（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月5日，全國(guó)“兩會(huì)”開幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，切實(shí)保障和改善民生，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理。堅(jiān)持盡力而為、量力而行，不斷提升公共服務(wù)水平，著力解決人民群眾普遍關(guān)心關(guān)注的民生問(wèn)題。

其中，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府工作報(bào)告總結(jié)為“繼續(xù)保障好群眾住房需求”。

李克強(qiáng)表示：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展?！?

值得一提的是，此次工作報(bào)告未提及房地產(chǎn)稅，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，2022年房地產(chǎn)稅相關(guān)政策大范圍出臺(tái)的可能性仍較低。

將加大住房需求釋放

與往年不同，2022年樓市在“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”這一總基調(diào)不變的前提下，還要兼顧“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”。

事實(shí)上，自去年12月的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議以來(lái)，“保障好群眾住房需求”已成為房地產(chǎn)政策的重要表述被屢屢強(qiáng)調(diào)。

而自2012年以來(lái)兩會(huì)的表態(tài)中，對(duì)于需求端支持的相關(guān)表述，以及2015年提及“穩(wěn)定住房需求，支持居民自住和改善型住房需求”外，今年關(guān)于“支持合理住房需求”的表述為近 7 年來(lái)的首次提及。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前需求端政策落實(shí)上主要集中在三四線及以下能級(jí)城市，且多為“限貸”的調(diào)整，本次兩會(huì)定調(diào)后，部分地區(qū)或因城施策，迎來(lái)需求端限制政策調(diào)整的實(shí)質(zhì)性突破。

貝殼研究院表示，全國(guó)剛性需求正在減弱，改善性換房需求增強(qiáng)，已占到50%-60%，包括品質(zhì)的改善和區(qū)域的改善。促進(jìn)改善性需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場(chǎng)的循環(huán)，也能夠促進(jìn)城市更新改造投資，對(duì)于發(fā)展租賃市場(chǎng)也有非常大的幫助，因此將成為保障住房需求的突破點(diǎn)。

億翰智庫(kù)則認(rèn)為，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，是保障群眾住房需求的重點(diǎn)工程，也是需求增量的突破口。

機(jī)構(gòu)指出，2021年年末我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了64.72%，在城鎮(zhèn)化達(dá)到一定水平后，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化率速度將放慢，但是城鎮(zhèn)化質(zhì)量有較大的提升空間。關(guān)于新型城鎮(zhèn)化，重點(diǎn)工作涉及城市更新，老舊小區(qū)改造，以及縣城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。但是從目標(biāo)導(dǎo)向來(lái)看，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心關(guān)切是完善市民的生活環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量。

加大租賃住房建設(shè)

同時(shí)， 繼2018年全國(guó)兩會(huì)后，今年全國(guó)兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然認(rèn)為，這明確了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是以市場(chǎng)化商品房、保障性住房和長(zhǎng)租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)，滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”的多種選擇。

趙然指出，從去年政府工作報(bào)告細(xì)致部署加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)以來(lái)，各地財(cái)稅等多項(xiàng)政策充分釋放，行業(yè)的商業(yè)閉環(huán)初步形成，行業(yè)預(yù)期持續(xù)向好。

對(duì)住房租賃行業(yè)發(fā)展而言，向好的預(yù)期一方面會(huì)進(jìn)一步調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體建設(shè)保障性租賃住房和長(zhǎng)租房的積極性，增加市場(chǎng)供給；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成效初步顯現(xiàn)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的成果被民眾，因此以租解決住房需求、租住生活方式也會(huì)被全社會(huì)更進(jìn)一步接受和喜愛。

有分析人士向觀察者網(wǎng)表示，這一方面是增加房屋供應(yīng)渠道，解決供需不平衡，將購(gòu)房需求分流至租房需求，解決大城市的住房問(wèn)題；另外一方面是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資形成支撐。

對(duì)此，浙商證券在研究報(bào)告中分析認(rèn)為，政策引導(dǎo)建立多層次供應(yīng)市場(chǎng)的趨勢(shì)明確，租賃住房加大建設(shè)，商品房市場(chǎng)圍繞“新市民”支持合理需求。

而根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，在城鎮(zhèn)已經(jīng)居住、但還沒有戶口的，或者是剛剛拿到戶口不足兩三年的 “新市民”，截至目前約有 3 億多。

因此，探索新發(fā)展模式，加大租賃住房建設(shè)，是解決大城市“新市民”、年輕人住房問(wèn)題的關(guān)鍵舉措。供應(yīng)主體將從以開發(fā)商為主轉(zhuǎn)為政府、開發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等多方供給；供給形式也將由以商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、安居房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃房等多品類。

因城施策應(yīng)對(duì)下行壓力

值得注意的是，在今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展政策取向方面，政府工作報(bào)告指出：“面對(duì)新的下行壓力，要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置。各地區(qū)各部門要切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策。要統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、推改革，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不搞粗放型發(fā)展?！?

2020年房地產(chǎn)完全拉動(dòng)的投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的51.5％，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的27.3％。房地產(chǎn)開發(fā)作為我國(guó)第一大支柱行業(yè)。

而面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)下行壓力，要把“穩(wěn)增長(zhǎng)”放在更加突出的位置，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP的影響舉足輕重。

因此，浙商證券認(rèn)為，妥善應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，穩(wěn)地產(chǎn)、軟著陸才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)。不過(guò)，要市場(chǎng)化、法治化方式化解風(fēng)險(xiǎn)隱患，并非要救活全部出險(xiǎn)企業(yè)，行業(yè)供給側(cè)在化解風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)企業(yè)才能擁抱行業(yè)格局優(yōu)化后的春天。

此外，我國(guó)一線、二線、三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸需要在調(diào)控上“因城施策”。

事實(shí)上，部分城市已經(jīng)有所行動(dòng)。

2022年3月，鄭州出臺(tái)樓市19條新政，大幅松綁限購(gòu)、限貸等政策；2022年2月，菏澤“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者個(gè)人住房貸款首付最低從30％降至20％；重慶、贛州的銀行也降低首套房首付比例至20％。

考慮到一季度60城房地產(chǎn)銷售情況較弱，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，市場(chǎng)仍處于信心不足與政策轉(zhuǎn)暖的博弈期，預(yù)計(jì)兩會(huì)之后各地城市因城施策的幅度將會(huì)加大。

歷年兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的表述

2022：繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2021：保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

2020：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2019：更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2018：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

2017：因城施策去庫(kù)存。目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，健全購(gòu)租并舉的住房制度，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

2016：完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

2015：堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2014：針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

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