（文/張志峰 編輯/馬媛媛）距離自然資源部發(fā)布住宅用地供應分類調(diào)控文件，要求重點城市供地實現(xiàn)“兩集中”一個月后，已經(jīng)有15個城市陸續(xù)公布了宅地集中出讓細則。

集中供地入市之前，面對著即將來臨的土地市場巨大變革，大房企在熱點城市的土地爭奪愈發(fā)激烈。

4月6日，西安市西咸新區(qū)5宗住宅用地競拍。其中，作為明星地塊的灃西新城一宗115畝住宅用地歷經(jīng)139輪報價，溢價率225.8%達到“熔斷價格”22.508億元，后觸發(fā)搖號機制，引起市場關注。

據(jù)了解，參與該宗地的競買人一共有58家企業(yè)，按照每家企業(yè)需提前繳納6.91億元競買保證金測算，該宗地共鎖定資金400.664億元。

而這只是土拍市場的冰山一角，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至4月6日，2021年房企拿地熱情空前高漲，出讓土地收入過百億的城市有杭州、上海、成都、北京、寧波、南京等22個，50大熱點城市土地出讓總額高達7136.5億。

同時，熱點城市土地成交溢價率也非常高，其中蕪湖市出讓土地面積翻倍，達到190萬平米，平均溢價率超過100%，其他如徐州、鹽城、淮安、金華等多個城市溢價率超過50%。

“不差錢”的中海和華潤

與往年不同，今年土拍市場憑借的不僅僅是房企綜合實力，還要看“運氣”。而這個“運氣”是可以拿錢買的。

回到上文提到的西安灃西新城地塊，相當于共有58個號，近7億元獲取一個搖號資格，中簽率低至1.7%。

值得注意的是，1.7%中簽率只是相對于普通“運動員”而言。和去年滬深等地買房搖號亂象一樣，多找?guī)讉€親戚一起認籌、一起參與搖號，中獎率自然就會高一些。地產(chǎn)商們對于這一套路早已熟稔。

不同的是，參與本次土地搖號需要全額繳納競買保證金，也就是說，你有多少個7億元，就有多少個1.7%的中簽率。

結果可想而知，“不差錢”的中海和華潤一口氣拿出資金304億元，來爭搶這塊22.5億封頂?shù)耐恋?，各自中簽率均超過了三分之一。其中，中海以165.8億元注冊了24個“小號”，華潤138.2億元注冊了20個“小號”，兩大央企占到了總票數(shù)的75.9%，“壕”氣可見一斑。

其余如萬科、招商、保利、正榮等11家房企只能分攤剩余不到1/4概率。

圖片來源于“西安土地”公眾號

58安居客研究院院長張波向觀察者網(wǎng)表示，西安作為中西部節(jié)點型城市，經(jīng)歷了59個月的房價持續(xù)上漲，市場的熱度足夠高，購房需求也多，整體處于供不應求的狀態(tài)，從拿地到售罄可能只需要五、六個月，十分有利于房企去庫存。因此，對于資金越來越緊張的房企而言，投資拿地更加謹慎，對于這些熱點城市的優(yōu)質(zhì)土地爭奪也更加激烈。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，西安等地土拍市場競爭如此激烈，實際上是有實力的房企在“集中供地”到來之前的積極補倉行為，央企的資金實力在其間一覽無余。而等到大量土地集中供應入市，房企對于優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪將會更加激烈，也更加考驗其整體資金實力。屆時，才真正是一場“央企的饕餮盛宴”。

15城集中供地，起價超7000億

所謂“兩集中”政策，即2月18日前后有媒體報道稱，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

隨后不久，青島、鄭州、天津等地自然資源和規(guī)劃局紛紛發(fā)布關于“土地集中出讓”模式的公告，才真正坐實了這一消息。一時間，房企紛紛響應，備戰(zhàn)即將到來的土地市場變革，在剛剛過去的年報季，幾乎成為所有業(yè)績會上必備的“問題”之一，與“三道紅線”并稱為關乎2021年房企存亡的兩大新政。

3月15日，長春市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關于落實2021年住宅用地“兩集中”出讓有關事宜的公告。其中提到，按照自然資源部住宅用地分類調(diào)控政策要求，2021年計劃供應住宅用地約960萬㎡，擬定于今年3月、5月、8月分三次集中發(fā)布出讓公告，集中組織住宅用地出讓。3月15日，長春集中掛牌出讓51宗首批經(jīng)營性地塊。

緊隨其后，廣州、北京、天津、杭州、無錫、南京、合肥、濟南、成都、鄭州、蘇州、廈門等15個熱點城市明確將在4-5月開啟集供應土地。

其中，北京、廣州、天津、無錫4城明確首批供應地塊的起拍價格，總價分別為1036億元、901億元、503億元和228億元。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，第一批入市地塊起價預計已經(jīng)超過7000億元，疊加即將出臺的上海、深圳等城市，預計未來22個熱點城市第一批賣地有望超過萬億。

