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廣深之后,京滬全面落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)9月1日晚,繼廣深之后,上海與北京也相繼跟進(jìn)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
至此,四個(gè)一線(xiàn)城市已全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。且與此前市場(chǎng)猜測(cè)的“京滬或分區(qū)域執(zhí)行該政策”等猜測(cè)不同,上海和北京最終選擇與廣深及其他城市一樣,全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
9月1日晚,上海市住建局官方微信號(hào)發(fā)文稱(chēng),為更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求,使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠,9月1日,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,執(zhí)行購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。
通知規(guī)定,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí),家庭成員在我市名下無(wú)成套住房的,不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。
無(wú)獨(dú)有偶,在上海發(fā)布消息十分鐘后,北京市住建委、人民銀行北京分行、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局三部門(mén)也聯(lián)合下發(fā)通知,從即日起實(shí)施三部委發(fā)布的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),在全市范圍內(nèi)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
行業(yè)普遍認(rèn)為,此舉意味著不久后或許在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施多年的“認(rèn)房又認(rèn)貸”評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),或?qū)⒉粡?fù)存在。換句話(huà)說(shuō),今后界定首套和二套房的標(biāo)準(zhǔn),不看別的,就看你所在城市是否有房子。
這意味著,對(duì)于置換類(lèi)改善需求家庭而言,可以實(shí)實(shí)在在地降低首付比例和房貸利率,從而減輕購(gòu)房者的家庭負(fù)擔(dān)。
短期來(lái)看,二手房市場(chǎng)掛牌量或?qū)⒃诒本┥虾_M(jìn)一步獲得提升。
舉例來(lái)說(shuō),當(dāng)前上海一套新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元,政策前,二套房最高比例(認(rèn)購(gòu)非普通住宅)為70%,即首付款需要350萬(wàn)元。而按照現(xiàn)在新政策,若納入到首套房的認(rèn)定范疇,那么首付款大約需要175萬(wàn)元。據(jù)此對(duì)比,首付款直接減少了175萬(wàn)元,相當(dāng)于房?jī)r(jià)款的35%。
同樣,納入到首套房標(biāo)準(zhǔn),其房貸利率也會(huì)跟著下調(diào),或者說(shuō)適用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%,按照貸款本金 200萬(wàn)元、30年期等額本息計(jì)算,其利息總支出約為198萬(wàn)元,月供約為11044元/月。若按新的政策,其利率為4.55%,其利息總支出約為167萬(wàn)元,月供約為10193元/月。對(duì)比來(lái)看,利息總支出減少近31萬(wàn)元,月供減少約851元/月。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波向觀(guān)察者網(wǎng)表示,一線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策過(guò)往都是處于收緊狀態(tài),此次北上廣深全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”,對(duì)于市場(chǎng)近期的推動(dòng)力不容忽視。這代表著全國(guó)市場(chǎng)底部已經(jīng)確立,通過(guò)政策釋放出一批自住需求,無(wú)疑將有利于一線(xiàn)城市熱度回升,并帶動(dòng)全國(guó)更多城市走出低迷行情。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,當(dāng)前黨中央、國(guó)務(wù)院和住房各部門(mén)高度重視住房需求的釋放。認(rèn)房不認(rèn)貸政策,是優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策的重要體現(xiàn),有力支持了合理住房消費(fèi)需求的釋放。北京、上海積極落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策,充分說(shuō)明其作為特大城市,深入貫徹落實(shí)了黨中央和國(guó)務(wù)院精神,對(duì)于合理住房消費(fèi)需求釋放有高度的重視和支持。精準(zhǔn)施策來(lái)之不易。各市場(chǎng)參與方,包括房企、中介、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)、房東等,更要珍惜認(rèn)房不認(rèn)貸政策,既要用足用好這一政策,也要維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序。唯有大家共同努力,才能更好促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉也表示,認(rèn)房不認(rèn)貸疊加首付比例降低等政策組合拳,對(duì)于降低京滬等地改善購(gòu)房門(mén)檻,盤(pán)活樓市需求意義重大。
他認(rèn)為北京和上海的改善需求原本是有購(gòu)房能力的,一旦這類(lèi)城市的改善需求被激活,也就是整個(gè)市場(chǎng)的置換鏈條被激活,進(jìn)而使整個(gè)一二手房市場(chǎng)就會(huì)活躍起來(lái)。
不過(guò)在克而瑞看來(lái),今年8月末以來(lái),認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地,依稀可以從中看到2014-2016年救市政策的影子。但舊藥或許難解新疾,與2014年相比,一方面,行業(yè)環(huán)境天翻地覆,城鎮(zhèn)化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴(yán)重、住房剛需趨于飽和已是不可回避的事實(shí),行業(yè)再難回到往日高速增長(zhǎng)軌道。另一方面,居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降、收入和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期羸弱,無(wú)論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴(kuò)大加杠桿空間,還是降利率減輕居民負(fù)債,只有在穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲(至少不下跌)預(yù)期下,才能真正轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)房需求。
因此克而瑞判斷,此次政策效果或不及預(yù)期,后續(xù)稅費(fèi)減免、限價(jià)限購(gòu)限貸等政策均有優(yōu)化空間。
本文系觀(guān)察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 認(rèn)房不認(rèn)貸- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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