（文/張志峰 編輯/馬媛媛）6月8日下午，歷時(shí)5天的上海2022年第一批集中供地落幕，36幅涉宅地塊均順利成交，總金額達(dá)到834.72億元，超過杭州，刷新成為全國榜首；然而平均溢價(jià)率3.5%，僅排在22城中位。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這一結(jié)果不溫不火，總體符合預(yù)期。

一方面，剛剛解封的上海，經(jīng)歷了2個(gè)多月的停滯之后，市場預(yù)期產(chǎn)生變化，疊加全國樓市下行影響，房企所面臨的資金等各方面壓力倍增，對于拍地“有心無力”。

另一方面，為提高企業(yè)拿地?zé)崆?，上海對于此次土拍條件的放松極盡所能，既大幅降低了資金準(zhǔn)入門檻，又?jǐn)U大了樓板價(jià)到房地聯(lián)動價(jià)之間價(jià)差，為房企留足了利潤空間。

事實(shí)上，土拍規(guī)則松動的不止上海。截至目前，除鄭州與長春之外，參與集中供地的22城中已有20城完成首批土拍，總出讓金超4700億元，僅占去年全年2.25萬億土地出讓金的21%，除極少數(shù)熱門城市熱門地塊之外，低溢價(jià)與高流拍的情況并未有明顯改善跡象，各地在土地出讓金與成交規(guī)模銳減的同時(shí)，均有適度松綁出讓條件的情形。

讓利吸引房企參拍

6月8日下午，隨著青浦區(qū)重固鎮(zhèn)毛家角路地塊被大名城以8.88億元底價(jià)競得，上海首批集中供地圓滿完成，36宗地塊全部成交，總成交價(jià)834.72億元，超過杭州的826.8億元登頂。

央國企依舊為本次土拍主力。其中，招商蛇口成為本次土拍最大贏家，共斬獲4宗地塊，總成交價(jià)169.45億元；中國鐵建收獲3宗地塊，總成交價(jià)69.26億元；華發(fā)與廈門建發(fā)聯(lián)合體摘得2宗地塊，保利、越秀、中建等規(guī)模較大的央國企也各有斬獲。

而參與度最廣的莫過于上海本土國資，如上海城投、上海金橋、奉賢發(fā)展、臨港集團(tuán)、上海紡織、浦發(fā)集團(tuán)、上海海港新城等原本在住宅開發(fā)領(lǐng)域表現(xiàn)不多的企業(yè)，成為參與本次土拍的最大團(tuán)體。

公開資料顯示，此次上海供應(yīng)的36宗地塊中，16宗僅有1家房企報(bào)名，最終因無人競爭以底價(jià)獲得，占全部出讓地塊近半數(shù)，國資兜底意圖明顯。

同時(shí)，亦有部分熱門地塊受到追捧，如6月1日競拍的4宗地塊中，3宗觸發(fā)中止價(jià)進(jìn)入一次書面競價(jià)環(huán)節(jié)，其中就包含本次土拍中單價(jià)最高的“地王”項(xiàng)目——徐匯區(qū)斜土街道地塊。

該地塊起始價(jià)為43.2億元，總面積23639.7平方米，房地聯(lián)動價(jià)為13.1萬元/平方米。最終由招商、香港置地、徐匯城投以47.3億元聯(lián)合競得，溢價(jià)率9.6%，成交樓面價(jià)86285元/平方米。

值得注意的是，同為“內(nèi)環(huán)核心”的另外兩宗地塊則罕見地出現(xiàn)低溢價(jià)成交現(xiàn)象，其中楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊由上海城投以10.27億元競得，樓面價(jià)約74302元/平方米，溢價(jià)率僅1.7%；普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊由招商蛇口以62.5億元0溢價(jià)摘得，樓面價(jià)64581元/平方米。

這在一向被視作房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)城市的上海，極為罕見。

要知道，這還是在上海考慮到剛剛復(fù)工復(fù)產(chǎn)，對于土拍規(guī)則大力調(diào)整，大幅讓利給房企的前提下。比如取消“招掛復(fù)合”，房企拍地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍，加大多數(shù)土地起拍樓板價(jià)與房地聯(lián)動價(jià)格之間價(jià)差等。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)表示，今年上海的利潤空間要優(yōu)于以往，地價(jià)房價(jià)比平均在50%以下，拍地的房企基本都有一定的利潤空間。

不過，在上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦看來，上海剛剛經(jīng)歷2個(gè)多月疫情，為房地產(chǎn)市場發(fā)展增加不確定性，且相關(guān)房企缺少資金的情況變得更為嚴(yán)重，因此大量地塊的參拍積極性不高。

不同城市間分化加劇

不只是上海市內(nèi)不同地塊冷熱分化較大，在全國范圍內(nèi)，不同城市之間的分化速度更快。

截至目前，22個(gè)集中供地城市除鄭州與沈陽之外，均已完成2022年首批集中供地，整體較強(qiáng)的如深圳，8宗住宅用地競價(jià)全部觸頂、攬金193億元，整體溢價(jià)率高達(dá)15%。

