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保利置業(yè)腳踩兩條“紅線”,再造“保利置業(yè)”計(jì)劃受阻
(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上看,五年內(nèi)再造一個(gè)“保利置業(yè)”的計(jì)劃,邁出的第一步失敗了。
2021年初的業(yè)績(jī)會(huì)上,彼時(shí)任職保利置業(yè)董事會(huì)主席的張炳南向投資者表示,“保利置業(yè)‘十四五’規(guī)劃有兩個(gè),一個(gè)起始目標(biāo)是1000億,這1000億主要在2020年520億之上每年增長(zhǎng)15%,年復(fù)合增長(zhǎng)率40%-50%。”
由于千億目標(biāo)為當(dāng)時(shí)保利置業(yè)銷(xiāo)售額的二倍,這個(gè)“十四五”計(jì)劃也被稱(chēng)為五年內(nèi)再造一個(gè)“保利置業(yè)”。為完成五年目標(biāo),保利置業(yè)將2021年合約銷(xiāo)售目標(biāo)定為620億元,同比增速約19%。
3月24日,保利置業(yè)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi),保利置業(yè)、其子公司連同其合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額566億元,同比增長(zhǎng)9%;合約銷(xiāo)售面積約313.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.88%。
按2021年初定下的620億元合約銷(xiāo)售額來(lái)計(jì)算,保利置業(yè)只完成年度目標(biāo)的91.29%,失約年度目標(biāo)。按實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)的15%增速計(jì)算,2021年銷(xiāo)售額要達(dá)到598億元,保利置業(yè)依舊未實(shí)現(xiàn)。
千億目標(biāo)承壓
正因如此,保利置業(yè)在新房銷(xiāo)售遇冷、地產(chǎn)下行之際發(fā)起沖鋒。
接棒保利置業(yè)董事會(huì)主席的萬(wàn)宇清在2022年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上表示,“保利置業(yè)可能前些年走的慢了一點(diǎn),所以希望在下一輪當(dāng)中我們能夠快起來(lái),而且越來(lái)越快,同時(shí)能夠走得更遠(yuǎn)一些?!?
不過(guò),面對(duì)較為嚴(yán)峻的新房銷(xiāo)售環(huán)境,保利置業(yè)已主動(dòng)調(diào)低預(yù)期目標(biāo)。據(jù)了解,保利置業(yè)將2022年的保底目標(biāo)定為650億,較2021年實(shí)際銷(xiāo)售額僅增長(zhǎng)14.84%,不僅低于去年同期19%的目標(biāo)增速,也低于實(shí)現(xiàn)“千億”目標(biāo)所定下的15%增速。
對(duì)于年度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),保利置業(yè)副總經(jīng)理彭祎表示,2022年,保利置業(yè)有1400億的供貨,只需要完成46%的去化即可完成目標(biāo),且46%的去化率較2021年實(shí)際去化率少了4個(gè)百分點(diǎn)。
但事實(shí)上,供貨是否充足并不是現(xiàn)下房企能否完成年度目標(biāo)的關(guān)鍵。觀察者網(wǎng)了解到,2021年上半年,保利置業(yè)完成合約銷(xiāo)售額313億元,下半年僅需完成307億元的銷(xiāo)售額。為此,保利置業(yè)準(zhǔn)備920億的可售貨量,去化33.37%即可完成目標(biāo)。但受市場(chǎng)環(huán)境影響,保利置業(yè)失約目標(biāo)。
換句話說(shuō),真實(shí)的新房銷(xiāo)售現(xiàn)狀,將成為保利置業(yè)的2022年年度目標(biāo)中最大的不確定因素。
數(shù)據(jù)顯示,2022年前2月,保利置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約38億元,同比減少32%;累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約20.7萬(wàn)平方米,同比減少25.81%。
銷(xiāo)售受阻,保利置業(yè)收入、利潤(rùn)卻出現(xiàn)增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi),保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入365.12億港元,同比增加16.73%;實(shí)現(xiàn)毛利約123.62億港元,同比增長(zhǎng)約17%;實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利24.81億港元,同比增長(zhǎng)32.0%。
但若考慮到2020年疫情影響,以2019年財(cái)務(wù)進(jìn)行對(duì)比,保利置業(yè)2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收399.44億元,毛利135.34億元,歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)38.33億元,均高于2021年同期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
