（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月30日，禹洲發(fā)布了一份“喜憂參半”的成績(jī)單。

喜的是，面對(duì)疫情黑天鵝和強(qiáng)調(diào)控影響，禹洲集團(tuán)2020年合約銷(xiāo)售額逆市大漲39.74%，達(dá)到1050億元，成功晉升千億房企俱樂(lè)部中的一員；并且通過(guò)一系列債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整操作，降杠桿成果顯著。

憂的是，部分項(xiàng)目受疫情影響延期交付，2020年未能及時(shí)確認(rèn)收入，導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)收和凈利潤(rùn)大幅下滑。

令人敬佩的是，禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安在這一問(wèn)題上并無(wú)過(guò)多推卸，而是坦蕩直言：“無(wú)論如何，我們責(zé)無(wú)旁貸，要反思、要徹底改變和完善自己。”

大行預(yù)計(jì)營(yíng)收將達(dá)270億，毛利率20%

事實(shí)上，房地產(chǎn)預(yù)售制度決定了其本身就是一個(gè)極易受政策和結(jié)轉(zhuǎn)周期影響的行業(yè)。2020年的禹洲正式遭遇了這場(chǎng)尷尬。

管理層介紹稱，2020年禹洲計(jì)劃推出的房子都如期銷(xiāo)售完成，但位于武漢、唐山等地項(xiàng)目卻因?yàn)橐咔榈脑?，四季度無(wú)法如期交付，“其中也有因?yàn)榫b修部分沒(méi)能完工的，比如位于合肥和上海的項(xiàng)目”，導(dǎo)致無(wú)法確認(rèn)收入。

“我們也從中發(fā)現(xiàn)了自身團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題?！绷铸埌脖硎荆瑘F(tuán)隊(duì)的銜接度不到位，巡查力度也不到位，下一步要把交房的程序和規(guī)則研究透，交房細(xì)節(jié)做得更好，這是禹洲要做出的改變。

失之東隅，收之桑榆。林龍安補(bǔ)充道，上述這些項(xiàng)目都有進(jìn)展陸續(xù)會(huì)在今年上半年交付。

據(jù)此，匯豐銀行亦表示認(rèn)為禹洲2020年收入及毛利率下降是由多種因素共同驅(qū)動(dòng)的，這些因素是一次性的，并且不太可能在2021年及以后出現(xiàn)。摩根大通也做出了相似判斷，其預(yù)計(jì)公司2021年收入將恢復(fù)正常，確認(rèn)收入約為270億元，毛利率約為20%，與整體市場(chǎng)趨勢(shì)一致。

一季度剛剛結(jié)束，根據(jù)禹洲集團(tuán)披露，企業(yè)1-3月銷(xiāo)售成績(jī)“開(kāi)門(mén)紅”，達(dá)到221億元，同比增長(zhǎng)113.28%。

值得一提的是，2020年禹洲在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，產(chǎn)品營(yíng)造能力和運(yùn)營(yíng)能力也有很大提高。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)通過(guò)內(nèi)部的降本增效和優(yōu)化運(yùn)營(yíng)費(fèi)用管控，行政開(kāi)支同比下降26.31%，銷(xiāo)售成本同比下降42.09%，分銷(xiāo)成本同比下降35.11%。

回購(gòu)增持雙線行動(dòng)

或許正是因此，匯豐銀行、中泰國(guó)際等機(jī)構(gòu)仍然將禹洲評(píng)級(jí)維持在“增持”階段。

日前匯豐發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，禹洲集團(tuán)2020年的盈利下降是一次性的，主要是因?yàn)椴糠猪?xiàng)目的延遲交付以及高盈利項(xiàng)目未并表所致，且未來(lái)收入有保障，資產(chǎn)負(fù)債表十分夯實(shí)穩(wěn)健，資金流動(dòng)性充裕，市場(chǎng)信心將會(huì)逐漸恢復(fù)，維持禹洲的“增持”評(píng)級(jí)。

小摩也在報(bào)告中指出，禹洲擁有良好的土地儲(chǔ)備，且流動(dòng)性很好，且延遲交付項(xiàng)目的毛利率正常，土地成本也很低，預(yù)計(jì)企業(yè)2021年收入將恢復(fù)正常，與整體市場(chǎng)趨勢(shì)一致。

