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近十年負(fù)債率均超90%,沖千億的魯商發(fā)展能否逃出“低毛利魔咒”?
最后更新: 2021-04-07 10:03:54(文/張玉 編輯/馬媛媛)今年2月19日,農(nóng)歷正月初八,魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“魯商發(fā)展”)開展了一場(chǎng)導(dǎo)向千億的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略落地執(zhí)行培訓(xùn)。在這場(chǎng)培訓(xùn)中,魯商集團(tuán)首席戰(zhàn)略官,魯商發(fā)展黨委書記、董事長(zhǎng)趙衍峰強(qiáng)調(diào),在新的一年將加大轉(zhuǎn)型力度,全力支持有關(guān)業(yè)務(wù)單元發(fā)展。
一個(gè)難以掩飾的尷尬是,在沖刺規(guī)模導(dǎo)向千億的背后,魯商發(fā)展的負(fù)債率已經(jīng)連續(xù)十年徘徊在90%左右。2020年,魯商發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率僅微下降2.22%至89.4%。此外,2020年魯商發(fā)展銷售毛利率僅為14.52%,處于行業(yè)偏低水平。
克而瑞日前發(fā)布的2020年1~12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜數(shù)據(jù)顯示,2020年魯商發(fā)展全口徑銷售金額為141.1億元,位列排行榜第149位。
三四線布局拉低溢價(jià)
公開資料顯示,魯商發(fā)展成立于1993年,系山東省國(guó)資委實(shí)際控制的企業(yè)。公司累計(jì)開發(fā)生態(tài)健康項(xiàng)目40余個(gè),省內(nèi)以濟(jì)南、青島為核心,重點(diǎn)布局臨沂、泰安、煙臺(tái)、濟(jì)寧、菏澤、濰坊、淄博等城市,省外已布局至北京、上海、重慶、黑龍江等省市,形成了健康住宅、健康商業(yè)綜合體、大型購(gòu)物中心、高端寫字樓、星級(jí)酒店等產(chǎn)品系列。
2020年,魯商發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入136.15億元,較2019年同比增長(zhǎng)了32.33%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為6.39億元,比上年同期增長(zhǎng)了85.39%。
值得一提的是,盡管營(yíng)收增速顯著,從整個(gè)行業(yè)對(duì)比來(lái)看,魯商發(fā)展的毛利率并不占優(yōu)勢(shì)。2020年,魯商發(fā)展房地產(chǎn)銷售的毛利率僅為14.52%,比上年減少了1.45個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)值得一提的,Wind數(shù)據(jù)顯示, 2017~2020年,魯商發(fā)展銷售毛利率分別為9.24%、15.93%、15.78%及15.7%;而同行業(yè)可比公司的中位值分別為27.47%、32.31%、27.95%及20.42%。魯商發(fā)展的銷售毛利率明顯處于行業(yè)偏低水平。
同策研究院資深分析師肖云祥分析指出,這主要還是跟企業(yè)的布局有關(guān),“一直以來(lái)公司主要布局在三四線城市,而這類城市市場(chǎng)溢價(jià)空間一般不高?!毙ぴ葡檫€表示,近年來(lái),三四線城市市場(chǎng)相對(duì)低糜,熱度走低,想要有高的售價(jià),難度更大。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波補(bǔ)充表示,這些城市的開發(fā)周期長(zhǎng),去化速度慢,會(huì)形成對(duì)資金的長(zhǎng)期占用,也在一定程度上影響到資金的周轉(zhuǎn)速度,同步拉低利潤(rùn)率水平。
分地區(qū)來(lái)看,2020年魯商發(fā)展山東省內(nèi)房地產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)收入為99.72億元,占總營(yíng)業(yè)收入的比重為73.24%。2020年報(bào)告期內(nèi),魯商發(fā)展持有待開發(fā)土地的區(qū)域主要有哈爾濱、青島、臨沂、菏澤、濟(jì)寧、淄博、煙臺(tái)和濟(jì)南。
負(fù)債率居高難下
沖刺千億規(guī)模的背后,資金是決定一家企業(yè)能夠走多久的“命脈”。
2020年報(bào)告期內(nèi),魯商發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為44.48億元,去年同期為-33.07億元;投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為9522.7萬(wàn)元,較去年同期減少了82.62%;籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-35.51億元,較去年同期大幅減少239.58%。魯商發(fā)展方面解釋稱,主要系去年同期集中支付土地款籌資較多影響所致。
Wind數(shù)據(jù)顯示,2011~2020年,魯商發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率分別為92.04%、91.97%、92.58%、92.69%、93.06%、94%、93.96%、94.09%、91.62%及89.4%。不難看出,在近十年的時(shí)間里,魯商發(fā)展負(fù)債率都徘徊在90%左右。
截至2020年報(bào)告期末,魯商發(fā)展期末融資總額為222.34億元,整體平均融資成本為9.117%,利息資本化金額為24.33億元。
