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上海土拍6月1日重啟,降低門檻吸引房企
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)隨著疫情趨穩(wěn),上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)的同時(shí),停滯許久的首批集中供地也在第一時(shí)間宣告重啟。
5月26日,上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布出讓通知,3月份因疫情中止競(jìng)拍的36宗土地將于6月1日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍賣交易活動(dòng)。
同時(shí),為提振士氣,上海此次土拍規(guī)則迎來(lái)調(diào)整,房企參與門檻大幅降低,結(jié)合近期多地頻繁出臺(tái)政策為樓市松綁,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,此次上海土拍房企參與度將大大提升。
房企資金要求降低30%
根據(jù)公告,此次上海共推出商品住宅地塊36宗,總面積199.71萬(wàn)平方米(2995.6畝),總建筑面積425.19萬(wàn)平方米,總起價(jià)806.5億元。
從供地區(qū)域來(lái)看,36宗地塊中,臨港新片區(qū)有8宗,松江區(qū)和青浦區(qū)各有4宗,閔行區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)各有3宗,普陀區(qū)、浦東新區(qū)、金山區(qū)各有2宗,楊浦區(qū)和徐匯區(qū)各有1宗。
而事實(shí)上,在2月23日上海土地市場(chǎng)公開的今年第一批宅地集中拍賣清單中,共包含40幅土地,總供應(yīng)面積215.6公頃,總起拍價(jià)850.7億元,保證金比例20%,觸頂溢價(jià)率最低4.24%,最高10%。
其中,已有4幅城中村地塊在3月底成功以低價(jià)出讓。
無(wú)奈不久后疫情驟起,3月28日,為響應(yīng)全市疫情防控工作,上海宣布暫停土地出讓計(jì)劃。
值得注意的是,在恢復(fù)土拍的同時(shí),土拍規(guī)則已有大幅調(diào)整。
首先是地塊均采用掛牌方式出讓,取消先前“招掛復(fù)合打分入圍”方式,有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買人。
公告稱,出讓地塊僅有一名競(jìng)買人的,該競(jìng)買人應(yīng)及時(shí)登陸網(wǎng)上受理平臺(tái)進(jìn)行掛牌報(bào)價(jià),無(wú)須至上海市土地交易市場(chǎng)。土地交易市場(chǎng)將按照出讓文件的規(guī)定,根據(jù)其在掛牌期間的報(bào)價(jià)確定地塊成交價(jià)格及競(jìng)得人。出讓地塊有多名競(jìng)買人的,競(jìng)買人的法定代表人或受托人應(yīng)按地塊出讓須知和通知的要求攜帶相關(guān)材料按時(shí)參加現(xiàn)場(chǎng)交易會(huì)。
其次,同期發(fā)布的《商品住房用地交易資金銀行監(jiān)管協(xié)議》顯示,申請(qǐng)人在監(jiān)管銀行開立的賬戶中封存的資金應(yīng)不小于申請(qǐng)人在《商品住房用地交易資金來(lái)源情況補(bǔ)充申報(bào)及承諾》中扣除本地塊保證金金額后的自有資金金額。
也就是說(shuō),繳納了20%的保證金后,最少只要再封存80%的自有資金即可。
而在此之前,房企參與上海土地拍賣需要分別繳納競(jìng)買保證金和土地監(jiān)管資金,競(jìng)買保證金一般按起始價(jià)20%繳納,土地監(jiān)管資金為起拍價(jià)的100%+10%溢價(jià)上限。由于房企報(bào)名時(shí)土地監(jiān)管金額一般都會(huì)填到地塊終止價(jià),所以普遍這一金額為地塊起始價(jià)格的110%,總受限資金也就是地價(jià)的130%。
由此來(lái)看,此次調(diào)整將大幅降低房企參拍門檻,鼓勵(lì)民營(yíng)房企積極參與的意圖十分明顯。
供應(yīng)力度大增約45%
需要指出的是,根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局4月26日披露的土地供應(yīng)計(jì)劃,上海今年的土地供應(yīng)總量大幅增長(zhǎng),結(jié)構(gòu)亦發(fā)生明顯變化。
按照計(jì)劃,2022年上海全年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地2427-2707公頃,明顯高于2021年的1920-2420公頃。若以中位數(shù)來(lái)計(jì),2022年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃同比增幅約為45%。
其中,宅地供應(yīng)明顯增多。且針對(duì)核心區(qū)域普遍存在的一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象,首批集中供地一次性推出3宗內(nèi)環(huán)地塊,分別為徐匯區(qū)斜土街道地塊、楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊以及普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊,起始樓面價(jià)分別為78751元/平方米、73000元/平方米、64581元/平方米,也是此次集中出讓地塊樓面價(jià)前三甲。
“上海雖未明確發(fā)布樓市松綁政策,但從調(diào)整土地供應(yīng)和土拍規(guī)則等一系列動(dòng)作來(lái)看,與當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)的救市政策十分契合。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)指出,盡管收到疫情影響較為嚴(yán)重,但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看上海樓市對(duì)于新房的需求量并未減少,增長(zhǎng)動(dòng)力依舊充足,此次有意增加住宅供給力度也是從市場(chǎng)供需關(guān)系角度進(jìn)行的調(diào)整,屬于因城施策范疇。
對(duì)于房企而言,對(duì)于一線和強(qiáng)二線城市的拿地需求同樣強(qiáng)烈,而困擾其拿地的最大難題正是資金。因此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,這次上海大幅降低資金門檻對(duì)于提升房企參與積極性意義重大。
不過(guò),亦有分析人士猜測(cè),盡管政策導(dǎo)向明顯,但目前民營(yíng)房企資金端未有明顯改善,樓市回暖尚待時(shí)日,因此預(yù)計(jì)此次大型國(guó)企仍為上海拿地主力,僅有少量?jī)?yōu)質(zhì)民營(yíng)房企參與。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 集中供地- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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