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樓市下行周期,利潤王中海依然“不失投資血性”
最后更新: 2022-04-02 12:30:48(文/張志峰 編輯/馬媛媛)2021年下半年以來,全國樓市驟然冰封,無數(shù)民營房企深陷流動(dòng)性泥沼,雷聲不斷。
而與之相對(duì)的是,大型央企和部分地方國企卻開啟逆市擴(kuò)張道路,幾乎包攬招拍掛拿地,并且在收并購舞臺(tái)上也表現(xiàn)得大開大合。
3月31日,在港交所規(guī)定的上市公司發(fā)布年度報(bào)告最后一天,素有行業(yè)“利潤王”之稱的央企中國海外發(fā)展有限公司(簡稱“中海地產(chǎn)”)發(fā)布2021年度業(yè)績公告。
面臨市場下行周期,中海董事會(huì)副主席、執(zhí)行副總裁、運(yùn)營總監(jiān)兼總建筑師羅亮在業(yè)績會(huì)上霸氣回應(yīng):“戰(zhàn)略穩(wěn)健是我們的基因,但我們絕對(duì)不會(huì)為了刻意的穩(wěn)健,喪失任何超常發(fā)展的機(jī)會(huì),也絕對(duì)不會(huì)因?yàn)榉€(wěn)健來消融我們?cè)谕顿Y市場的血性?!?
企業(yè)董事會(huì)主席顏建國也明確表示,2022年將根據(jù)形勢(shì)與市場變化,積極推進(jìn)藍(lán)海戰(zhàn)略,抓住行業(yè)并購機(jī)會(huì),提升市場份額等策略。
盈利能力下滑勢(shì)頭難擋
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2021年,中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售合約額3695.0億元,同比增長2.4%,位列克而瑞排行榜中第6位,在國資房企中僅次于保利。
盈利方面,企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約2422.4億元,同比上升約30.4%;年度溢利約430.62億元,同比減少約9.7%;股東應(yīng)占溢利約401.6億元,同比下降約8.5%。
盡管16.58%的股東凈利率依舊位居行業(yè)前列,但與往年動(dòng)輒30%以上的股東凈利率相比,顯然在整體市場波動(dòng)下,中海亦受到不少影響。
有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出,存量房時(shí)代,行業(yè)越發(fā)趨于規(guī)范化,拿地成本更加透明,房地產(chǎn)暴利已經(jīng)不復(fù)存在,增收不增利成為房企常態(tài),特別是如今市場銷售受阻,更是直接加速了這一過程。
數(shù)據(jù)顯示,中海在2021年的直接經(jīng)營成本為1852億元,同比增長42.5%,遠(yuǎn)高于營業(yè)收入30%的增長幅度。
與此同時(shí),受到市場下行及部分合作伙伴影響,企業(yè)去年投資收益公允價(jià)值損益大幅下滑36.5億元至55.4億元,同比下降39.7%;聯(lián)營和合營項(xiàng)目為本集團(tuán)貢獻(xiàn)凈利潤為36.9億元,同比下滑24%。
而中海作為央企巨頭,其融資優(yōu)勢(shì)依舊明顯。截至2021年末,企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率58.9%,凈借貸比率為32.3%,加權(quán)平均融資成本僅有3.55%,持有現(xiàn)金1309.6億元。
要知道,民營房企即便處于頭部的穩(wěn)健派代表,也均位于5%以上;中小規(guī)模上市房企的融資成本更是動(dòng)輒超過10%。
超1600億新增土地98宗
正是得益于超低的融資成本和充足現(xiàn)金流,去年下半年在同行們普遍減少拿地、甚至拋售資產(chǎn)回血的時(shí)候,對(duì)于中海而言卻無異于一場饕餮盛宴。
中海地產(chǎn)行政總裁張智超在業(yè)績會(huì)上介紹稱,企業(yè)去年下半年投資額占全年投資的63%,且投資的規(guī)模和質(zhì)量都非常高,多宗項(xiàng)目回報(bào)非常理想。“包括深圳4宗,廣州3宗,南京的3宗,在這些核心城市的投資,對(duì)今年銷售增長目標(biāo)以及對(duì)未來利潤都形成了很好的支撐?!?
