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綠城中國張亞東:未來房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)
(文/張玉 編輯/馬媛媛)3月23日,綠城中國召開2021年全年業(yè)績發(fā)布會。2021年,公司取得合同銷售金額3509億元,超額完成年初制定的3100億元的銷售目標(biāo)。
報告期內(nèi),公司營業(yè)收入為1002.4億元,較去年增長52.4%;年內(nèi)利潤為76.87億元,較去年增長33.4%。
業(yè)績會上,管理層透露,綠城中國2022年的銷售額要達(dá)到3300億元。這相比其2021年的銷售目標(biāo)提升了200億元,未達(dá)到2021年的銷售額。
對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展,綠城中國董事會主席張亞東表示,房地產(chǎn)行業(yè)會持續(xù)趨于健康。其此前曾提到“四個分化”,即:市場分化、企業(yè)分化、產(chǎn)品分化、資源分化。分化的結(jié)果會使得房地產(chǎn)行業(yè)越來越健康,綠城要善于利用行業(yè)調(diào)整的優(yōu)勢,鞏固在行業(yè)內(nèi)的機(jī)會。
談土儲:爭取80%投資一二線城市
2021年,綠城共計(jì)在42個城市新增101個項(xiàng)目,總建筑面積約為1751萬平方米,預(yù)計(jì)新增貨值3137億元,其中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益貨值約為1834億元。集團(tuán)承擔(dān)成本為938億元,新增土儲的平均樓面價約為每平方米9080元。新增貨值當(dāng)中,21%實(shí)現(xiàn)當(dāng)年貨值轉(zhuǎn)化。
在新增貨值當(dāng)中,一二線城市的新增貨值占比達(dá)78%,主要集中在北京、上海、深圳、杭州、寧波、西安等重點(diǎn)城市。從區(qū)域分布來看,長三角作為戰(zhàn)略深耕地,新增貨值占比52%。
進(jìn)入2022年以來,綠城在拿地方面依然動作頻頻。在今年2月份舉行的北京土拍中,綠城先后拿下3幅地塊,共計(jì)花費(fèi)98.4億元,一舉晉升成為北京土拍的“頭號玩家”。
綠城中國執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰在業(yè)績會上表示,一方面,當(dāng)前的環(huán)境下,部分房企拿地十分謹(jǐn)慎,另一方面,北京和杭州一直是綠城的大本營。綠城一直都在穩(wěn)健地參與土拍,近幾年超過70%以上新增貨值布局在一二線的核心板塊,今年?duì)幦〕^80%的投資資源聚焦在一二線城市,20%布局在優(yōu)質(zhì)強(qiáng)三線,進(jìn)一步提升安全度。
根據(jù)管理層現(xiàn)場透露,2022年,綠城中國計(jì)劃新增貨值2500~3000億元。
談毛利率:仍優(yōu)于行業(yè)一般水平
盡管營收和凈利潤均呈現(xiàn)顯著增長,在當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境之下,綠城中國的毛利率也不可避免地出現(xiàn)了一定程度的下滑。
報告期內(nèi),公司實(shí)現(xiàn)毛利181.68億元,較2020年增加了16.7%。不過,集團(tuán)毛利率為18.1%,較2020年的23.7%下降了5.6個百分點(diǎn)。其中物業(yè)銷售的毛利率為17.5%,較2020年的23.5%下降了6個百分點(diǎn)。
綠城中國方面表示,一方面是由于房地產(chǎn)行業(yè)形勢的變化,導(dǎo)致行業(yè)毛利率整體有所下降;另一方面,近年來受限價影響,公司品牌溢價未能得到充分體現(xiàn)。
Wind數(shù)據(jù)顯示,2018~2021年,綠城中國的銷售毛利率分別為25.39%、23.67%及18.12%,呈現(xiàn)下滑趨勢。不過,公司銷售凈利率分別為6.35%、8.7%及7.59%,凈利率在提升之后穩(wěn)定在8%左右的水平。
在發(fā)布會上,綠城管理層透露,盡管毛利率有所下滑,但仍優(yōu)于行業(yè)平均水平。此外,公司凈利率依然能夠維持在8%左右的水平。這是由于公司重倉的城市大部分都在一二線城市,去化快、有保障、結(jié)轉(zhuǎn)周期短,同樣也能給公司帶來收益。
