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新城控股:2021年?duì)I收1682.32億,第二增長曲線開始發(fā)力
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)3月30日晚,新城控股披露2021年年度報(bào)告。
報(bào)告顯示,2021年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元,較上年同期增長15.64%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元,同比下滑17.42%;扣非歸母凈利潤102.45億元,同比下滑21.53%。
事實(shí)上,受限價(jià)與地價(jià)上漲影響,規(guī)模房企普遍陷入毛利率下滑、增收不增利的窘境,不僅“利潤之王”之稱的中海都難抵這一趨勢(shì),甚至連行業(yè)“老大哥”萬科都出現(xiàn)凈利潤幾近腰斬的局面,相較之下,新城控股凈利潤下滑水平尚在合理范圍之內(nèi)。
數(shù)據(jù)顯示,2021年新城控股整體毛利率為20.4%,2020年同期下滑3.1個(gè)百分點(diǎn),其中,房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率下滑4.1百分點(diǎn)至17.7%。
新城控股董事局主席王曉松表示,毛利率下滑一部分是客觀因素所致,另一部分是出于保現(xiàn)金流的考慮,在下半年對(duì)一些去化承壓的項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的促銷活動(dòng),在此基礎(chǔ)之上,新城控股11、12月單月銷售額均超過200億元,分別為200.56億元、208.09億元。
“未來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會(huì)基于一個(gè)常態(tài)化的水平?!痹谕鯐运煽磥?,由于目前招拍掛給予開發(fā)商一些合理的利潤,相信行業(yè)的毛利會(huì)在目前的低谷逐步的修復(fù)。
影響凈利潤的另一因素,則是新城控股在報(bào)告期內(nèi)計(jì)提了大筆的資產(chǎn)減值。新城控股表示,基于審慎原則對(duì)截至2021年12月31日的相關(guān)資產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值54.04億元,其中,計(jì)提壞賬準(zhǔn)備合計(jì)5.54億元、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)48.51億元。
不再盲目追求規(guī)模
公開資料顯示,新城控股成立于1993年,總部位于上海,堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)作模式,以上海為中樞,長三角為核心,布局全國135個(gè)大中型城市。
房地產(chǎn)開發(fā)銷售方面,2021年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2337.75億元,銷售面積2354.73萬平方米,分別同比下滑6.8%、增長0.3%。相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1581.18億元,較上年同比增加14.93%。
新城控股表示,房地產(chǎn)開發(fā)銷售實(shí)現(xiàn)營收的增長,主要是因?yàn)楣静糠诸A(yù)售房源本期竣工交付,本期符合收入確認(rèn)條件的銷售面積較上期增加所致。
觀察者網(wǎng)了解到,報(bào)告期末,新城控股在建面積6968.2萬平方米,竣工面積3290.34萬平方米,較2020年同期增長218.41萬平方米;結(jié)轉(zhuǎn)面積2465.52萬平方米,較2020年同期增長112.79萬平方米。
同時(shí),截至報(bào)告期末,新城控股已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積3421.88萬平米,為未來營收及利潤打下基礎(chǔ)。
在土地市場(chǎng),2021年,新城控股共計(jì)新增土地儲(chǔ)備77幅,總建筑面積為2157.66萬平方米,平均樓面地價(jià)為3555.37元/平方米,其中,商業(yè)綜合體項(xiàng)目新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為1028.58萬平方米。
截至2021年末,新城控股總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.38億平方米,其中一二線城市占比37%,長三角強(qiáng)三四線城市占比30%;從區(qū)域劃分層面看,長三角區(qū)域占比達(dá)37%,粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計(jì)占比63%。
“從2020年起,新城控股就不再盲目追求規(guī)模,提出由增量轉(zhuǎn)向提質(zhì)?!蓖鯐运杀硎?,在穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)的雙重目標(biāo)之下,新城控股要以資本回報(bào)率為核心,聚焦利潤,以產(chǎn)品、服務(wù)和有活力的組織為核心競爭力。
管理吾悅廣場(chǎng)130座
憑借著已開業(yè)商場(chǎng)數(shù)量位居我國境內(nèi)外上市公司首位,吾悅廣場(chǎng)正成為新城控股第二張“王牌”。
物業(yè)出租及管理方面,新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入79.69億元,較上年同比增加46.62%;毛利率高達(dá)72.64%,較上年同期增加1.88個(gè)百分點(diǎn)。新城控股表示,主要是由于報(bào)告期內(nèi)吾悅廣場(chǎng)開業(yè)數(shù)量的增加所致。
報(bào)告期內(nèi),新城控股新獲取32座吾悅廣場(chǎng),新增開業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營項(xiàng)目共計(jì)30座,其中包括4座在營委托管理項(xiàng)目。
