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行業(yè)巨變:北京鏈家中介費(fèi)率由2.7%調(diào)整至2%
(文/張志峰編輯/馬媛媛)樓市下行區(qū)間,曾經(jīng)帶領(lǐng)行業(yè)漲價(jià)的鏈家,開(kāi)始帶頭下調(diào)中介費(fèi)率。
9月26日,觀察者網(wǎng)從多個(gè)渠道獲悉,鏈家北京區(qū)域已于近日調(diào)整中介費(fèi)率,由原來(lái)收取房屋成交價(jià)的2.7%、全部由買方承擔(dān),調(diào)整為2%、由買賣雙方共擔(dān)。
也就是說(shuō),購(gòu)房者單方承擔(dān)的中介費(fèi)用率一下子從原來(lái)2.7%降至1%,由此引發(fā)熱議。
而中介費(fèi)作為鏈家及其背后上市公司貝殼的主要營(yíng)收之一,下調(diào)之后對(duì)企業(yè)利潤(rùn)會(huì)有所影響。因此,9月26日貝殼股價(jià)低開(kāi)低走,最終美股報(bào)收15.53美元,跌幅5.02%;港股報(bào)收38港元,跌幅8.98%。
鏈家的“市占率危機(jī)”
對(duì)于中介費(fèi)調(diào)整的原因,鏈家給出的解釋是,結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系,對(duì)現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費(fèi)的收取方式和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱,目前包括全國(guó)樓市情形大同小異,二手房掛牌量迅速上升,但成交量及成交價(jià)格卻始終處于下滑通道,此時(shí)二手房交易過(guò)程中接近3%的中介費(fèi),與高昂的交易稅成本一樣,成了阻礙二手房流通的關(guān)鍵因素之一,且顯得無(wú)比扎眼。
因此,鏈家作為我國(guó)房產(chǎn)中介行業(yè)的“霸主”,主動(dòng)調(diào)低中介費(fèi)率,既有助于刺激二手房市場(chǎng),又可以幫助自身進(jìn)一步提升市場(chǎng)占有率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為,北京鏈家早已成為北京二手房市場(chǎng)最大的經(jīng)紀(jì)公司,從2008年起,鏈家就穩(wěn)居北京二手房交易量的榜首,并且市場(chǎng)份額在連年不斷增長(zhǎng),2013年達(dá)到50%,高峰時(shí)期甚至接近60%。
但是近兩年,隨著市場(chǎng)下行,價(jià)格優(yōu)勢(shì)權(quán)重提升,鏈家市場(chǎng)占有率已有較大下滑態(tài)勢(shì)。
以北京一套總價(jià)500萬(wàn)元的二手房為例,按照過(guò)去的2.7%計(jì)算,買家除了需要準(zhǔn)備首付款之外,還需要獨(dú)自承擔(dān)高達(dá)13.5萬(wàn)元的中介。
在過(guò)去房?jī)r(jià)上漲的年代,買賣雙方相較中介費(fèi),會(huì)更在意房屋交易的安全、可靠等方面內(nèi)容。但如今,二手房?jī)r(jià)格不漲反跌,交易費(fèi)用自然能省則省,因此能夠給出更多折讓的其他中小型中介公司更具吸引力。
數(shù)據(jù)顯示,2022年,北京鏈家共成交了71744套房子,占全北京二手房成交量的45%;且從2023年初開(kāi)始,其市場(chǎng)份額繼續(xù)肉眼可見(jiàn)地快速下降。
今年一季度,全北京存量房一共網(wǎng)簽了9491套(含非住宅),鏈家共成交了3481套,市場(chǎng)占比率只有36.67%;四月份,全北京存量房一共網(wǎng)簽了15984套(含非住宅),鏈家共成交了5552套,市場(chǎng)占比率低至34.7%。
此后的幾個(gè)月,市場(chǎng)占比率有所回升,但回升幅度非常緩慢,在剛過(guò)去的八月份, 鏈家市占率為39.33%,依然不足40%。
這一比例對(duì)大多數(shù)行業(yè)的頭部企業(yè)來(lái)說(shuō),都足以滿足,但對(duì)于習(xí)慣了一家獨(dú)大的鏈家而言,無(wú)疑是場(chǎng)危機(jī)。
因此在張大偉看來(lái),北京鏈家此次主動(dòng)降低中介費(fèi)點(diǎn)位原因很簡(jiǎn)單,就是“搶奪失去的市場(chǎng)份額,繼續(xù)鞏固壟斷地位?!?
