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地產(chǎn)熊市,沒(méi)有贏家
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)隨著4月下旬到來(lái),一年一度的年報(bào)季終于宣告結(jié)束,A股與港股絕大多數(shù)房企已經(jīng)如約披露了2021年成績(jī)單。
回望2021年樓市,上半年如火如荼,房企高溢價(jià)搶地,購(gòu)房者打新潮、交茶水費(fèi)等炒房、搶房行為還屢禁不止;下半年,伴隨著部分規(guī)模房企暴雷,購(gòu)房者預(yù)期逆轉(zhuǎn),樓市驟然冰封。
于是,這份2021年年度報(bào)告變成了檢驗(yàn)所有房企硬實(shí)力的重要窗口。
大浪淘沙之下,行業(yè)高杠桿、高利潤(rùn)時(shí)代一去不返,有房企洗去光華,各種潛在危機(jī)進(jìn)一步暴露臺(tái)前;亦有房企通過(guò)這張成績(jī)單向外界傳遞信心、展示肌肉。
也正因此,從沒(méi)有過(guò)哪一年,上市房企年報(bào)卻如此難產(chǎn)。截至目前,仍有十余家規(guī)模房企或因疫情、或因更換審計(jì)師,未能如期披露年報(bào),從4月1日至今,這些企業(yè)仍處在停牌狀態(tài)中。
“降本增效”成為關(guān)鍵詞
觀(guān)察者網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),就如期發(fā)布年報(bào)的房企來(lái)看,2021年?duì)I業(yè)收入除融信、富力、合景泰富少數(shù)幾家之外,普遍仍保持正增長(zhǎng),但過(guò)半房企的凈利潤(rùn)卻呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。
也就是說(shuō),行業(yè)盈利能力普遍大幅下降。
即便頭部房企也大都未能幸免,如民營(yíng)房企碧桂園2021年?duì)I業(yè)收入與凈利潤(rùn)增幅分別為13%和-24.38%;央企巨頭中海分別為30.4%和-15.82%;半國(guó)資的萬(wàn)科則為8.04%和-45.76%,在營(yíng)業(yè)收入正增長(zhǎng)的同時(shí),凈利潤(rùn)幾乎砍半。
國(guó)資房企中利潤(rùn)率降幅較大的為華僑城,2021年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)25.25%,凈利潤(rùn)卻大幅下滑超7成。
但也有少數(shù)房企在業(yè)績(jī)層面表現(xiàn)出了強(qiáng)大韌性,依舊保持利潤(rùn)正增長(zhǎng),多以國(guó)資為主,如建發(fā)、華潤(rùn)、金茂、越秀等均保持營(yíng)收利潤(rùn)雙增長(zhǎng)。
而民營(yíng)房企中,正增長(zhǎng)的僅有綠城、龍湖、旭輝寥寥數(shù)家,增速分別為33.39%、19.25%、3.6%。
不過(guò),即便上述房企,除了剛剛扭虧為盈且數(shù)額較小的大悅城之外,利潤(rùn)增速也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于營(yíng)收,利潤(rùn)率下降明顯。
有分析人士向觀(guān)察者網(wǎng)表示,主要原因在于2021年強(qiáng)調(diào)控之下,地價(jià)較高而新房?jī)r(jià)格嚴(yán)重受限,疊加購(gòu)房者觀(guān)望情緒較濃與疫情影響因素,營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用普遍上升。此外,金融政策持續(xù)收緊,房企融資效果不佳,且融資成本上升帶來(lái)的影響也不可忽視。
為此,“降本增效”成為這次年報(bào)季上的關(guān)鍵詞之一。
“行業(yè)盈利能力的下滑只是回歸合理區(qū)間?!睆V州國(guó)資房企越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上指出,未來(lái)要精進(jìn)管理,核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益,圍繞投資精準(zhǔn)度、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效力、成本投放層面,營(yíng)銷(xiāo)質(zhì)量提升將會(huì)是重點(diǎn)突破。
綠城中國(guó)管理層也表示,其未來(lái)三年關(guān)注品質(zhì)效率提升?!扒?年關(guān)注規(guī)模和投資,是未來(lái)3年的營(yíng)收和利潤(rùn)的基礎(chǔ),未來(lái)會(huì)提升收入和利潤(rùn)增長(zhǎng),今年和明年保持可觀(guān)增長(zhǎng)回報(bào)股東?!?
