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招商蛇口能成佳兆業(yè)的“白衣騎士”嗎?
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)自2022年初發(fā)行并購(gòu)貸以來,招商蛇口終于傳出和出險(xiǎn)房企“合作”的訊號(hào)。
4月5日晚間,招商蛇口發(fā)布公告稱,日前,公司與佳兆業(yè)、長(zhǎng)城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,各方擬建立戰(zhàn)略合作關(guān)系,在城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開展合作,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。
公開資料顯示,招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè),位列中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第6名;佳兆業(yè)是大型綜合性投資集團(tuán),業(yè)務(wù)涵蓋綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、旅游產(chǎn)業(yè)等20多個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
和以房地產(chǎn)開發(fā)為主的招商蛇口、佳兆業(yè)不同,長(zhǎng)城資產(chǎn)致力于收購(gòu)、受托經(jīng)營(yíng)金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn),對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置,對(duì)股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置。
讓業(yè)內(nèi)不得不產(chǎn)生聯(lián)想的是,2021年底,佳兆業(yè)的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期的情況,隨后,佳兆業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī),被業(yè)內(nèi)視為“出險(xiǎn)企業(yè)”。
“‘央國(guó)企+出險(xiǎn)企業(yè)+資管公司’的組合,看起來是為了接盤佳兆業(yè)的項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)救助和并購(gòu)的目的?!蹦成鲜蟹科笕耸肯蛴^察者網(wǎng)表示,和業(yè)內(nèi)“央國(guó)企+出險(xiǎn)企業(yè)”單對(duì)單合作的形式不一樣,招商蛇口此次拉了長(zhǎng)城資產(chǎn)入局,更像是為了接盤和并購(gòu)。
該人士進(jìn)一步表示,“央國(guó)企+出險(xiǎn)企業(yè)+資管公司”組合出現(xiàn)有兩種可能,一方面,招商蛇口不想一個(gè)人全部承擔(dān)包括資金壓力在內(nèi)的收并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn),選擇拉一個(gè)合作伙伴;又或者,這是招商蛇口援助出險(xiǎn)房企的一個(gè)要求,那就是必須要有另一方來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
“實(shí)際上就是表個(gè)態(tài)度,更多是對(duì)雙方品牌的提升。”在某券商人士看來,這種組合的出現(xiàn),側(cè)面反映招商蛇口收并購(gòu)能力較弱,且目前三方僅簽署了一個(gè)框架,何時(shí)落地還是未知之?dāng)?shù)。
合作重心為佳兆業(yè)城市更新項(xiàng)目
戰(zhàn)略合作協(xié)議雖只字未提收并購(gòu),但從合作項(xiàng)目不難看出,三方此舉有意為佳兆業(yè)紓困。
觀察者網(wǎng)了解到,三方合作內(nèi)容主要圍繞三個(gè)方面,最重要的一點(diǎn)是:搭建發(fā)展平臺(tái),推動(dòng)城市更新合作。
具體來看,招商蛇口發(fā)揮社區(qū)及商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì),長(zhǎng)城資產(chǎn)發(fā)揮資產(chǎn)管理、產(chǎn)融結(jié)合優(yōu)勢(shì),佳兆業(yè)發(fā)揮城市更新優(yōu)勢(shì),共同創(chuàng)建適宜的合作模式和合作機(jī)制,適時(shí)探討建立合資公司等合作載體。
合作載體搭建后,三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲(chǔ)備資源為基礎(chǔ),進(jìn)行全面的梳理研究,以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則,不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺(tái)。
“換句話說,三方厘清一個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況,合作一個(gè)?!睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示,截止目前已有不少房企爆出財(cái)務(wù)危機(jī),但收并購(gòu)卻沒有想象中多,主要因?yàn)榉科蟠蟛糠猪?xiàng)目都被抵押出去,在短時(shí)間無法查清到底用了有多少杠桿、涉及多少資金。三方合作此舉,相當(dāng)于對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)做盡職調(diào)查。
這與兩年前世茂與福晟的合作模型極為相似。2020年1月,世茂、福晟、東方資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)四方共同成立有限合伙企業(yè),組成福晟紓困平臺(tái)。對(duì)于這一紓困平臺(tái)的作用,有業(yè)內(nèi)人士曾表示,該平臺(tái)僅負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng),不承擔(dān)福晟集團(tuán)原有的債務(wù)。
如此不難理解,招商蛇口并非直接參與到佳兆業(yè)的債務(wù)問題,而是通過合作臺(tái)盤活佳兆業(yè)資產(chǎn),間接為其提供現(xiàn)金援助。
與此同時(shí),三方推動(dòng)商住開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)合作。其中,針對(duì)存量商住開發(fā)、商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)等項(xiàng)目,三方共同探討通過股權(quán)合作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合運(yùn)營(yíng)等方式開發(fā)盤活;針對(duì)增量項(xiàng)目,結(jié)合各方優(yōu)勢(shì),聯(lián)合獲取開發(fā)。
此外,三方探討文旅、游輪渡輪合作,加強(qiáng)在大灣區(qū)文旅、渡輪等業(yè)務(wù)上的合作。
合作機(jī)制方面,三方?jīng)Q定建立高層會(huì)晤機(jī)制并成立專項(xiàng)工作小組,推動(dòng)戰(zhàn)略合作的深化實(shí)施和落實(shí)。
“行業(yè)正常的時(shí)候,戰(zhàn)略合作是一起拓展新增業(yè)務(wù),現(xiàn)在佳兆業(yè)并沒有余力拓展新業(yè)務(wù),主要以解決公司現(xiàn)有問題為主。”眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱直言,以佳兆業(yè)目前的困境,央企和資管的介入主要會(huì)在具體項(xiàng)目上開展紓困,只不過以戰(zhàn)略合作的形式呈現(xiàn),會(huì)顯得更體面一些。
招商蛇口想得到什么
無利不起早。
招商蛇口直言,“戰(zhàn)略合作協(xié)議的簽署有助于公司在粵港澳大灣區(qū)及其周邊區(qū)域的深耕,補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源,有利于公司進(jìn)一步提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力,鞏固區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì),保持長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展?!?