市場(chǎng)行為還是政策干預(yù)?
不過(guò)更多行業(yè)人士則認(rèn)為,鏈家下調(diào)中介費(fèi),是數(shù)月前相關(guān)部門政策意見(jiàn)干預(yù)下,企業(yè)的無(wú)奈之舉。
今年5月8日,住建部和市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》),便把矛頭直指二手房中介費(fèi)過(guò)高及價(jià)格壟斷等問(wèn)題,并提出四點(diǎn)意見(jiàn)。
一是,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方協(xié)商確定;二是,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用;三是,鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià);四是,引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。
時(shí)隔4個(gè)多月,作為北京市場(chǎng)最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,鏈家突然宣布下調(diào)中介費(fèi)率,并由“單邊收傭”改為“雙邊”,與《意見(jiàn)》內(nèi)容恰好契合,讓人浮想聯(lián)翩。
有媒體報(bào)道稱,這也是行政主管部門與企業(yè)反復(fù)溝通的結(jié)果,鏈家內(nèi)部也對(duì)這一費(fèi)率做了多輪壓力測(cè)試,“降費(fèi)的趨勢(shì)是一定的,但應(yīng)該降到多少,一直沒(méi)有定論,這也是政策時(shí)隔數(shù)月才落地的主要原因。”
值得一提的是,鏈家經(jīng)過(guò)多輪壓力測(cè)試,最終將一線城市費(fèi)率定在所能接受的下限2%,而其他城市也會(huì)適當(dāng)降低,根據(jù)城市具體情況而異。
這也意味著,北京的中介費(fèi)率下降之后,與之情況類似的滬深及其他城市大概率將會(huì)跟進(jìn)。
要知道,目前上海與深圳的中介費(fèi)率表面上是高于北京的,要收取總購(gòu)房款的3%,至于買家獨(dú)自承擔(dān)還是買賣雙方各半則需雙方協(xié)定。
不過(guò)有行業(yè)資深從業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng),事實(shí)上除了鏈家/貝殼之外,中原、我愛(ài)我家等其他公司3%的中介費(fèi)大都可以“打折”,一些小的中介公司都可以做到2%以下,特別是近幾年市場(chǎng)冷淡,夾縫中求生存的中小企業(yè)將中介費(fèi)降至冰點(diǎn),而鏈家即便打折,中介費(fèi)也幾乎不會(huì)低于2.7%。
在他看來(lái),實(shí)際上也是市場(chǎng)定價(jià)自由調(diào)節(jié)的結(jié)果,且其他中介公司早已開(kāi)始下調(diào),只不過(guò)規(guī)模遠(yuǎn)不如鏈家,因此看上去就像行業(yè)整體行為一樣。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解,早在2014年以前,國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)是由政府統(tǒng)一制定指導(dǎo)價(jià),房屋買賣中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在0.5%-2.5%之間。
2014年7月,發(fā)改委、住建部發(fā)文《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》,將中介服務(wù)費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí),各地逐步將房產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)調(diào)整為由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。至此,中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)退出發(fā)改委的價(jià)格指導(dǎo),由市場(chǎng)定價(jià)。
因此,在此輪各城市推動(dòng)中介費(fèi)調(diào)整一事上,多由行業(yè)協(xié)會(huì)及主管部門提出倡議與意見(jiàn),本意是降低購(gòu)房交易成本,促進(jìn)二手房成交。鏈家也正是抓住了這個(gè)時(shí)代的機(jī)遇而迅速崛起。
但令人擔(dān)憂的是,曾經(jīng)鏈家一聲“漲價(jià)”,帶領(lǐng)整個(gè)行業(yè)“吃香喝辣”,如今又帶頭降價(jià),那些遍布大街小巷、原本費(fèi)率就在1%左右憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)存活的小中介公司,又還剩下多少生存空間。
- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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