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政策“猛藥”難救市?
【導(dǎo)讀】 “由于疫情和熱點(diǎn)城市的改善需求、信貸政策依然嚴(yán)格,樓市的整體熱度上升非常緩慢,市場(chǎng)依然期待更多的穩(wěn)政策,預(yù)計(jì)將有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏。但疫情之下,購房者收入下降影響購房熱情。政策見底后,2022年3季度市場(chǎng)底部才會(huì)加快出現(xiàn)。”
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)與2022年一季度“試探性”的出臺(tái)救市政策不同,4月份開始,隨著疫情蔓延和銷售數(shù)據(jù)持續(xù)惡化,“救市”行動(dòng)愈演愈烈,不論是調(diào)控政策次數(shù)還是范圍都刷新了最近幾年的記錄。
需求端,各地穩(wěn)樓市、救樓市的刺激政策此起彼伏。僅4月份以來,就有包括蘭州、大連、蘇州、南寧、昆明等多個(gè)二線城市在內(nèi)的超過50城發(fā)布了不同力度的房地產(chǎn)寬松政策,主要圍繞促進(jìn)剛需和改善需求釋放。
企業(yè)端,日前多家媒體爆料稱,金融管理部門召集6家國(guó)有銀行、12家股份行以及5家AMC公司進(jìn)行閉門會(huì)議,主要針對(duì)恒大、融創(chuàng)、綠地等12家問題房企的紓困進(jìn)行指導(dǎo)。
受此消息影響,房地產(chǎn)板塊股價(jià)受到不小震蕩,不少房企迎來久違上漲。
融資端,央行正式宣布自2022年5月15日起,再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的9%下調(diào)至8%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,接連降準(zhǔn)預(yù)示持續(xù)收緊的貨幣政策終于迎來改善,寬松的貨幣政策或?qū)⑦M(jìn)一步促進(jìn)樓市復(fù)蘇。
4月超50城松綁
4月27日,江蘇省會(huì)城市南京再放大招,繼半月前解除六合區(qū)、溧水區(qū)限購政策之后,又宣布全面放松限貸政策,結(jié)清貸款且名下無房者,再次購房即可認(rèn)定為首套房利率。同時(shí),外籍戶口購房資格由原來的3年滿2年社保調(diào)整為1年內(nèi)累計(jì)滿6個(gè)月。
無獨(dú)有偶,長(zhǎng)三角另外兩個(gè)熱點(diǎn)城市無錫和揚(yáng)州同樣下發(fā)新規(guī)。其中,無錫限購政策調(diào)整為,本市戶籍生育二孩及以上者,可在限購區(qū)新增購買一套商品房;揚(yáng)州則上調(diào)整住房公積金貸款限額,雙繳存職工最高額度由50萬元調(diào)整為60萬元,單繳存職工最高額度由30萬元調(diào)整為36萬元。
而此前,蘇州也在全市范圍內(nèi)放松二手房限售政策,由原本的5年限售調(diào)整為3年。
除長(zhǎng)三角之外,毗鄰廣東省會(huì)廣州的佛山市也宣布,自4月26日起放松限購政策:對(duì)最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿5年的商品房,居民家庭在線上辦理購房資格核驗(yàn)時(shí),該商品房不計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù);該商品住房在進(jìn)行買賣合同網(wǎng)簽、贈(zèng)與、司法拍賣等轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí),無需進(jìn)行購房資格核驗(yàn)。
相較于這類直接放松限購限貸政策的城市,更多城市選擇則選擇從補(bǔ)貼、人口等側(cè)面入手。
如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等地直接給予不同力度的購房補(bǔ)貼,包括三胎政策購房?jī)?yōu)惠等;同時(shí)放寬落戶限制,爭(zhēng)相吸納人口,為樓市注入新鮮活力。
對(duì)于救市原因,同策研究院資深分析師肖云祥告訴觀察者網(wǎng),近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,從去年下半年開始市場(chǎng)就急速下滑,出臺(tái)松綁政策有穩(wěn)定市場(chǎng)的意圖。
“畢竟房地產(chǎn)行業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè),其影響數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展”他認(rèn)為,自從“三道紅線”、“信貸兩集中”、“集中土拍”等政策出臺(tái)后,房企拿地意愿下降,造成地方財(cái)政受到影響,需要刺激樓市復(fù)蘇。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)指出,相比往年樓市調(diào)整博弈期長(zhǎng)、樓市下調(diào)緩慢,本輪市場(chǎng)因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道,疊加銷售端按揭放款放緩,樓市調(diào)整速度非???。
需要指出的是,此輪政策調(diào)整多數(shù)城市在刺激樓市需求的同時(shí),依舊嚴(yán)格遵循“房主不炒”定位,如提高公積金貸款額度的政策,幾乎成為各地首選,目前已有福州、株洲、北海等超過10幾個(gè)城市加入,而大部分公積金使用都是剛需和改善購房者,不會(huì)影響購房者投機(jī)者。
救市而非救企業(yè)
