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地產(chǎn)下行將是常態(tài),央企也在賣(mài)資產(chǎn)
最后更新: 2023-11-30 20:30:54(文/張志峰 編輯/馬媛媛)盡管政策端利好消息不斷釋放,但房地產(chǎn)行業(yè)仍未見(jiàn)好轉(zhuǎn)跡象。
11月29日,國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)發(fā)布研報(bào)預(yù)期,2024年中資房企的經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍將充滿挑戰(zhàn),但在政府支持政策的提振下,高線城市的銷(xiāo)售額應(yīng)逐步回穩(wěn),從而為市場(chǎng)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。
不過(guò)在惠譽(yù)看來(lái),市場(chǎng)復(fù)蘇將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,“房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再像前兩輪周期有明顯反彈,而是會(huì)步入一個(gè)緩慢下行的新常態(tài)?!?
研報(bào)預(yù)計(jì),2024年全年合同銷(xiāo)售額將下降0%-5%,這意味著該年度將實(shí)現(xiàn)收入10萬(wàn)億-10.5萬(wàn)億元人民幣。房地產(chǎn)行業(yè)的分化格局或?qū)⒊掷m(xù),經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的銷(xiāo)售額在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將趨于穩(wěn)定,而低線城市消納未售出存量住房的道路依舊漫長(zhǎng)。
京滬兩大項(xiàng)目接連易主
在此背景,近年來(lái)在土地市場(chǎng)及融資市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼的部分央國(guó)企,也開(kāi)始出售旗下部分資產(chǎn)。
11月28日,中糧集團(tuán)旗下核心房地產(chǎn)上市平臺(tái)大悅城控股發(fā)布公告稱,已成功出讓旗下上海鵬利置業(yè)所有股權(quán),交易對(duì)價(jià)41.42億元,目前交易已完成。
而上海鵬利置的核心資產(chǎn)便是幾年前名噪一時(shí)的上海頂級(jí)豪宅——中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目的5、6、7號(hào)樓,房屋類型為公寓。項(xiàng)目位于上海陸家嘴金融核心區(qū),毗鄰湯臣一品,擁有黃浦江畔頂級(jí)江景。
中糧海景壹號(hào)
此次交易也宣告,大悅城持有15年的中糧海景壹號(hào)最后三棟公寓正式易主。
值得一提的是,接盤(pán)方上海邕鵬實(shí)業(yè)有限公司(下稱“邕鵬實(shí)業(yè)”)背后股東,為房地產(chǎn)行業(yè)久違的“煤老板”。
天眼查數(shù)據(jù)顯示,邕鵬實(shí)業(yè)由自然人余虹澤和劉彥操分別持有70%及30%股份。
其中,大股東余虹澤為內(nèi)蒙古多家能源公司的關(guān)聯(lián)方,比如在內(nèi)蒙古明滿能源有限責(zé)任公司擔(dān)任執(zhí)行董事,而內(nèi)蒙古明滿能源有限責(zé)任公司又是由內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)股份有限公司99%持股。
二股東劉彥操亦在鄂爾多斯市匯峰煤炭能源有限公司、鄂爾多斯市德潤(rùn)天澤股權(quán)投資有限公司等多家能源公司擔(dān)任法人代表,其中德潤(rùn)天澤又是由準(zhǔn)格爾旗博遠(yuǎn)煤炭運(yùn)銷(xiāo)有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)股份有限公司等持股。
無(wú)獨(dú)有偶,幾乎與中糧海景壹號(hào)項(xiàng)目同期掛牌出讓的還有子公司北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司持有的北京市東城區(qū)安定門(mén)外大街208號(hào)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目,交易價(jià)格42.56億元,受讓方為中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司。
華僑城多地核心項(xiàng)目掛牌
而就在幾天前,另一家房企華僑城也將南京市建鄴區(qū)的NO.2015G61地塊(A地塊)掛上貨架。
該地塊所在項(xiàng)目華僑城歡樂(lè)濱江因包含南京超級(jí)地標(biāo)“河西南摩天輪”,而備受關(guān)注。
尚在開(kāi)發(fā)中的河西南摩天輪項(xiàng)目
不同于其他專注于住宅開(kāi)發(fā)的央企,重倉(cāng)文旅地產(chǎn)的華僑城在此輪下行周期中遭遇的現(xiàn)金流壓力更早凸顯,其變賣(mài)資產(chǎn)回血的進(jìn)度也在近年來(lái)逐步加速,出現(xiàn)在清單中的標(biāo)的資產(chǎn),也從不知名的虧損項(xiàng)目開(kāi)始,漸漸變成了上海、西安、南京、成都等核心城市的地標(biāo)級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。