再如杭州，在其他城市紛紛大幅削減供地?cái)?shù)量時(shí)，依然“量大管飽”，在首次集中供地中一次性推出60幅地塊，最終僅1幅流拍，總成交價(jià)826.8億元，溢價(jià)率6.4%；成交總價(jià)僅略低于上海，而其供地面積，卻高達(dá)562萬平方米，遙遙領(lǐng)先與所有其他城市。

值得一提的是，杭州本土民營房企如綠城、濱江，也因此收獲滿滿，一躍進(jìn)入全國房企拿地排行榜TOP5。要知道，TOP5中其余3家分別為大型央企華潤、中海以及廈門國企建發(fā)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴觀察者網(wǎng)，土拍市場較熱的深圳，主要因?yàn)槠浯罅客恋貎錇槌侵写甯脑?，本身參與招拍掛的土地資源較少，因此遭到開發(fā)商哄搶；

相反，更多的城市土地市場則更顯冷清。

例如天津，原計(jì)劃出讓的30幅土地，最終中止競拍或流拍的地塊占比高達(dá)80%，成功出讓的6宗地塊溢價(jià)率也僅有0.6%；長三角熱門城市無錫，盡管8宗地塊均成功出讓，但幾乎全部為底價(jià)成交。

此外，同一城市內(nèi)部的冷熱分化也十分嚴(yán)重。

典型如合肥，首批集中供地推出32幅地塊，其中13幅因無人問津而流拍，流拍率超過40%；而剩余19宗地塊中，除2宗保障性住房之外全部溢價(jià)成交；其中，又僅有2宗沒有達(dá)到最高溢價(jià)，剩余15宗涉宅地塊均觸頂15%最高溢價(jià)率，進(jìn)入競品質(zhì)階段被繼續(xù)爭奪。

不過，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，從總體競拍結(jié)果來看，流拍地塊合計(jì)占比17%，較去年第三批次集供地有小幅上漲，但明顯低于去年第二批次集中供地32%的流拍占比；底價(jià)成交地塊合計(jì)占比61%，較去年二、三批次明顯降低；且溢價(jià)成交地塊和觸頂成交地塊占比較去年二、三批次明顯增多，土拍市場回溫跡象明顯。

隨著時(shí)間進(jìn)入6月份，不少城市已經(jīng)開始進(jìn)行第二批次土地出讓，且土拍規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化。

首先是青島、武漢、廈門、重慶、濟(jì)南、鄭州等城市將今年的集中供地頻率，由去年的3批次調(diào)整為4個(gè)批次。

其次，為促進(jìn)政企間良性互動，調(diào)動企業(yè)參拍積極性，各地因城施策，在土拍細(xì)則方面做出了不少調(diào)整。

如北京，在第二批集中供地出讓中明確規(guī)定，參與預(yù)申請后競得商品住宅用地的企業(yè)，其50%土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)由原來成交后30個(gè)自然日內(nèi)繳清延長至成交后4個(gè)月內(nèi)繳清。

再如一向在土地市場和商品房銷售市場表現(xiàn)不佳的長春，明確表示要持續(xù)加大土地“去庫存”的力度，嚴(yán)格執(zhí)行“增存掛鉤”機(jī)制，優(yōu)先消化存量土地，通過整合、置換和儲備等方式有效盤活存量和低效用地，持續(xù)加大“去庫存”力度，推進(jìn)土地資源高效利用。

而在5月30日的首批集中土地出讓中，長春大幅縮減土地出讓力度，僅推出2宗地塊，其一還在開拍之前提前終止，最終僅以底價(jià)成交一宗。

按照長春市規(guī)劃和自然資源局此前發(fā)布的2022年度供地計(jì)劃，其今年擬供應(yīng)住宅用地606公頃，同比減少約66%。其中，棚戶區(qū)改造用地和租賃住房用地占比43.73%，明確要充分滿足民生需求。

國金證券發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，本輪地產(chǎn)下行與歷史上的下行周期不同，數(shù)據(jù)的下行幅度、預(yù)期的悲觀程度、行業(yè)和企業(yè)的艱難程度，都是史無前例的。因此不必?fù)?dān)心政策刺激會矯枉過正，繼續(xù)“托底式放松”，只會求其中者得其下。

有房企人士向觀察者網(wǎng)指出，預(yù)期未來各地樓市及土地市場政策總體繼續(xù)寬松，各地“因城施策”進(jìn)入精細(xì)化調(diào)整階段。同時(shí)，對于樓市短期內(nèi)復(fù)蘇無望的絕大多數(shù)城市而言，這也在客觀上督促其逐步擺脫土地財(cái)政，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。如能順利渡過難關(guān)，長期來看，有利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

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