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股東利潤下滑,正榮地產(chǎn)加緊盤活資產(chǎn)、積極自救
最后更新: 2022-03-31 22:41:27(文/張志峰 編輯/馬媛媛)風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)行業(yè)中,不斷有規(guī)模房企爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī),致使不少房企盡管尚未造成實(shí)質(zhì)性違約,年報(bào)依然姍姍來遲。
反而是于今年2月份暴雷的閩系房企正榮地產(chǎn),3月31日年度報(bào)告如約而至,顯得頗為出人意料。
財(cái)報(bào)顯示,2021年正榮地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1456.43億元,同比增長約2.64%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約369.92億元,同比增長2.40%;而歸屬股東凈利潤卻僅有8.09億元,同比大幅減少69.48%。
企業(yè)董事局主席黃仙枝在業(yè)績會(huì)上直言,自去年四季度起,包括正榮在內(nèi)很多公司的銷售受到影響,也無法在公開資本市場再融資。種種壓力接踵而至,公司管理層面對(duì)艱巨的困不躺平、也不逃避,會(huì)上下齊心,維持經(jīng)營的穩(wěn)定,積極自救。
12個(gè)自持投資性物業(yè)待售
事實(shí)上,單從去年的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看,很難想象這是一家暴雷房企。
土儲(chǔ)方面,去年正榮地產(chǎn)補(bǔ)充了430萬平方米的土儲(chǔ),確??墒圪Y源充足。
截止2021年底,企業(yè)總土儲(chǔ)規(guī)模提升到2595萬平方米,對(duì)應(yīng)的貨值約為4300億元。
銷售數(shù)據(jù)方面,在去年百強(qiáng)房企平均銷售目標(biāo)完成度不足八成的前提下,正榮地產(chǎn)完成了1456億元合約銷售金額,基本實(shí)現(xiàn)年初所制定的目標(biāo)。
其中,合約負(fù)債(即預(yù)收銷售款)為909.87億元,同比增加49.5%;現(xiàn)金及銀行結(jié)余為391.21億元,同比減少9.0%。
不過,收到預(yù)售資金監(jiān)管制度等調(diào)控政策影響,正榮地產(chǎn)作為“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”房企的典型代表,自然不可避免的陷入流動(dòng)性危機(jī)之中。
而在這場業(yè)績會(huì)上,大家最為關(guān)心的莫過于企業(yè)現(xiàn)有債務(wù)及資產(chǎn)處置狀況。
管理層在業(yè)績會(huì)上直言,公司的首要任務(wù)為穩(wěn)定經(jīng)營,改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。目前,企業(yè)已經(jīng)成立攻堅(jiān)小組,加快銷售進(jìn)度,同時(shí)對(duì)庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化,確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
除保證正常開發(fā)與銷售,為最大程度保存現(xiàn)金,正榮地產(chǎn)已暫緩了今年的新增拿地,控制規(guī)模。同時(shí),從內(nèi)部管理、資產(chǎn)盤活等方面,進(jìn)一步加快回籠資金,緩解流動(dòng)性困難。
據(jù)管理層透露,今年將梳理20-30個(gè)合作項(xiàng)目,與合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)移;積極出售12個(gè)自持投資性物業(yè),凈值超40億元。
在待售項(xiàng)目的清單中,正榮地產(chǎn)持有投資性物業(yè)12個(gè),分布在南京、福州、上海、西安等城市,以商業(yè)綜合體、購物中心、辦公樓為主,總建筑面積接近80萬平方米。
據(jù)測算,這些投資性物業(yè)的公允價(jià)值接近100億元,扣除貸款后的凈值約在40多億元。
正榮地產(chǎn)管理層還表示,目前有合作項(xiàng)目約20-30個(gè),正與國企、央企等背景的合作方洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓?!叭绻@些項(xiàng)目和資產(chǎn)順利出售,公司可以提早回籠規(guī)??捎^的資金。不過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與出售,都需要交易與稅審的諸多流程,到資金實(shí)際可用,還需要一段等待時(shí)間?!?
努力緩解流動(dòng)性壓力
除努力盤活資產(chǎn)之外,如同眾多民營房企一樣,正榮公司也進(jìn)行了一輪“大裁員”,以保證公司運(yùn)營的同時(shí),進(jìn)一步“節(jié)流”。
據(jù)管理層介紹,公司的組織架構(gòu)實(shí)施“精總部、實(shí)區(qū)域、提效能”,從原先11個(gè)區(qū)域和城市公司架構(gòu)整合為7大區(qū)域,實(shí)現(xiàn)分級(jí)授權(quán);同時(shí)精簡人員架構(gòu),保持核心管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定,加強(qiáng)跨部門協(xié)同;同步開展“降本增效”,進(jìn)一步細(xì)化費(fèi)用及固浮管控。
債務(wù)數(shù)據(jù)方面,截至2021年末,正榮地產(chǎn)現(xiàn)金短債比為1.14倍,凈負(fù)債率85.5%,剔除合約負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至74.9%,但依舊未能達(dá)到三道紅線要求標(biāo)準(zhǔn),為“黃檔”。
同時(shí),正榮地產(chǎn)未來一年內(nèi)到期的債務(wù)約344億元,境外債約64.9億元,境內(nèi)債則至今無任何實(shí)質(zhì)性違約的情況。
據(jù)介紹,正榮的境外債2021年已完成61.8億票據(jù)的置換,2022年3月29日完成了5筆優(yōu)先票據(jù)的交換要約、1筆永續(xù)資本證券的展期,通過修訂條款避免了發(fā)生交叉違約的風(fēng)險(xiǎn);境內(nèi)也在3月完成了一筆ABS的展期。
“其他的短期債務(wù),公司會(huì)根據(jù)銷售回款、自身現(xiàn)金流情況而安排,並且會(huì)積極與金融機(jī)構(gòu)友好協(xié)商?!闭龢s地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健表示。
這客觀上會(huì)大幅緩解正榮的短期流動(dòng)性壓力,給公司爭取經(jīng)營回款的時(shí)間。
不過,就目前而言,如泰禾、華夏幸福等暴雷房企已有多年,均尚未順利走出困境。對(duì)正榮而言,想要真正盤活資產(chǎn)、完成自救同樣不是一件容易的事。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 正榮地產(chǎn)- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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