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近十年負債率均超90%,沖千億的魯商發(fā)展能否逃出“低毛利魔咒”?
最后更新: 2021-04-07 10:03:54(文/張玉 編輯/馬媛媛)今年2月19日,農歷正月初八,魯商健康產業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡稱“魯商發(fā)展”)開展了一場導向千億的高質量發(fā)展戰(zhàn)略落地執(zhí)行培訓。在這場培訓中,魯商集團首席戰(zhàn)略官,魯商發(fā)展黨委書記、董事長趙衍峰強調,在新的一年將加大轉型力度,全力支持有關業(yè)務單元發(fā)展。
一個難以掩飾的尷尬是,在沖刺規(guī)模導向千億的背后,魯商發(fā)展的負債率已經連續(xù)十年徘徊在90%左右。2020年,魯商發(fā)展資產負債率僅微下降2.22%至89.4%。此外,2020年魯商發(fā)展銷售毛利率僅為14.52%,處于行業(yè)偏低水平。
克而瑞日前發(fā)布的2020年1~12月中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜數據顯示,2020年魯商發(fā)展全口徑銷售金額為141.1億元,位列排行榜第149位。
三四線布局拉低溢價
公開資料顯示,魯商發(fā)展成立于1993年,系山東省國資委實際控制的企業(yè)。公司累計開發(fā)生態(tài)健康項目40余個,省內以濟南、青島為核心,重點布局臨沂、泰安、煙臺、濟寧、菏澤、濰坊、淄博等城市,省外已布局至北京、上海、重慶、黑龍江等省市,形成了健康住宅、健康商業(yè)綜合體、大型購物中心、高端寫字樓、星級酒店等產品系列。
2020年,魯商發(fā)展實現營業(yè)收入136.15億元,較2019年同比增長了32.33%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為6.39億元,比上年同期增長了85.39%。
值得一提的是,盡管營收增速顯著,從整個行業(yè)對比來看,魯商發(fā)展的毛利率并不占優(yōu)勢。2020年,魯商發(fā)展房地產銷售的毛利率僅為14.52%,比上年減少了1.45個百分點。
同時值得一提的,Wind數據顯示, 2017~2020年,魯商發(fā)展銷售毛利率分別為9.24%、15.93%、15.78%及15.7%;而同行業(yè)可比公司的中位值分別為27.47%、32.31%、27.95%及20.42%。魯商發(fā)展的銷售毛利率明顯處于行業(yè)偏低水平。
同策研究院資深分析師肖云祥分析指出,這主要還是跟企業(yè)的布局有關,“一直以來公司主要布局在三四線城市,而這類城市市場溢價空間一般不高?!毙ぴ葡檫€表示,近年來,三四線城市市場相對低糜,熱度走低,想要有高的售價,難度更大。
58安居客房產研究院分院院長張波補充表示,這些城市的開發(fā)周期長,去化速度慢,會形成對資金的長期占用,也在一定程度上影響到資金的周轉速度,同步拉低利潤率水平。
分地區(qū)來看,2020年魯商發(fā)展山東省內房地產銷售營業(yè)收入為99.72億元,占總營業(yè)收入的比重為73.24%。2020年報告期內,魯商發(fā)展持有待開發(fā)土地的區(qū)域主要有哈爾濱、青島、臨沂、菏澤、濟寧、淄博、煙臺和濟南。
負債率居高難下
沖刺千億規(guī)模的背后,資金是決定一家企業(yè)能夠走多久的“命脈”。
2020年報告期內,魯商發(fā)展經營活動產生的現金流量凈額為44.48億元,去年同期為-33.07億元;投資活動產生的現金流量凈額為9522.7萬元,較去年同期減少了82.62%;籌資活動產生的現金流量凈額-35.51億元,較去年同期大幅減少239.58%。魯商發(fā)展方面解釋稱,主要系去年同期集中支付土地款籌資較多影響所致。
