（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“市場(chǎng)有背陰的一面，就一定有向陽(yáng)的一面?！碑?dāng)被問(wèn)萬(wàn)科對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的看法和態(tài)度如何，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)上回答道，當(dāng)下萬(wàn)科能做的，就是“筑好最堅(jiān)固的底線，抱有最堅(jiān)定的信心，盡到最大的努力?！?

8月31日，萬(wàn)科舉行2023年中期業(yè)績(jī)會(huì)。會(huì)上，萬(wàn)科管理層公布，2023年上半年，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入2008.93億元，同比下降2.91%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)203.35億元，同比下降16.10%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)98.7億元，同比下降19.43%。

對(duì)于營(yíng)收利潤(rùn)雙雙下滑，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算規(guī)模下降以及結(jié)算利潤(rùn)率下降所致。

數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，萬(wàn)科結(jié)算收入1708.4億元，同比下降4.5%。與此同時(shí)，萬(wàn)科整體稅前毛利率18.9%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，補(bǔ)回折舊攤銷后的毛利率為20.2%，下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。

祝九勝坦言，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整時(shí)期，部分市場(chǎng)的情況并不好，供求格局也發(fā)生了根本性的變化，行業(yè)毛利率也在不斷地下降。“但總體而言，萬(wàn)科短期利潤(rùn)雖然有一定的壓力，但經(jīng)營(yíng)安全完全沒(méi)問(wèn)題?！?

“最堅(jiān)固的底線”

連續(xù)14年為正的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、49.5%的凈負(fù)債率、上千億的貨幣資金，是萬(wàn)科筑好的最堅(jiān)固的底線。

數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3213.6億元，占總資產(chǎn)的比例為19.1%。有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主。有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債457.0億元，占比為14.2%；一年以上有息負(fù)債2756.6億元，占比為85.8%。

分融資對(duì)象來(lái)看，銀行借款占比為62.4%，應(yīng)付債券占比為23.7%，其他借款占比為13.9%。分利率類型來(lái)看，有息負(fù)債中，固定利率負(fù)債占比37.6%，浮動(dòng)利率負(fù)債占比62.4%。有抵押的有息負(fù)債108.9億元，占總體有息負(fù)債的3.4%。無(wú)抵押無(wú)質(zhì)押的有息負(fù)債占比為93.9%。

資金狀況方面，期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入18.6億元，連續(xù)14年為正。截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有貨幣資金1221.8億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的總和457.0億元。

“這些都是萬(wàn)科穿越多年發(fā)展周期堅(jiān)定走到現(xiàn)在的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也是其能夠在行業(yè)面臨重大考驗(yàn)的環(huán)境里活下來(lái)的基石?！比f(wàn)科首席財(cái)務(wù)官韓慧華表示，萬(wàn)科是一家危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司，長(zhǎng)期堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，始終把保持經(jīng)營(yíng)安全、健康的財(cái)務(wù)狀況放在最重要的位置。

同時(shí)，她也坦言，短期市場(chǎng)是有壓力，但萬(wàn)科已經(jīng)筑好了最牢固的底線，在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流管理、融資渠道、債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化三方面做了充分的前置準(zhǔn)備。

以債務(wù)結(jié)構(gòu)舉例，盡管萬(wàn)科融資總量階段性呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但實(shí)際上短債有了顯著下降。

數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，萬(wàn)科短債457億，較年初下降29%，短債占有息負(fù)債比降至14.2%，較年初下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，處在歷史低位，現(xiàn)金對(duì)短債的覆蓋倍數(shù)2.7倍，較年初提升0.6倍，債務(wù)平均久期延長(zhǎng)至5年。

同時(shí)，在美元加息背景下，萬(wàn)科主動(dòng)地優(yōu)化了外債配置，境外有息負(fù)債剔除匯率變動(dòng)后較年初下降12%，外債占有息負(fù)債的比降至20%以內(nèi)，較年初下降2個(gè)百分點(diǎn)。在融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的同時(shí)，萬(wàn)科的融資成本也保持低位，年內(nèi)公司境內(nèi)新增融資平均成本3.73%，較22年進(jìn)一步下降15BP，中票最近一期發(fā)行票面利率3.07%。