出人意料地是，自3月21日發(fā)布盈利預(yù)警公告至披露年報(bào)之間，禹洲疑似遭遇機(jī)構(gòu)做空，股價(jià)、債券接連大跌。

對(duì)此，現(xiàn)金流充裕的禹洲應(yīng)對(duì)措施也頗為直接有效。

3月31日，發(fā)布2020年業(yè)績(jī)的第二天，禹洲集團(tuán)連發(fā)數(shù)條自愿性公告，宣布董事長(zhǎng)及控股股東自愿增持股權(quán)、股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃和于公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)于2025至2027年間到期的長(zhǎng)年期美元優(yōu)先票據(jù)。已購(gòu)回的2025年票據(jù)、2026年票據(jù)I、2026年票據(jù)II及2027年票據(jù)合共1600萬(wàn)美元。4月1日，公司又于公開(kāi)市場(chǎng)回購(gòu)2025年到期的長(zhǎng)期美元優(yōu)先票據(jù)400萬(wàn)美元。前后兩天已累計(jì)回購(gòu)2000萬(wàn)美元優(yōu)先票據(jù)。

而在股市上，為提振資本市場(chǎng)信心，林龍安直接出資325萬(wàn)港元，以每股2.5港元價(jià)格于公開(kāi)市場(chǎng)增持130萬(wàn)股公司股份，使其直接或間接持有禹洲集團(tuán)股權(quán)比例達(dá)到58.8%。

同時(shí)，禹洲集團(tuán)亦公告披露，以企業(yè)共計(jì)808萬(wàn)股股份作獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃之用，成立員工激勵(lì)信托，股票平均代價(jià)約為2.315港元。

業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)指出，大股東及集團(tuán)對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心，很大程度上也能通過(guò)股市傳遞給投資者。禹洲這一次反應(yīng)迅速的股債雙線行動(dòng)，既快速穩(wěn)定了企業(yè)債券市場(chǎng)和股票市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)也是公司現(xiàn)金流和資金儲(chǔ)備充裕的表現(xiàn)。

控負(fù)債降杠桿，2年內(nèi)“轉(zhuǎn)綠”

“三道紅線”作為也是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，并關(guān)乎房企的融資命脈，自然也是業(yè)績(jī)會(huì)上一大焦點(diǎn)。

與大多數(shù)為快速推進(jìn)千億規(guī)模，而激進(jìn)擴(kuò)張的房企不同，禹洲的財(cái)務(wù)政策素來(lái)以“審慎”為核心。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)2020年末凈負(fù)債率為85.8%，現(xiàn)金短債比為1.83，均大幅優(yōu)于監(jiān)管要求的及格線，僅有剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率踩線，為77.9%，因此定檔“黃檔”。

管理層表示，2021年將繼續(xù)降低債務(wù)規(guī)模，力爭(zhēng)在兩年內(nèi)使得剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降低到70%以下，由黃檔降低到綠檔。

值得一提的是，過(guò)去一年禹洲還在融資成本和渠道方面下了一番苦功。

根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，2020年禹洲在中資地產(chǎn)商中率先推出綠色融資框架，首次發(fā)行綠色美元債券，開(kāi)辟了新的融資渠道。利用國(guó)際債券市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗口，境外多次成功發(fā)行長(zhǎng)年期美元優(yōu)先票據(jù)，債券發(fā)行均實(shí)現(xiàn)近10倍的超額認(rèn)購(gòu)。

在此基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2020年末企業(yè)平均融資成本為7.19%，較2020年中下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。

在現(xiàn)金流動(dòng)性方面，禹洲表現(xiàn)也堪稱優(yōu)秀。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2020年末，企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為345億元，現(xiàn)金短債比接近2倍，這為禹洲應(yīng)對(duì)未來(lái)發(fā)展以及行業(yè)周期波動(dòng)意義重大。

此外，在物業(yè)管理和商業(yè)分拆上市方面，禹洲也在積極推進(jìn)，以期作為未來(lái)新的資金來(lái)源之一。

其中，禹佳生活服務(wù)集團(tuán)有限公司（“禹佳生活”）已于2020年12月11日向香港聯(lián)合交易所遞交上市申請(qǐng)表格，目前處于上市審核階段。

