（文/張志峰編輯/馬媛媛）樓市下行區(qū)間，曾經(jīng)帶領(lǐng)行業(yè)漲價(jià)的鏈家，開始帶頭下調(diào)中介費(fèi)率。

9月26日，觀察者網(wǎng)從多個(gè)渠道獲悉，鏈家北京區(qū)域已于近日調(diào)整中介費(fèi)率，由原來收取房屋成交價(jià)的2.7%、全部由買方承擔(dān)，調(diào)整為2%、由買賣雙方共擔(dān)。

也就是說，購房者單方承擔(dān)的中介費(fèi)用率一下子從原來2.7%降至1%，由此引發(fā)熱議。

而中介費(fèi)作為鏈家及其背后上市公司貝殼的主要營收之一，下調(diào)之后對企業(yè)利潤會(huì)有所影響。因此，9月26日貝殼股價(jià)低開低走，最終美股報(bào)收15.53美元，跌幅5.02%；港股報(bào)收38港元，跌幅8.98%。

鏈家的“市占率危機(jī)”

對于中介費(fèi)調(diào)整的原因，鏈家給出的解釋是，結(jié)合當(dāng)前市場供求關(guān)系，對現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費(fèi)的收取方式和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，目前包括全國樓市情形大同小異，二手房掛牌量迅速上升，但成交量及成交價(jià)格卻始終處于下滑通道，此時(shí)二手房交易過程中接近3%的中介費(fèi)，與高昂的交易稅成本一樣，成了阻礙二手房流通的關(guān)鍵因素之一，且顯得無比扎眼。

因此，鏈家作為我國房產(chǎn)中介行業(yè)的“霸主”，主動(dòng)調(diào)低中介費(fèi)率，既有助于刺激二手房市場，又可以幫助自身進(jìn)一步提升市場占有率。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，北京鏈家早已成為北京二手房市場最大的經(jīng)紀(jì)公司，從2008年起，鏈家就穩(wěn)居北京二手房交易量的榜首，并且市場份額在連年不斷增長，2013年達(dá)到50%，高峰時(shí)期甚至接近60%。

但是近兩年，隨著市場下行，價(jià)格優(yōu)勢權(quán)重提升，鏈家市場占有率已有較大下滑態(tài)勢。

以北京一套總價(jià)500萬元的二手房為例，按照過去的2.7%計(jì)算，買家除了需要準(zhǔn)備首付款之外，還需要獨(dú)自承擔(dān)高達(dá)13.5萬元的中介。

在過去房價(jià)上漲的年代，買賣雙方相較中介費(fèi)，會(huì)更在意房屋交易的安全、可靠等方面內(nèi)容。但如今，二手房價(jià)格不漲反跌，交易費(fèi)用自然能省則省，因此能夠給出更多折讓的其他中小型中介公司更具吸引力。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京鏈家共成交了71744套房子，占全北京二手房成交量的45%；且從2023年初開始，其市場份額繼續(xù)肉眼可見地快速下降。

今年一季度，全北京存量房一共網(wǎng)簽了9491套（含非住宅），鏈家共成交了3481套，市場占比率只有36.67%；四月份，全北京存量房一共網(wǎng)簽了15984套（含非住宅），鏈家共成交了5552套，市場占比率低至34.7%。

此后的幾個(gè)月，市場占比率有所回升，但回升幅度非常緩慢，在剛過去的八月份， 鏈家市占率為39.33%，依然不足40%。

這一比例對大多數(shù)行業(yè)的頭部企業(yè)來說，都足以滿足，但對于習(xí)慣了一家獨(dú)大的鏈家而言，無疑是場危機(jī)。

因此在張大偉看來，北京鏈家此次主動(dòng)降低中介費(fèi)點(diǎn)位原因很簡單，就是“搶奪失去的市場份額，繼續(xù)鞏固壟斷地位?！?

市場行為還是政策干預(yù)？

不過更多行業(yè)人士則認(rèn)為，鏈家下調(diào)中介費(fèi)，是數(shù)月前相關(guān)部門政策意見干預(yù)下，企業(yè)的無奈之舉。

今年5月8日，住建部和市場監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡稱《意見》），便把矛頭直指二手房中介費(fèi)過高及價(jià)格壟斷等問題，并提出四點(diǎn)意見。

一是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方協(xié)商確定；二是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；三是，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；四是，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

時(shí)隔4個(gè)多月，作為北京市場最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，鏈家突然宣布下調(diào)中介費(fèi)率，并由“單邊收傭”改為“雙邊”，與《意見》內(nèi)容恰好契合，讓人浮想聯(lián)翩。

有媒體報(bào)道稱，這也是行政主管部門與企業(yè)反復(fù)溝通的結(jié)果，鏈家內(nèi)部也對這一費(fèi)率做了多輪壓力測試，“降費(fèi)的趨勢是一定的，但應(yīng)該降到多少，一直沒有定論，這也是政策時(shí)隔數(shù)月才落地的主要原因?！?

值得一提的是，鏈家經(jīng)過多輪壓力測試，最終將一線城市費(fèi)率定在所能接受的下限2%，而其他城市也會(huì)適當(dāng)降低，根據(jù)城市具體情況而異。

這也意味著，北京的中介費(fèi)率下降之后，與之情況類似的滬深及其他城市大概率將會(huì)跟進(jìn)。

要知道，目前上海與深圳的中介費(fèi)率表面上是高于北京的，要收取總購房款的3%，至于買家獨(dú)自承擔(dān)還是買賣雙方各半則需雙方協(xié)定。

不過有行業(yè)資深從業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng)，事實(shí)上除了鏈家/貝殼之外，中原、我愛我家等其他公司3%的中介費(fèi)大都可以“打折”，一些小的中介公司都可以做到2%以下，特別是近幾年市場冷淡，夾縫中求生存的中小企業(yè)將中介費(fèi)降至冰點(diǎn)，而鏈家即便打折，中介費(fèi)也幾乎不會(huì)低于2.7%。

在他看來，實(shí)際上也是市場定價(jià)自由調(diào)節(jié)的結(jié)果，且其他中介公司早已開始下調(diào)，只不過規(guī)模遠(yuǎn)不如鏈家，因此看上去就像行業(yè)整體行為一樣。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，早在2014年以前，國內(nèi)的房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)是由政府統(tǒng)一制定指導(dǎo)價(jià)，房屋買賣中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.5%-2.5%之間。

2014年7月，發(fā)改委、住建部發(fā)文《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》，將中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級，各地逐步將房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整為由市場調(diào)節(jié)。至此，中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)退出發(fā)改委的價(jià)格指導(dǎo)，由市場定價(jià)。

因此，在此輪各城市推動(dòng)中介費(fèi)調(diào)整一事上，多由行業(yè)協(xié)會(huì)及主管部門提出倡議與意見，本意是降低購房交易成本，促進(jìn)二手房成交。鏈家也正是抓住了這個(gè)時(shí)代的機(jī)遇而迅速崛起。

但令人擔(dān)憂的是，曾經(jīng)鏈家一聲“漲價(jià)”，帶領(lǐng)整個(gè)行業(yè)“吃香喝辣”，如今又帶頭降價(jià)，那些遍布大街小巷、原本費(fèi)率就在1%左右憑借價(jià)格優(yōu)勢存活的小中介公司，又還剩下多少生存空間。