截至報(bào)告期末,新城控股在全國135個(gè)城市布局188座吾悅廣場(chǎng),已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達(dá)130座,已開業(yè)數(shù)量位居我國境內(nèi)外上市公司首位;開業(yè)面積達(dá)1248.38萬平方米,位居行業(yè)第二。
受商業(yè)版圖擴(kuò)張影響,報(bào)告期內(nèi)新城控股商業(yè)運(yùn)營多項(xiàng)數(shù)據(jù)快速增長。數(shù)據(jù)顯示,2021年吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)含稅商業(yè)收入86億元,同比增長51%;整體客流11億人次,同比增長62%;商鋪整體的銷售額572億元,同比增長79%,其中,26座吾悅廣場(chǎng)運(yùn)營總收入超億元,常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)收入超2億元。
出租率方面,吾悅廣場(chǎng)整體的出租率為97.63%,重資產(chǎn)出租率98%%,有87個(gè)項(xiàng)目出租率在98%以上,其中有51個(gè)項(xiàng)目出租率為100%。
值得一提的是,在2020年業(yè)績會(huì)上,新城控股管理層定下85億商業(yè)運(yùn)營收入的總目標(biāo),據(jù)此計(jì)算,新城控股已超額完成全年85億元的既定目標(biāo)。
另值得一提的是,2021年以來,新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入已能完全覆蓋當(dāng)期利息支出。年報(bào)顯示,2021年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出,約為139.36%。
在此基礎(chǔ)上,新城控股披露了2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo):全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、到2022年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到155座,全年商業(yè)運(yùn)營總收入目標(biāo)為105億元。
“三道紅線”邁入綠檔
“經(jīng)歷這一輪調(diào)整,企業(yè)會(huì)進(jìn)行深刻的自我審視:高杠桿在行業(yè)上行時(shí)是助推器,在行業(yè)承壓時(shí)是壓死駱駝的稻草?!蓖鯐运稍跇I(yè)績會(huì)上說道。
或許是認(rèn)識(shí)到高杠桿對(duì)企業(yè)的影響,新城控股在2021年加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理并在年末回歸“綠檔”。報(bào)告期末,新城控股經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元,同比增長5657.18%;在手現(xiàn)金余額552.26億元,現(xiàn)金短債比1.07倍;凈負(fù)債率為48.12%,繼續(xù)處于行業(yè)較低水平;公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%,相較去年同期下降4.18個(gè)百分點(diǎn),三項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到“綠檔”要求。
若直接按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑,公司現(xiàn)金短債比則為1.92倍。其中,其他貨幣資金及根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管辦法受監(jiān)管的其他預(yù)售房款合計(jì)166.95億元。
截至2021年12月末,新城控股有息負(fù)債899億元,在合聯(lián)營公司中的權(quán)益有息負(fù)債為115.13億元。
“2022年新城控股公開市場(chǎng)到期債務(wù)規(guī)模總共有126億元,單月來看,3月份到期債務(wù)高達(dá)43億元,為公司全年的償債高峰?!蓖鯐运杀硎?,2022年新城控股公開市場(chǎng)到期債務(wù)規(guī)??偣灿?26億元,前三月已償還46億元,占比37%。
償還債務(wù)的同時(shí),新城控股開展到期債券置換優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。報(bào)告期內(nèi),新城控股先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行,共募集資金17.85億元人民幣;在中國銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù),募集資金8億元人民幣;在境外通過發(fā)行美元債券,募集資金7.04億美元。
值得一提的是,報(bào)告期內(nèi),新城控股成功發(fā)行了首筆綠色美元債,發(fā)行規(guī)模為3億美元,期限為4.25年期,票面利率為4.625%。截至報(bào)告期末,公司整體平均融資成本為6.57%,較2020年末的6.72%同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。
王曉松表示,面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,公司積極做好兩手準(zhǔn)備:一方面,在合理控制融資成本的前提下,關(guān)注公開市場(chǎng)的機(jī)會(huì)及吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)盤活機(jī)會(huì);另一方面,具備現(xiàn)金流底線思維、做好自有資金償還的準(zhǔn)備,確保每筆債務(wù)到期償付。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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