如11月21日掛牌的上海蘇河灣項(xiàng)目酒店系列資產(chǎn),就是華僑城(上海)置地手中的重要資產(chǎn),包含知名的寶格麗酒店、寶格麗公寓,以及各類配套用房,轉(zhuǎn)讓底價(jià)24.3億元。
11月17日,西安華僑城實(shí)業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓的“曲江新區(qū)太平坊項(xiàng)目”,旁邊就是大唐不夜城大慈恩寺遺址公園等地標(biāo)。
同日,華僑城掛牌出讓“成都文化旅游發(fā)展股份有限公司2500萬(wàn)股股份”,包含華僑城在成都安仁古鎮(zhèn)項(xiàng)目的大量主體權(quán)益。
經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面,華僑城的虧損幅度相較大悅城更為嚴(yán)重:前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約123.21億元,同比減少4.38%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約-20.4億元,同比減少9813.98%。
截至2023年三季度末,華僑城賬面貨幣資金423.92億元,對(duì)應(yīng)的債務(wù)卻高達(dá)1373.83億元。盡管企業(yè)2023-2024年度已獲得控股股東華僑城集團(tuán)的400億元借款額度,但對(duì)于企業(yè)龐大的債務(wù)和資金難題,仍非長(zhǎng)久之計(jì)。
也正因此,華僑城只得緊抓最后一根“救命稻草”,無(wú)奈選擇變賣(mài)核心資產(chǎn)充實(shí)現(xiàn)金流。
民企亦有利好消息傳出
相較于央國(guó)企,民營(yíng)房企的處境則更加令人擔(dān)憂。
盡管去年至今,有關(guān)房企融資的支持政策頻出,從“金融16條”到“三支箭”,從信貸、債券、股權(quán)三方面支持房地產(chǎn)企業(yè)融資政策陸續(xù)落地。
11月17日,中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)三部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)得金融機(jī)構(gòu)座談會(huì),還特意提及,支持規(guī)范經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企持續(xù)發(fā)展,積極發(fā)揮“央地合作”增信模式作用,促進(jìn)解決民營(yíng)房企發(fā)債難問(wèn)題。
隨即有50家規(guī)模房企被融資“白名單”的市場(chǎng)消息傳出,稱包括出險(xiǎn)房企在內(nèi)的多家民營(yíng)房企均會(huì)被列入其中。
但截至目前,真正能夠從信貸、債券、股權(quán)三方面獲得融資支持落地的民營(yíng)房企卻屈指可數(shù),更遑論出險(xiǎn)房企。
不過(guò),這并不代表出險(xiǎn)房企就此躺平,在利好政策加持下,近期多家民營(yíng)房企債務(wù)展期、債務(wù)重組方案順利進(jìn)行。
11月30日早間,大連萬(wàn)達(dá)商管發(fā)布公告稱,一筆即將到期的6億美元債的調(diào)整還款計(jì)劃方案獲得99.3%以上債券持有人同意。
根據(jù)調(diào)整方案,萬(wàn)達(dá)計(jì)劃在未來(lái)1年內(nèi)分4次還清該筆美元債,不涉及其他公開(kāi)債的調(diào)整,且未來(lái)也不會(huì)調(diào)整,還款來(lái)源于穩(wěn)定的租金收入和珠海商管分紅。
公告稱,發(fā)行人、附屬擔(dān)保人和公司對(duì)債券持有人表示最深切的感謝,能夠在短時(shí)間內(nèi)取得多數(shù)債券持有人的支持,這證明了債券持有人對(duì)發(fā)行人、附屬擔(dān)保人的信心,此次債券的展期能夠使得公司緩解近期流動(dòng)性壓力,以應(yīng)付預(yù)期的未來(lái)現(xiàn)金流。
而幾天前,出險(xiǎn)頭部房企融創(chuàng)也傳出利好消息,稱公司境外債務(wù)重組的各項(xiàng)條件已獲滿足,重組在11月20日正式生效。這也使其成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。
融創(chuàng)預(yù)計(jì),此次境外債重組對(duì)于企業(yè)降債規(guī)模達(dá)45億美元,加之今年年初已完成了160億元的境內(nèi)債重組,整體債務(wù)重組規(guī)模折合人民幣約900億元。
但在惠譽(yù)看來(lái),盡管政府旨在改善民營(yíng)房企融資渠道的舉措密集出臺(tái),但國(guó)有房企的優(yōu)勢(shì)地位或?qū)⒃?024年進(jìn)一步擴(kuò)大。預(yù)期中國(guó)政府將繼續(xù)致力于遏止房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力波及系統(tǒng)穩(wěn)定性,并將發(fā)布后續(xù)措施避免因未完工房地產(chǎn)項(xiàng)目積壓及房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面干擾。
標(biāo)簽 拋售資產(chǎn)- 責(zé)任編輯: 張志峰 
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