也就是說(shuō),保利置業(yè)至今沒(méi)有走出疫情陰霾,多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)仍未恢復(fù)至2019年同期水平。
“想要逆勢(shì)擴(kuò)張的房企并不少,但機(jī)會(huì)只會(huì)留給有準(zhǔn)備的強(qiáng)者?!睒I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示,目前市場(chǎng)的主要問(wèn)題是,消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有信心,導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)減少、房企銷(xiāo)售額下滑,就目前來(lái)看市場(chǎng)有進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)。
踩中兩條“紅線”
背負(fù)規(guī)模壓力,保利置業(yè)加速拿地步伐。
報(bào)告期內(nèi),保利置業(yè)共取得19個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,分別位于上海、昆山、蘇州、寧波、深圳、廣州、佛山、濟(jì)南和貴陽(yáng),并首次進(jìn)入常州、太倉(cāng)和寧海。年內(nèi)新增土地儲(chǔ)備總建筑面積360.9萬(wàn)平方米,權(quán)益土地儲(chǔ)備272.2萬(wàn)平方米,權(quán)益比率達(dá)到75%。
觀察者網(wǎng)了解到,2021年保利置業(yè)的權(quán)益土儲(chǔ)資金是230億元,高出年初制定的210億元投地資金。
截至2021年底,保利置業(yè)總土地儲(chǔ)備達(dá)到2265萬(wàn)平方米,平均土地成本8324元/平方米,其中在建面積1269萬(wàn)平方米,待建面積996萬(wàn)平方米,持有權(quán)益土儲(chǔ)1160萬(wàn)平方米,權(quán)益比例73%。
具體來(lái)看,保利置業(yè)持有權(quán)益土儲(chǔ)在一線和二線城市的占比達(dá)到83%,同比提升3個(gè)百分點(diǎn);在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的占比達(dá)到40%,同比提升6個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí),萬(wàn)宇清將保利置業(yè)今年的投地資金定在250—300億元之間,這已經(jīng)是保利置業(yè)連續(xù)4年制定超過(guò)200億元的土地預(yù)算.
在拿地上大手筆的保利置業(yè),負(fù)債壓力沒(méi)有減少。截至2021年12月31日,保利置業(yè)負(fù)債合計(jì)為1891.73億元,較2020年同期的1663.26億元增加13.74%。尚未償還之銀行及其他借貸(包括應(yīng)付票據(jù))為846.81億港元,其中,一年內(nèi)到期的應(yīng)付借貸231.81億港元,占比27%;在一年后但兩年內(nèi)到期的應(yīng)付借貸259.94億港元,占比31%。
現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)顯示,2021年,保利置業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為362.78億元,較2020年同期的429.64億元減少15.56%。
截至2021年底,保利置業(yè)現(xiàn)金短債比為1.57、剔除預(yù)收賬款負(fù)債率為76.5%、凈負(fù)債率為103.4%,踩中兩條“紅”線歸為黃檔。
在保利置業(yè)副總經(jīng)理劉忱看來(lái),雖然保利置業(yè)踩中三道紅線中的兩條,但不容忽視的是,“在過(guò)去一年中三項(xiàng)指標(biāo)均有了明顯的改善,其中凈負(fù)債率較2020年底下降了6.1個(gè)百分點(diǎn),剔除預(yù)收賬款負(fù)債率下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。”
劉忱表示,三道紅線是大家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)尺度一個(gè)看法,但從實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,三道紅線并沒(méi)有對(duì)保利置業(yè)的經(jīng)營(yíng)或者對(duì)保利置業(yè)的融資渠道有影響。
值得一提的是,按照規(guī)定,歸為橙色檔的房企,有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%。若按負(fù)債總額1891.73億元計(jì)算,2022年保利置業(yè)不可新增94.59億元的有息負(fù)債。
不過(guò),保利置業(yè)并未受到影響,進(jìn)入2022年,保利置業(yè)頻繁融資,向投資者公開(kāi)發(fā)行50億元公司債券、獲交行提供及續(xù)借4億港元不承諾循環(huán)貸款、從興業(yè)銀行得到10億港元非承諾循環(huán)貸款,不到4個(gè)月時(shí)間就已經(jīng)用掉超6成的負(fù)債額度。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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