需求端政策持續(xù)開放的同時(shí),企業(yè)供給端近日也接連傳出消息。
4月25日,金融管理部門分別對(duì)6家國(guó)有銀行、12家股份行以及5家AMC公司進(jìn)行開會(huì)指導(dǎo)。
據(jù)了解,會(huì)議主要針對(duì)12家問題房企的紓困進(jìn)行指導(dǎo)。主要內(nèi)容包括:AMC可以接收2021年底以前資產(chǎn)用途是土地價(jià)款的資產(chǎn),可以收金融機(jī)構(gòu)暫未納入不良的貸款,可以收集團(tuán)2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款,與關(guān)聯(lián)方合作收購的不納入重大關(guān)聯(lián)交易。以上業(yè)務(wù)開展不納入房地產(chǎn)貸款的集中度管理,保證按揭發(fā)放。另外,以上的業(yè)務(wù)資本金按照50%計(jì)量,同時(shí)要全力支持開發(fā)貸,資金務(wù)必進(jìn)行封閉管理;對(duì)于四證不全并購項(xiàng)目、涉及并購貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求有所放松。
網(wǎng)傳的12家房企名單包括世茂集團(tuán)、中梁控股、綠地控股、中南建設(shè)、奧園地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、榮盛發(fā)展、陽光城、融信中國(guó)、佳兆業(yè)、廣州富力地產(chǎn)。
同時(shí),人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息,自5月15日起,下調(diào)金融機(jī)構(gòu)外匯存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),即外匯存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行9%下調(diào)至8%。
這被業(yè)內(nèi)看作是貨幣政策即將放松的信號(hào),疊加此前并購貸、AMC入場(chǎng)收并購等消息,不少聲音認(rèn)為出險(xiǎn)房企終于“熬出頭”了。
然而,無論是否已爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī),房企卻大都對(duì)此反應(yīng)平淡。
在億翰智庫分析師于小雨看來,政策端放松,旨在救市,讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,讓優(yōu)質(zhì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)正常化;而非幫助房企度過危機(jī)。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為,無論AMC參與收并購還是融資放松,都是意在保證已存在的地產(chǎn)項(xiàng)目危害購房者利益,從而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌,而非拯救出險(xiǎn)房企。
他表示,當(dāng)前并購貸本身雖然可以緩解行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn),但總體規(guī)模依然偏低,出險(xiǎn)房企想要解決流動(dòng)性危機(jī),本質(zhì)上要依靠銷售去化,增強(qiáng)內(nèi)部推動(dòng)力。
于小雨告訴觀察者網(wǎng),近幾年穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià),房地價(jià)差小,利潤(rùn)微薄,安全邊際很小。因此出險(xiǎn)房企很難通過高折價(jià)出讓股權(quán)的方式吸引投資者投資來化解債務(wù)危機(jī)。只能等待房地產(chǎn)市場(chǎng)上行,通過一兩年的房?jī)r(jià)上漲,項(xiàng)目利潤(rùn)率恢復(fù)到一個(gè)具有吸引力的水平,市場(chǎng)力量才有動(dòng)力去解決房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)問題。
此外值得注意的是,業(yè)內(nèi)對(duì)于此輪救市政策之后,樓市何時(shí)復(fù)蘇亦存在分歧。
貝克研究院高級(jí)分析師潘浩向觀察者網(wǎng)表示,對(duì)于樓市不必過分悲觀,盡管民營(yíng)房企流動(dòng)性危機(jī)未能緩解,但購房者的住房需求仍然存在,國(guó)企央企的優(yōu)勢(shì)將很快填補(bǔ)市場(chǎng)空缺。
而部分業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為,樓市短時(shí)間內(nèi)難有復(fù)蘇跡象。
張大偉分析稱,由于疫情和熱點(diǎn)城市的改善需求、信貸政策依然嚴(yán)格,樓市的整體熱度上升非常緩慢,市場(chǎng)依然期待更多的穩(wěn)政策,預(yù)計(jì)將有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏。但疫情之下,購房者收入下降影響購房熱情。政策見底后,2022年3季度市場(chǎng)底部才會(huì)加快出現(xiàn)。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 樓市松綁- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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