張波表示,從公布的財(cái)報(bào)來(lái)看,公司的融資成本和凈負(fù)債率水平長(zhǎng)期保持一定高位,這在一定程度上也會(huì)增加成本,影響到利潤(rùn)水平。
魯商發(fā)展方面表示,2021年,公司(包括下屬子公司)擬通過(guò)申請(qǐng)開發(fā)貸款、債權(quán)計(jì)劃、委托借款、信托、融資租賃、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等方式向銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)融資最高額不超過(guò)150 億元人民幣(含等值折算的外幣),擬通過(guò)借款或委托借款等方式向大股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司及其關(guān)聯(lián)方借款最高額不超過(guò)60億元人民幣(含等值折算的外幣)。
值得一提的是,2021年3月29日,天眼查披露,魯商發(fā)展曾由于企業(yè)借貸糾紛與淄博芭山熱電有限公司“對(duì)簿公堂”。
轉(zhuǎn)型大健康謀變
近年來(lái),在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外,魯商發(fā)展也在開拓新的產(chǎn)業(yè)鏈。
2018年,魯商發(fā)展(當(dāng)時(shí)名為“魯商置業(yè)”)通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式、作價(jià)9.27億元收購(gòu)山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)有限公司100%股權(quán)。2019年,公司又支付現(xiàn)金2.58億元收購(gòu)了山東焦點(diǎn)生物科技股份有限公司60.11%股權(quán)。
通過(guò)收購(gòu),魯商發(fā)展開始發(fā)力生物醫(yī)藥板塊并形成了玻尿酸產(chǎn)業(yè)鏈。2019年6月,魯商置業(yè)股份有限公司正式更名為魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司,公司經(jīng)營(yíng)范圍也新增加了化妝品、醫(yī)療器械、健康醫(yī)療等業(yè)務(wù)。
從公司日前發(fā)布的年報(bào)來(lái)看,2020年公司房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理、酒店、藥品、化妝品、原料及添加劑分別貢獻(xiàn)營(yíng)收115.21億元、3.6億元、6070.36萬(wàn)元、4.97億元、6.89億元及1.98億元,占營(yíng)業(yè)收入的比重分別為84.62%、2.64%、0.45%、3.65%、5.06%及1.45%。不難看出,房地產(chǎn)仍貢獻(xiàn)了魯商發(fā)展超過(guò)八成的業(yè)績(jī)。
2020年,魯商發(fā)展藥品營(yíng)業(yè)收入4.97億元,比上年同期減少了16.98%,毛利率為61.65%,比上年同期減少了4.28個(gè)百分點(diǎn)。公司方面表示,主要是受疫情影響,醫(yī)院就診需求受到一定沖擊,門診量下降,同時(shí)疫情期間全國(guó)各地零售藥店禁售退燒藥、止咳藥,使得藥品銷售有所下降。
其中,公司全資子公司山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)有限公司,2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入13.08億元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1.27億元,歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)1.06億元。公司控股公司山東焦點(diǎn)福瑞達(dá)生物股份有限公司,2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.69億元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2752.97萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為2461.24萬(wàn)元。
值得一提的是,向醫(yī)藥及大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也在某種程度上抬高了魯商發(fā)展的費(fèi)用支出。數(shù)據(jù)顯示,2020年公司銷售費(fèi)用為8.49億元,較去年同期增長(zhǎng)了18.27%。魯商發(fā)展方面解釋稱,主要系醫(yī)藥產(chǎn)品推廣費(fèi)及網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)技術(shù)服務(wù)費(fèi)增加影響所致。
在張波看來(lái),多元化發(fā)展是房企應(yīng)對(duì)洗牌趨勢(shì)的一種選擇,機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。多元化能培育房企的新增長(zhǎng)極?!岸嘣l(fā)展是否能夠成功,本質(zhì)上還是需要看是否能夠具備相匹配的核心競(jìng)爭(zhēng)力,當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,多元化在一定程度上意味要在全新領(lǐng)域內(nèi)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力,這并不簡(jiǎn)單。”
本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件,未經(jīng)授權(quán),不得轉(zhuǎn)載。
- 責(zé)任編輯: 張玉 
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