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地產(chǎn)熊市,沒有贏家
(文/張志峰 編輯/馬媛媛)隨著4月下旬到來,一年一度的年報季終于宣告結(jié)束,A股與港股絕大多數(shù)房企已經(jīng)如約披露了2021年成績單。
回望2021年樓市,上半年如火如荼,房企高溢價搶地,購房者打新潮、交茶水費等炒房、搶房行為還屢禁不止;下半年,伴隨著部分規(guī)模房企暴雷,購房者預期逆轉(zhuǎn),樓市驟然冰封。
于是,這份2021年年度報告變成了檢驗所有房企硬實力的重要窗口。
大浪淘沙之下,行業(yè)高杠桿、高利潤時代一去不返,有房企洗去光華,各種潛在危機進一步暴露臺前;亦有房企通過這張成績單向外界傳遞信心、展示肌肉。
也正因此,從沒有過哪一年,上市房企年報卻如此難產(chǎn)。截至目前,仍有十余家規(guī)模房企或因疫情、或因更換審計師,未能如期披露年報,從4月1日至今,這些企業(yè)仍處在停牌狀態(tài)中。
“降本增效”成為關鍵詞
觀察者網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),就如期發(fā)布年報的房企來看,2021年營業(yè)收入除融信、富力、合景泰富少數(shù)幾家之外,普遍仍保持正增長,但過半房企的凈利潤卻呈現(xiàn)明顯下滑趨勢。
也就是說,行業(yè)盈利能力普遍大幅下降。
即便頭部房企也大都未能幸免,如民營房企碧桂園2021年營業(yè)收入與凈利潤增幅分別為13%和-24.38%;央企巨頭中海分別為30.4%和-15.82%;半國資的萬科則為8.04%和-45.76%,在營業(yè)收入正增長的同時,凈利潤幾乎砍半。
國資房企中利潤率降幅較大的為華僑城,2021年營業(yè)收入同比增長25.25%,凈利潤卻大幅下滑超7成。
但也有少數(shù)房企在業(yè)績層面表現(xiàn)出了強大韌性,依舊保持利潤正增長,多以國資為主,如建發(fā)、華潤、金茂、越秀等均保持營收利潤雙增長。
而民營房企中,正增長的僅有綠城、龍湖、旭輝寥寥數(shù)家,增速分別為33.39%、19.25%、3.6%。
不過,即便上述房企,除了剛剛扭虧為盈且數(shù)額較小的大悅城之外,利潤增速也都遠遠小于營收,利潤率下降明顯。
有分析人士向觀察者網(wǎng)表示,主要原因在于2021年強調(diào)控之下,地價較高而新房價格嚴重受限,疊加購房者觀望情緒較濃與疫情影響因素,營銷費用普遍上升。此外,金融政策持續(xù)收緊,房企融資效果不佳,且融資成本上升帶來的影響也不可忽視。
為此,“降本增效”成為這次年報季上的關鍵詞之一。
“行業(yè)盈利能力的下滑只是回歸合理區(qū)間?!睆V州國資房企越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績會上指出,未來要精進管理,核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益,圍繞投資精準度、項目開發(fā)效力、成本投放層面,營銷質(zhì)量提升將會是重點突破。
綠城中國管理層也表示,其未來三年關注品質(zhì)效率提升。“前3年關注規(guī)模和投資,是未來3年的營收和利潤的基礎,未來會提升收入和利潤增長,今年和明年保持可觀增長回報股東?!?
現(xiàn)金為王,房企分化加劇
需要指出的是,對各大房企而言,還有一項工作排在降本增效之前。
在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之際,“生死”面前,一眾房企經(jīng)營策略由過去的“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)金為王”。首先保住公司現(xiàn)金流,在風險之下如何生存成為關鍵,降杠桿、穩(wěn)杠桿成為行業(yè)共識。
正如碧桂園管理層在業(yè)績會上所說,公司在市場上行期是用銷售規(guī)模考核,平穩(wěn)期是回款,下行期是可動用金額作為考核指引。?,F(xiàn)金流、保三條紅線,上行期做有利潤的現(xiàn)金流、下行期做有現(xiàn)金流的利潤。
不過,就結(jié)果來看,不同企業(yè)之間分化較大。
其中碧桂園手握現(xiàn)金最多,達到1813億元;萬科、中海、華潤置地的現(xiàn)金也超過千億,分別為1407.08億元、1309.56億元、1067.73億元。
有機構(gòu)統(tǒng)計34家規(guī)模房企的財報數(shù)據(jù)顯示,截至2021年末共有2家歸為紅檔、14家歸為黃檔、18家歸為綠檔。
相較于2021年中期,德信中國、萬科等公司新晉綠檔房企行列,同時亦有如寶龍、融信、雅居樂等房企流動性危機加劇,部分指標重新踩線。
具體來看,剔除預收后的資產(chǎn)負債率仍為三道紅線中最難達標的指標。34家房企中,13家房企不滿足該指標低于70%的要求,指標達標率為61.76%。即便達標房企也大都集中在67%至70%區(qū)間,其中在69%至70%區(qū)間的房企高達7家。
凈負債率指標方面,僅2家房企未達標。不少新達標房企剛剛滿足100%標準線,而萬科、華潤、中海、中梁等房企指標值低于40%,安全邊際較高。
最能體現(xiàn)資金實力的現(xiàn)金短債比方面分化嚴重。
數(shù)據(jù)顯示,2021年末未能滿足現(xiàn)金短債比大于1標準的踩線房企由年中的2家增加值5家,而現(xiàn)金流較為充裕的龍湖和建發(fā)兩家房企則超過6,中海為3.43。
從與流動性直接相關的融資成本方面來看,房企間分化更為明顯,有的低至1.4%,有的卻高達9.71%,后者是前者的6.94倍。
總體而言,國資占比絕對的優(yōu)勢地位。如中海、五礦地產(chǎn)、華潤置地、中國金茂等,均以低于4%的融資成本在列。
民企表現(xiàn)較為出色的,則有龍湖、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝等主體,分別為4.14%、4.82%、5.2%、5%。加之近來行業(yè)資金端暖風頻吹,這類優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)先受益。
克而瑞研究中心認為,雖然房企的面臨著營業(yè)收入增長放緩、利潤增長減速、利潤率走低等困境,但各房企降杠桿、穩(wěn)杠桿工作推進均有顯著成效;在投資上,房企表現(xiàn)出更高的謹慎性,布局上更偏向一二線核心城市,多元化業(yè)務也正在如火如荼的開展。因此對于行業(yè)未來仍充滿信心。
本文系觀察者網(wǎng)獨家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標簽 房地產(chǎn)- 責任編輯: 張志峰 
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