Wind數據顯示,2011~2020年,魯商發(fā)展資產負債率分別為92.04%、91.97%、92.58%、92.69%、93.06%、94%、93.96%、94.09%、91.62%及89.4%。不難看出,在近十年的時間里,魯商發(fā)展負債率都徘徊在90%左右。
截至2020年報告期末,魯商發(fā)展期末融資總額為222.34億元,整體平均融資成本為9.117%,利息資本化金額為24.33億元。
張波表示,從公布的財報來看,公司的融資成本和凈負債率水平長期保持一定高位,這在一定程度上也會增加成本,影響到利潤水平。
魯商發(fā)展方面表示,2021年,公司(包括下屬子公司)擬通過申請開發(fā)貸款、債權計劃、委托借款、信托、融資租賃、經營性物業(yè)貸款等方式向銀行等相關機構融資最高額不超過150 億元人民幣(含等值折算的外幣),擬通過借款或委托借款等方式向大股東山東省商業(yè)集團有限公司及其關聯方借款最高額不超過60億元人民幣(含等值折算的外幣)。
值得一提的是,2021年3月29日,天眼查披露,魯商發(fā)展曾由于企業(yè)借貸糾紛與淄博芭山熱電有限公司“對簿公堂”。
轉型大健康謀變
近年來,在房地產業(yè)務之外,魯商發(fā)展也在開拓新的產業(yè)鏈。
2018年,魯商發(fā)展(當時名為“魯商置業(yè)”)通過發(fā)行股份及支付現金方式、作價9.27億元收購山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司100%股權。2019年,公司又支付現金2.58億元收購了山東焦點生物科技股份有限公司60.11%股權。
通過收購,魯商發(fā)展開始發(fā)力生物醫(yī)藥板塊并形成了玻尿酸產業(yè)鏈。2019年6月,魯商置業(yè)股份有限公司正式更名為魯商健康產業(yè)發(fā)展股份有限公司,公司經營范圍也新增加了化妝品、醫(yī)療器械、健康醫(yī)療等業(yè)務。
從公司日前發(fā)布的年報來看,2020年公司房地產銷售、物業(yè)管理、酒店、藥品、化妝品、原料及添加劑分別貢獻營收115.21億元、3.6億元、6070.36萬元、4.97億元、6.89億元及1.98億元,占營業(yè)收入的比重分別為84.62%、2.64%、0.45%、3.65%、5.06%及1.45%。不難看出,房地產仍貢獻了魯商發(fā)展超過八成的業(yè)績。
2020年,魯商發(fā)展藥品營業(yè)收入4.97億元,比上年同期減少了16.98%,毛利率為61.65%,比上年同期減少了4.28個百分點。公司方面表示,主要是受疫情影響,醫(yī)院就診需求受到一定沖擊,門診量下降,同時疫情期間全國各地零售藥店禁售退燒藥、止咳藥,使得藥品銷售有所下降。
其中,公司全資子公司山東福瑞達醫(yī)藥集團有限公司,2020年實現營業(yè)收入13.08億元,實現利潤總額1.27億元,歸屬于母公司所有者的凈利潤1.06億元。公司控股公司山東焦點福瑞達生物股份有限公司,2020年實現營業(yè)收入1.69億元,實現利潤總額2752.97萬元,實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為2461.24萬元。
值得一提的是,向醫(yī)藥及大健康產業(yè)轉型也在某種程度上抬高了魯商發(fā)展的費用支出。數據顯示,2020年公司銷售費用為8.49億元,較去年同期增長了18.27%。魯商發(fā)展方面解釋稱,主要系醫(yī)藥產品推廣費及網絡平臺技術服務費增加影響所致。
在張波看來,多元化發(fā)展是房企應對洗牌趨勢的一種選擇,機遇與挑戰(zhàn)并存。多元化能培育房企的新增長極?!岸嘣l(fā)展是否能夠成功,本質上還是需要看是否能夠具備相匹配的核心競爭力,當前的市場環(huán)境下,多元化在一定程度上意味要在全新領域內打造核心競爭力,這并不簡單?!?
本文系觀察者網獨家稿件,未經授權,不得轉載。
- 責任編輯: 張玉 
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