開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)也有新機(jī)遇

“由于地產(chǎn)銷售低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒受到了一定影響，因此容易做出過(guò)度反應(yīng)?！睂?duì)于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，郁亮認(rèn)為顯然超跌了。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2021年、2022年全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積分別下降11%和40%，而2023年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個(gè)下滑程度，預(yù)計(jì)今年新開(kāi)工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

受大環(huán)境影響，2023年上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入1843.62億元，較2022年同期的1916.72減少73.1億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為19.31%，較2022年同期下降1.54個(gè)百分點(diǎn)。

但這并不意味著開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)沒(méi)有未來(lái)。

針對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率下滑的問(wèn)題，萬(wàn)科聯(lián)席總裁張海在會(huì)上表示，毛利率水平下降是當(dāng)前行業(yè)面臨的共同問(wèn)題，這兩年市場(chǎng)超預(yù)期下行，短期內(nèi)銷售毛利率較以往確實(shí)有更大壓力。

張海進(jìn)一步指出，但自去年開(kāi)始，萬(wàn)科對(duì)新項(xiàng)目投資把關(guān)更加嚴(yán)格，投資質(zhì)量、產(chǎn)品能力也有提升，投資盈利表現(xiàn)比較良好?！叭绻袌?chǎng)信心能夠逐步恢復(fù)，我們相信經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率整體將穩(wěn)定向好。”

而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，郁亮直言，從常識(shí)來(lái)看，有背陰的一面，就一定有向陽(yáng)的一面?！霸谡w低迷的時(shí)候，向陽(yáng)的一面會(huì)格外引人注意，比如有些市場(chǎng)更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)在出現(xiàn)。”

郁亮進(jìn)一步表示，在今天，即使是傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，內(nèi)容、模式也可能出現(xiàn)變化，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運(yùn)營(yíng)也將是未來(lái)重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)保持較快增長(zhǎng)

在開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)承壓之際，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)展現(xiàn)良好的發(fā)展韌性。

數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全口徑收入267.3 億元，同比增長(zhǎng)11.9%，其中，物業(yè)服務(wù)的收入增速為12.2%，物流倉(cāng)儲(chǔ)、租賃住宅、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的收入增速分別為 17.0%、10.6%和7.3%，增速均明顯高于公司總體增長(zhǎng)水平。

不僅如此，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)均處于行業(yè)領(lǐng)先地位。例如，萬(wàn)物云是中國(guó)領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商，“萬(wàn)緯物流”在物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)及一體化供應(yīng)鏈解決方案平臺(tái)上位于第一梯隊(duì)，旗下租賃品牌“泊寓”已成為全國(guó)最大的集中式公寓提供商。

具體來(lái)看，在經(jīng)營(yíng)類業(yè)務(wù)中，萬(wàn)物云對(duì)萬(wàn)科業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大。期內(nèi)，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入161.1億元（含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長(zhǎng)12.2%，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入91.1億元，占比56.5%，同比增長(zhǎng)12.6%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入56.8億元，占比35.3%，同比增長(zhǎng)11.2%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入13.2億元，占比8.2%，同比增長(zhǎng)14.0%。

商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)貢獻(xiàn)次之。期內(nèi)，萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營(yíng)業(yè)收入43.0億元，同比增長(zhǎng)7.3%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入27.4億元，整體出租率94.7%，同比提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。

物流業(yè)務(wù)和租賃住宅業(yè)務(wù)相近。期內(nèi)，物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入19.5億元，同比增長(zhǎng)17.0%；租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.4億元，同比增長(zhǎng)10.6%。

“無(wú)論什么業(yè)務(wù)，本質(zhì)上都是能力的競(jìng)爭(zhēng)，例如產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量是否過(guò)硬、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優(yōu)秀的合作伙伴等，萬(wàn)科在這些方面有基礎(chǔ)，但還有繼續(xù)完善和深化的空間?！庇袅撂寡裕康禺a(chǎn)市場(chǎng)脫胎換骨需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，萬(wàn)科將保持定力，不斷努力。