截至2020年末，禹佳生活在管項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)1750萬(wàn)平方米，總合約面積超過(guò)2600萬(wàn)平方米，其中來(lái)自第三方在管建筑面積占比超過(guò)15%。在管項(xiàng)目中長(zhǎng)三角地區(qū)占比超過(guò)50%，海西經(jīng)濟(jì)區(qū)占比超過(guò)30%。

管理層表示，相關(guān)上市進(jìn)程正按照既定時(shí)間表進(jìn)行，各項(xiàng)工作也在積極開(kāi)展中，后續(xù)的進(jìn)展將會(huì)以公告的形式披露。

根據(jù)最新市場(chǎng)消息，禹洲物業(yè)不斷加強(qiáng)外拓力度，近日分別簽約興業(yè)銀行福州分行、中標(biāo)上海馬橋景城雅苑小區(qū)等高端物業(yè)項(xiàng)目，持續(xù)深化全國(guó)布局。

中銀國(guó)際近日發(fā)表研報(bào)指出，禹洲集團(tuán)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的分拆預(yù)計(jì)將在今年之內(nèi)完成，這將進(jìn)一步釋放潛在價(jià)值，提高派息比例，實(shí)現(xiàn)估值重塑。

千億之后“雙總部”戰(zhàn)略

公開(kāi)資料顯示，禹洲地產(chǎn)成立于1994年，2009年在香港聯(lián)交所成功上市時(shí)，尚是一家銷(xiāo)售額僅36億元，名不見(jiàn)經(jīng)傳的地方性房企。

直到2016年，林龍安下定決心將總部從廈門(mén)搬遷至上海，并在次年提出“區(qū)域深耕，全國(guó)領(lǐng)先”發(fā)展戰(zhàn)略，明確表示“三年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售千億”。

彼時(shí)，禹洲已成功布局長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)、華中和海西五大區(qū)域，合約銷(xiāo)售額403億元。2018-2019年，企業(yè)銷(xiāo)售額持續(xù)上升，分別達(dá)到560億元和751億元。

2020年，在遭遇疫情黑天鵝的襲擊下，禹洲地產(chǎn)竟還是以接近4成的增長(zhǎng)率順利達(dá)成“千億俱樂(lè)部”目標(biāo)，著實(shí)讓人驚艷。

從銷(xiāo)售分布來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域是禹洲集團(tuán)所有布局中的核心，2020年銷(xiāo)售額占全部金額的比例超過(guò)60%，達(dá)到646.4億元。其余海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海區(qū)域、華中區(qū)域、大灣區(qū)區(qū)域及西南區(qū)域等地相對(duì)較弱，合計(jì)占比不到40%。

公司管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹稱，長(zhǎng)三角區(qū)域深耕帶來(lái)的成效十分顯著，比如在蘇州、合肥，禹洲集團(tuán)孵化出了兩個(gè)銷(xiāo)售突破百億元的城市公司，而上海和南京兩地，憑借著公司深耕區(qū)域市場(chǎng)多年的努力，將成為下一個(gè)銷(xiāo)售突破百億元的城市公司。

在土儲(chǔ)方面，2020年禹洲集團(tuán)新增21幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中18幅來(lái)自收并購(gòu)和招拍掛，建筑面積285萬(wàn)平方米，貨值約人民幣750億元，全部位于上海、成都、武漢、重慶、寧波等一二線核心城市。

據(jù)管理層統(tǒng)計(jì)，截至2020年底，禹洲總土地儲(chǔ)備2310萬(wàn)平方米，總貨值4559億元，均位于一二線及準(zhǔn)二線城市，足夠未來(lái)三年發(fā)展需求。

此外，企業(yè)在大灣區(qū)核心城市深圳、珠海、惠州布局的3個(gè)舊改項(xiàng)目也漸入收成期，對(duì)于提高企業(yè)利潤(rùn)率至關(guān)重要。

談及2021年的投資計(jì)劃，林龍安表示，目前禹洲是“雙總部”戰(zhàn)略，以上海為中心的長(zhǎng)三角仍是拿地重點(diǎn)，而以深圳為中心的大灣區(qū)，禹洲會(huì)從舊改、小區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面尋找不一樣的機(jī)會(huì)。

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