此外,中國海外發(fā)展在今年年初還完成了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)收購,交易對(duì)價(jià)約37億元。今年 1- 3 月份,總投資額超過200多億。
在土地儲(chǔ)備方面,2021年全年,中海地產(chǎn)連同聯(lián)營公司及合營公司新增土地儲(chǔ)備98宗,權(quán)益購地金額1610.2億元,新增貨值3822.1億元;其中,中海地產(chǎn)在內(nèi)地新增57宗土地,新增總樓面面積約1165萬平方米,總地價(jià)約1378.9億元。整體來看,截至2021年12月31日,中海地產(chǎn)連同聯(lián)營公司及合營公司合計(jì)土地儲(chǔ)備約8077萬平方米,其中主要聯(lián)營公司中海宏洋土地儲(chǔ)備約2977萬平方米。
整體拿地方面,2021年中海地產(chǎn)系列公司新增土地儲(chǔ)備98宗,權(quán)益購地金額1610.2億元,新增貨值達(dá)3822.1億元。
連素來對(duì)內(nèi)房企“不假辭色”的國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普也給予中海BBB+穩(wěn)定評(píng)級(jí),其在研究報(bào)告中表示,2021年中海投資土地主要位于一二線城市,將支撐公司2022年的合約銷售。且今年土地拍賣降溫、競爭緩和或兼并收購活動(dòng)將為中海提供獲取低價(jià)地塊的機(jī)會(huì)。
發(fā)力收并購市場,提升市場份額
此外,中海地產(chǎn)對(duì)于2022年樓市走向的判斷也是投資人在這場業(yè)績會(huì)上關(guān)注的重點(diǎn)。
顏建國認(rèn)為,在過去九個(gè)月,市場急劇下行、行業(yè)洗牌出清,房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入下半場。房地產(chǎn)上半場,行業(yè)高速成長,到處都是機(jī)會(huì), 一定程度上也是野蠻生長、泥沙俱下。房地產(chǎn)下半場,將迎來巨大的變化,有著與上半場大為不同的市場邏輯、市場形態(tài)與行業(yè)格局。
他表示,房地產(chǎn)下半場,將進(jìn)一步展現(xiàn)“三大分化”特征。一是市場分化,一二線和強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場;二是行業(yè)分化,房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一次大洗牌,行業(yè)集中度將繼續(xù)提升;三是企業(yè)分化,行業(yè)利潤率下行、容錯(cuò)率下降,精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競爭中勝出。
對(duì)此,中海地產(chǎn)將繼續(xù)鞏固深耕經(jīng)濟(jì)增長好、人口凈流入的重點(diǎn)城市;發(fā)揮財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充裕、綜合發(fā)展實(shí)力強(qiáng)勁的優(yōu)勢(shì),努力抓住危機(jī)中的機(jī)遇;繼續(xù)向管理要效益,堅(jiān)持現(xiàn)金流為王,加快周轉(zhuǎn);根據(jù)形勢(shì)與市場變化,積極推進(jìn)藍(lán)海戰(zhàn)略,抓住行業(yè)并購機(jī)會(huì),提升市場份額等策略。
事實(shí)上,隨著出險(xiǎn)房企日漸增多,中海早已成為并購市場中眾多賣家“追捧”的對(duì)象。
2022年2月15日,中海地產(chǎn)與中國農(nóng)業(yè)銀行在北京簽署300億元意向性并購融資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,該筆為國內(nèi)首單央行和銀保監(jiān)會(huì)支持的重點(diǎn)房企并購貸款。
在2022年1月、3月,中海分別以36.88億元、62.4億元完成對(duì)廣州亞運(yùn)城、上海楊浦城建江浦項(xiàng)目的股權(quán)收購,成為項(xiàng)目最大股東;同期,中海宏洋分別以10億元、10.24億元收購雅居樂義烏、徐州三項(xiàng)目、龍光汕頭項(xiàng)目股權(quán)。
對(duì)于接下來的收并購計(jì)劃,張智超透露,今年1-3月份,中海地產(chǎn)總投資額已超過200多億。而從去年行業(yè)出現(xiàn)大的波動(dòng)調(diào)整開始,中海已前前后后評(píng)估了上百個(gè)項(xiàng)目。現(xiàn)在還有一些在繼續(xù)接洽、 繼續(xù)談判之中。
“我們特別關(guān)注收并購的風(fēng)險(xiǎn)防范,對(duì)回報(bào)率也有較高的要求。中海無論是在大的收并購,還是項(xiàng)目收并購都有豐富經(jīng)驗(yàn)。同時(shí),我們也有充足的財(cái)務(wù)資源來保障收并購的實(shí)施。” 張智超補(bǔ)充道。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
標(biāo)簽 中海地產(chǎn)- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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