現(xiàn)金為王,房企分化加劇
需要指出的是,對(duì)各大房企而言,還有一項(xiàng)工作排在降本增效之前。
在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之際,“生死”面前,一眾房企經(jīng)營(yíng)策略由過(guò)去的“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)金為王”。首先保住公司現(xiàn)金流,在風(fēng)險(xiǎn)之下如何生存成為關(guān)鍵,降杠桿、穩(wěn)杠桿成為行業(yè)共識(shí)。
正如碧桂園管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上所說(shuō),公司在市場(chǎng)上行期是用銷(xiāo)售規(guī)??己耍椒€(wěn)期是回款,下行期是可動(dòng)用金額作為考核指引。?,F(xiàn)金流、保三條紅線(xiàn),上行期做有利潤(rùn)的現(xiàn)金流、下行期做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)。
不過(guò),就結(jié)果來(lái)看,不同企業(yè)之間分化較大。
其中碧桂園手握現(xiàn)金最多,達(dá)到1813億元;萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)置地的現(xiàn)金也超過(guò)千億,分別為1407.08億元、1309.56億元、1067.73億元。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)34家規(guī)模房企的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2021年末共有2家歸為紅檔、14家歸為黃檔、18家歸為綠檔。
相較于2021年中期,德信中國(guó)、萬(wàn)科等公司新晉綠檔房企行列,同時(shí)亦有如寶龍、融信、雅居樂(lè)等房企流動(dòng)性危機(jī)加劇,部分指標(biāo)重新踩線(xiàn)。
具體來(lái)看,剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率仍為三道紅線(xiàn)中最難達(dá)標(biāo)的指標(biāo)。34家房企中,13家房企不滿(mǎn)足該指標(biāo)低于70%的要求,指標(biāo)達(dá)標(biāo)率為61.76%。即便達(dá)標(biāo)房企也大都集中在67%至70%區(qū)間,其中在69%至70%區(qū)間的房企高達(dá)7家。
凈負(fù)債率指標(biāo)方面,僅2家房企未達(dá)標(biāo)。不少新達(dá)標(biāo)房企剛剛滿(mǎn)足100%標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn),而萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海、中梁等房企指標(biāo)值低于40%,安全邊際較高。
最能體現(xiàn)資金實(shí)力的現(xiàn)金短債比方面分化嚴(yán)重。
數(shù)據(jù)顯示,2021年末未能滿(mǎn)足現(xiàn)金短債比大于1標(biāo)準(zhǔn)的踩線(xiàn)房企由年中的2家增加值5家,而現(xiàn)金流較為充裕的龍湖和建發(fā)兩家房企則超過(guò)6,中海為3.43。
從與流動(dòng)性直接相關(guān)的融資成本方面來(lái)看,房企間分化更為明顯,有的低至1.4%,有的卻高達(dá)9.71%,后者是前者的6.94倍。
總體而言,國(guó)資占比絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位。如中海、五礦地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂等,均以低于4%的融資成本在列。
民企表現(xiàn)較為出色的,則有龍湖、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝等主體,分別為4.14%、4.82%、5.2%、5%。加之近來(lái)行業(yè)資金端暖風(fēng)頻吹,這類(lèi)優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)先受益。
克而瑞研究中心認(rèn)為,雖然房企的面臨著營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)放緩、利潤(rùn)增長(zhǎng)減速、利潤(rùn)率走低等困境,但各房企降杠桿、穩(wěn)杠桿工作推進(jìn)均有顯著成效;在投資上,房企表現(xiàn)出更高的謹(jǐn)慎性,布局上更偏向一二線(xiàn)核心城市,多元化業(yè)務(wù)也正在如火如荼的開(kāi)展。因此對(duì)于行業(yè)未來(lái)仍充滿(mǎn)信心。
本文系觀(guān)察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 房地產(chǎn)- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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