塊,溢價(jià)率15%。
聯(lián)合體占據(jù)半壁江山
和2022年首輪集中供地不一樣的是,北京此次供地中的房企聯(lián)合體占比5成。
以出讓首日的線上競(jìng)價(jià)舉例,7宗底價(jià)成交的地塊有5宗競(jìng)得人為聯(lián)合體。具體來看,住總金隅聯(lián)合體以38.8億元競(jìng)得朝陽(yáng)十八里店朝陽(yáng)港地塊;中海新城石泰聯(lián)合體以26.6億元摘得石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造地塊;龍湖建工聯(lián)合體以24.4億元斬獲了豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東沿河棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊。
另外,龍湖聯(lián)合建工以24.4億元斬獲了豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)東沿河棚戶區(qū)改造項(xiàng)目地塊;大悅城+中鐵建以23億元競(jìng)得昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平坊村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目PF-10、PF-09地塊;北京城建聯(lián)合京能置業(yè)以8億元競(jìng)得平谷區(qū)府前街舊城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目(二期)B、D地塊。
在第二天的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中,聯(lián)合體的參與感也不低,競(jìng)爭(zhēng)最火熱的豐臺(tái)區(qū)小瓦窯村舊村項(xiàng)目同樣花落電建首鋼聯(lián)合體,地價(jià)熔斷地塊平西府地塊則被華潤(rùn)葛洲壩聯(lián)合體競(jìng)得。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示,北京土拍聯(lián)合體一直比較多,因?yàn)榈貎r(jià)總價(jià)高,而且合作拿地也可以分擔(dān)一部分風(fēng)險(xiǎn)出去,還有就是有些合作是互相取長(zhǎng)補(bǔ)短,比如之前融創(chuàng)和北京很多國(guó)企的合作,都是看重融創(chuàng)的營(yíng)銷和溢價(jià)能力。
不過,在北京2022年首輪集中供地中,17宗出讓地塊僅中建三局+興創(chuàng)、保利+金地兩組聯(lián)合體,占比約1成。
在張凱看來,這是因?yàn)榍岸螘r(shí)間市場(chǎng)下行比較快,加上不少房企暴雷和資金緊缺,“合作的風(fēng)險(xiǎn)加大了,導(dǎo)致前段時(shí)間合作拿地相對(duì)少了一些?!?
“但銷售壓力的加大和企業(yè)資金壓力的增加,促使聯(lián)合體增多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,相比第一輪集中供地,大部分企業(yè)可以當(dāng)年回款,現(xiàn)金流回正,而第二輪集中供地,雖然在年內(nèi)開盤可能性很大,同樣銷售壓力非常大。
“通過聯(lián)合體拿地可有效解決拿地資金壓力?!?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示,目前拿地聯(lián)合體中國(guó)企居多,無論是負(fù)債率層面還是資金的可獲得性上,國(guó)企目前的優(yōu)勢(shì)依然明顯,所以可以視為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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