談財務(wù):確保2023年進(jìn)入綠檔
在當(dāng)前的政策環(huán)境下,財務(wù)的安全性往往意味著企業(yè)的安全底線。
根據(jù)業(yè)績會現(xiàn)場披露的數(shù)據(jù),2021年綠城中國凈資產(chǎn)負(fù)債率為52%,較去年下降11.8個百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比2.2倍,去年同期為2倍。
根據(jù)公司執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官耿忠強(qiáng)透露,綠城去年境內(nèi)公開發(fā)債利率僅3.55%,全年的利息成本僅4.6%,期末融資成本更只有4.5%。今年1月發(fā)行的增信票據(jù)僅2.3%。截至2021年底,公司銀行存款及現(xiàn)金為人民幣714.96億元,去年同期為652.03億元。
根據(jù)管理層透露,年報中披露的“三道紅線”指標(biāo)與上報監(jiān)管部門的指標(biāo)衡量標(biāo)準(zhǔn)不太一樣。
對于上報監(jiān)管部門的“三道紅線”指標(biāo),截至2021年12月31日,綠城中國現(xiàn)金短債比為1.7倍,2020年末該指標(biāo)為1.4倍;凈資產(chǎn)負(fù)債率為53.5%,2020年末這一指標(biāo)為64.6%;剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%,2020年末該指標(biāo)為71.2%。不難看出,綠城中國“三道紅線”指標(biāo)進(jìn)一步向好,目前僅有剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)指標(biāo)未達(dá)標(biāo)。
耿忠強(qiáng)現(xiàn)場表示:“公司2023年確保能夠進(jìn)入綠檔,同時根據(jù)現(xiàn)階段內(nèi)外部情況,做好提前進(jìn)入綠檔準(zhǔn)備。”
談合作:優(yōu)先選擇綜合實(shí)力強(qiáng)的伙伴
近年來,隨著行業(yè)環(huán)境的變化,“抱團(tuán)取暖”成為不少房企的經(jīng)營策略之一,而隨著當(dāng)下部分房企尤其是頭部房企頻繁遭遇流動性危機(jī),合作企業(yè)的選擇成為除了自身經(jīng)營因素之外房企的一大軟肋。
耿忠強(qiáng)透露,無論從開發(fā)貸還是按揭貸款的角度來看,現(xiàn)在整體的融資環(huán)境正逐步得到緩解。得益于大股東中交集團(tuán)的支持,公司目前授信額度充足,2022年公司融資額度進(jìn)一步得到保障。
在合作企業(yè)方面,綠城會優(yōu)先選擇綜合實(shí)力強(qiáng)、資信良好、有國企背景的企業(yè),目前,公司絕大部分合作方情況良好,經(jīng)受住了“資本寒冬”的考驗(yàn)。
除了選擇外部合作伙伴,綠城也在不斷調(diào)整內(nèi)部的運(yùn)營能力。業(yè)績會披露的數(shù)據(jù)顯示,2021年綠城中國實(shí)現(xiàn)4.3個月開工、7.3個月開盤、30.1個月交付,運(yùn)營周期平均提速6%。年內(nèi),集團(tuán)開工面積同比增長29%至1698萬平方米;竣工面積同比增長23%至936萬平方米。
不過,管理層強(qiáng)調(diào),綠城提升運(yùn)營能力不是追求極致高周轉(zhuǎn),而是在長期積淀之后通過優(yōu)化設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)來實(shí)現(xiàn),“交付周期并沒有過度壓縮,成本優(yōu)化絕不意味著減配”。
展望2022年房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,張亞東坦言,當(dāng)下政策底部已現(xiàn),但行業(yè)底部未現(xiàn)。對于大部分人來說,住房仍然是基本需求、是必需品,行業(yè)數(shù)字會逐步下降,但未來還是支柱產(chǎn)業(yè),還是大有可為的行業(yè),而這對于綠城來說,仍然是重要的機(jī)會。
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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