而提到“兩集中”政策對于土地市場的影響，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這是我國供給側(cè)改革體現(xiàn)在樓市的重要一環(huán)，其核心影響力并不在給土拍降溫，更多的是在考驗房企資金、運營和管理能力。同時，對于地方政府的城市規(guī)劃和管理運營能力也提出了更高要求。

同策研究院資深分析師宋紅衛(wèi)向觀察者網(wǎng)表示，熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍然屬于稀缺資源，這就決定了不管什么時候都是房企重金競爭的對象，并不會因為集中供地政策有所改變。相反，把有實力企業(yè)放到同一起跑線上進行競爭，未來必然存在熱門地塊再現(xiàn)“地王”的情況。

對此，一名百強民營房企高管向觀察者網(wǎng)表示，熱點城市少量多次供應土地的情況下，中小房企想要憑借自身實力摘得優(yōu)質(zhì)土地難如登天；與之相比，一次性供應大量土地，“撿漏”機會就要多得多。此外，當大房企目光都集中在一二線熱點城市時，一些三四線城市的優(yōu)質(zhì)地塊或許也將成為部分中小房企的不錯選擇。

因此，他認為集中供地或?qū)橹行》科髱怼按禾臁?，未來有更多機會實現(xiàn)彎道超車。

資金大考之下，房企分化加劇

不過，相較于上述民營房企高管的樂觀態(tài)度，更多地業(yè)內(nèi)人士則持相反觀點，認為“兩集中”政策之后，未來將是央企和頭部品牌房企的對臺戲。

張波分析認為，未來一月之內(nèi)必然造成土地市場井噴，大量土地集中面世可以給到開發(fā)商更多的選擇性，同時也為其帶來了更多的資金壓力，從這一角度來看，顯然更加利好融資成本更低的央企與現(xiàn)金流更加穩(wěn)健的頭部房企。

張大偉也告訴觀察者網(wǎng)，近年來限價政策之下房企普遍利潤率下降，為了追求高回報率紛紛重提“高周轉(zhuǎn)”，而真正能夠高周轉(zhuǎn)的資源幾乎都在熱點一二線城市。集中供地政策下，資金實力強的企業(yè)無疑獲取優(yōu)質(zhì)土地的概率更高，這次西安土拍就是鐵證。僅僅是一宗封頂20億土地的爭奪，中海與華潤兩大央企就直接出動300多億，憑借資金優(yōu)勢獲取了超過3/4的中獎率，完全碾壓其他玩家，小型房企甚至連參與資格都沒有。未來集中供地之下房企進一步兩極分化已是大勢所趨。

在近日召開的2020年房企業(yè)績會上，中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地等多家央企的管理層在提到這一供地政策時幾乎都“難掩喜色”。

如招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，22個城市集中供地后，企業(yè)會面臨土地集中上市的情況，這要求企業(yè)有大量的資金去購買土地，“這對我們這種資金成本低，資金實力雄厚的企業(yè)來說是一個機會。”

再如中海地產(chǎn)董事會主席顏建國在結合集中供地等新政出臺的背景下，言及房地產(chǎn)市場下半場競賽剛剛開始，“分化”將是房地產(chǎn)下半場最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投資分化、管理能力分化、產(chǎn)品力分化綜合作用之下，優(yōu)質(zhì)央企具備更多的機會。

不過，世事并無絕對，在中小型房企業(yè)績會上，管理層提及這一政策時，無論自身資金實力強弱，也近乎異口同聲地表示“利好自己”。

宋紅衛(wèi)表示，資金壓力下，無論大小房企，積極加速去化回籠資金，為4、5月份核心城市集中拿地儲備自有資金，都是最核心的保障。其次，中小房企之間加大力度合作拿地、合作開發(fā)，也不失為一個降低拿地的門檻的方式，同時可以有效分攤風險，在有效空間內(nèi)增加“試錯機會”。

此外，可以預見的是，4-5月份，22個熱點城市必然會上演土地爭搶大戰(zhàn)。但事實上，除了這22個城市外，各大房企也可以關注其他城市的投資機會，尤其是處于城市群的一些潛力城市。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前述22個熱點城市的商品房銷售面積占全國的比重為24.3%，住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占全國300城的比例不足三成，在這22城之外房地產(chǎn)市場仍有巨大空間。

因此，分析人士認為，為了避免集中供地帶來的不確定性，企業(yè)可適當關注22城之外的其他核心城市及發(fā)達城市群三四線城市，作為擴充規(guī)模的有效補充。

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