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法拍房驟增:斷供潮下的行業(yè)陣痛
二手房橫盤加劇法拍房積累
事實上,根據(jù)阿里拍賣平臺的數(shù)據(jù),2022年全國法拍房的數(shù)量就已經(jīng)一路狂奔到了200萬套。
2023年上半年,根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),全國法拍房掛拍套數(shù)再次新增30.4萬套,較上年增加19.7%;而成交套數(shù)僅5.2萬套,遠遠不及增長速度。從掛拍物業(yè)類型來看,住宅、商業(yè)為法拍房主流,住宅2023年上半年掛拍量17.9萬套,占總體59%,逐漸成為法拍房的主力。
分省份看,上半年掛拍量較高省份四川首次超4.5萬套,同比增加15472套、增幅51.3%。其他省份如廣東、重慶、河南、江蘇等均有不同程度增加,其中廣東前6個月掛拍同比增加7987套,河南前6個月掛拍較上年同期增加10101套,增幅高達63.38%。
值得警惕的是,7月份以來,就目前各城市監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,無論法拍房數(shù)量增速還是二手房掛牌量相較上半年都有進一步提升的趨勢。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴觀察者網(wǎng),受近兩年整體經(jīng)濟環(huán)境影響,部分省會城市以及絕大多數(shù)三四線城市房價下滑的同時,導(dǎo)致打工人和小商販?zhǔn)杖虢档?,而房貸固定支出不變,導(dǎo)致無力償還,迫不得已只能停貸。
此外,不少中小企業(yè)破產(chǎn),作為抵押物或者公司財產(chǎn)進入破產(chǎn)清算程序的房屋數(shù)量不斷增加,也是導(dǎo)致法拍房數(shù)量上升的重要因素。
值得一提的是,法拍房之所以存在一次性全款付清、暗含潛在的債務(wù)糾紛等多種弊端,依舊能夠順利參與市場流通,最為核心的因素是其價格遠低于市場價,存在較大的“撿漏”機會。
然而隨著近期二手房市場“橫盤”,部分區(qū)域房價本身就已進入快速下行區(qū)間,法拍房原有的優(yōu)勢也就逐漸減弱。
仍以今年7月“上海頂級豪宅翠湖天地房源折價千萬”為例,該房源原本就是6月份從法拍房流入市場,中標(biāo)者原以為2480萬元成交價遠低于市場掛牌價,怎么也能賺上一筆,卻不想接下來一個月內(nèi),該房源在二手房市場掛牌價格從3188萬元一降再降卻始終無人問津,最終在其他債務(wù)壓力下,無奈下只能一次性將價格下降至1999萬元,才引來眾人圍觀。
有行業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng),在過往房地產(chǎn)上行周期中,法拍房早已誕生了無數(shù)上述購房者一樣的“職業(yè)玩家”,專門從事“法拍房撿漏”工作,負責(zé)處理完法拍房源(尤其是豪宅)的潛在隱患和風(fēng)險之后,將之重新投入二手房流通環(huán)節(jié),從中賺取差價。如今隨著破產(chǎn)企業(yè)增多,法拍房潛在風(fēng)險增加,卻在投入二手房市場環(huán)節(jié)受阻,且價格隨時面臨下跌風(fēng)險,因此大量類似機構(gòu)離場,這也是如今法拍房數(shù)量增多,但成交率大幅下降的原因之一。
主動斷供更值得警惕
惡性循環(huán)之下,導(dǎo)致法拍房增多的因素中,比之破產(chǎn)清算、被迫停貸等,更加令人擔(dān)憂的是,隨著部分地區(qū)二手房價格下行,所購買房屋的市場價值已接近甚至低于待償還的房貸金額,部分購房者寧愿犧牲個人征信,也要“及時止損”,主動停貸。
最為典型的案例,就是今年7月鄭州一名業(yè)主“免費送房”的新聞,盡管后來證實只是該業(yè)主試圖引人關(guān)注的“噱頭”,卻引發(fā)多地購房者爭相“模仿”,發(fā)出類似消息,其背后原因足以引發(fā)行業(yè)警惕。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解,該房源所在的曼哈頓小區(qū),最早于2007年開盤時,均價僅4700元/平方米,僅因為后來附近的曼哈頓商業(yè)中心開業(yè),又通了地鐵,短短幾年間房價飆升,至2018年巔峰時二手房價格約2萬元/平方米,與周邊新房價格相當(dāng),
該名業(yè)主正是此時“上車”。據(jù)其介紹,該房源共69平方米,入手總價119萬元,貸款總額90萬元,還了5年還剩余80多萬元。
而隨著近兩年市場下行,房價最先下跌的便是此類房齡相對較長、居住體驗較差的“跟漲”房源。
貝殼APP顯示,目前該小區(qū)房源在售同類房源掛牌價約為1.2萬元/平方米,相較2018年高峰時大幅下跌將近40%。
換句話說,該業(yè)主此時即便重新購買一套同類房源,總價款也不過82.8萬元,與上述房源,且無論貸款利率還是首付比例,都要比其現(xiàn)有房源劃算得多。因此該業(yè)主表示,只要有人愿意幫忙還貸,可以免費將上述房源過戶。
相較于作為省會的二線城市,更多三四線城市中,類似相對老舊的學(xué)區(qū)房、跟漲房源,以及較偏遠區(qū)域文旅配套房源,下跌幅度更加驚人。
有惠州惠東縣沿海區(qū)域購房者向觀察者網(wǎng)表示,其所購房源2018年開盤均價為1.5萬元/平方米,如今剛剛交付沒多久,二手房市場掛牌價卻僅剩余不到3000元/平方米,跌幅高達80%。
為表達不滿,購房者們單方面簽訂“集體斷供協(xié)議”。目前,該購房者表示,正在就此問題與銀行方面進行協(xié)商。
有資深律師向觀察者網(wǎng)表示,單從法律方面來看,上述斷供協(xié)議并無法律效應(yīng),而購房者與銀行簽訂的貸款協(xié)議,也不受房價下跌影響,正如過去幾年,房價上漲時,銀行亦不能以此為由,向購房者額外收取費用。
在他看來,主要原因還是經(jīng)歷了過去房價快速上升周期后,所有購房者都習(xí)慣于將購房行為理解為“穩(wěn)賺不賠”的投資行為,事實上很多房源的價格本就與其自身價值脫節(jié)。相比之下,一線城市及強二線城市核心地段房價就幾乎不受此輪下行周期影響。
而從長遠來看,清除行業(yè)弊病的過程必定伴隨著陣痛,擠去泡沫后的房地產(chǎn)市場才更能快速地回歸健康發(fā)展。
標(biāo)簽 棄房斷供- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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