事實(shí)上,這也是佳兆業(yè)最引以為傲的土儲(chǔ)資源。自成功改造深圳爛尾樓項(xiàng)目“桂芳園”后,佳兆業(yè)先后完成金翠園、佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)大都會(huì)、大鵬佳兆業(yè)廣場(chǎng)等城市更新項(xiàng)目,是業(yè)內(nèi)知名的“舊改之王”。
數(shù)據(jù)顯示,截至2021年中,佳兆業(yè)土儲(chǔ)面積達(dá)3114萬平米,大灣區(qū)占76%;總土儲(chǔ)貨值7346.6億元,其中城市更新占比47%。
“城市更新項(xiàng)目往往占據(jù)較好的地理位置,賣的上價(jià),去化也快?!睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示,招商蛇口和佳兆業(yè)都以粵港澳大灣區(qū)為主要陣地,在土地儲(chǔ)備上具有一定的契合度。
但在補(bǔ)充土儲(chǔ)之外,佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目的高利潤(rùn)或許也是促成合作的原因之一。2021年中報(bào)顯示,佳兆業(yè)于期內(nèi)錄得毛利約92.78億元,整體毛利率30.9%,高于業(yè)內(nèi)平均水平。
反觀招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)的毛利率卻一直處于下滑階段。2021年,招商蛇口深圳區(qū)域毛利率為36.95%,較2020年同期的37.42%減少0.47個(gè)百分點(diǎn);華南區(qū)域毛利率為14.04%,較2020年同期的22.04%下滑8個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此,中信證券曾在研報(bào)中表示,招商蛇口在歷史上憑借蛇口等片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源,整售了一些歷史開發(fā)成本低,售價(jià)較高的項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)了階段性的高業(yè)績(jī)兌現(xiàn)。2021年之后,公司整售項(xiàng)目告一段落,而市場(chǎng)化開發(fā)的新增項(xiàng)目盈利能力較為有限。
靴子落地仍需時(shí)間
值得一提的是,招商蛇口、佳兆業(yè)、長(zhǎng)城資產(chǎn)簽署的協(xié)議屬于框架協(xié)議。
換句話說,三方僅達(dá)成協(xié)議,但具體落實(shí)時(shí)間和是否落實(shí)仍是未知之?dāng)?shù)。
事實(shí)上,出險(xiǎn)房企和優(yōu)質(zhì)房企達(dá)成“合作”協(xié)議的不在少數(shù)。以萬科和泰禾為例,2020年7月,萬科下屬公司與泰禾方面簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》,收購(gòu)泰禾19.9%的股份,交易總對(duì)價(jià)約為24.27億元。
合作之初,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為萬科會(huì)為泰禾兜底債務(wù),但和預(yù)期猜想不一致,泰禾目前仍靠“自救求生”。
2021年底,有投資者在萬科投資者互動(dòng)平臺(tái)提問,“和泰禾簽訂入股意向至今,是否對(duì)泰禾的運(yùn)營(yíng)及債務(wù)重組進(jìn)行過幫助?”萬科方面的回應(yīng)是這樣的:自簽訂意向書以來,未實(shí)際參與任何泰禾項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理與開發(fā)建設(shè)。
這意味著,無論是萬科和泰禾,還是招商蛇口、佳兆業(yè)與長(zhǎng)城資產(chǎn),簽署的合作協(xié)議都有可能是一紙空文。
當(dāng)然也有“成功”合作的案例,以世茂與福晟舉例,2020年初爆出現(xiàn)金流危機(jī)的福晟,得到了世茂的援助,但最后,擁有話語權(quán)的世茂“拿走”福晟部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,導(dǎo)致后者業(yè)績(jī)不如預(yù)期,至今仍有債務(wù)壓力。
“無論是上述哪一種可能,對(duì)佳兆業(yè)而言都不是好的選擇?!睒I(yè)內(nèi)人士直言,市場(chǎng)上不乏好的資產(chǎn),也不缺誠(chéng)心收購(gòu)項(xiàng)目的房企,但之所以導(dǎo)致出險(xiǎn)房企盤活項(xiàng)目受阻的主要因素是,出險(xiǎn)房企不愿意賣優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,較差的項(xiàng)目又賣不出去,形成了一個(gè)僵局。
該人士直言,招商蛇口是否能成為佳兆業(yè)的“白衣騎士”,仍舊要看三方博弈。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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