（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）7月11日，上海2023年第二批集中供地首輪土拍拉開序幕。

據(jù)悉，此次共有25宗宅地?cái)M分兩批次出讓，其中16宗于將安排于7月11日-7月13日期間出讓，總出讓面積86.7萬平方米，總建筑規(guī)模193.6萬平方米，總起價(jià)389.6億元。

土拍首日，上海共計(jì)出讓8宗地塊，其中5宗地塊以底價(jià)成交，松江區(qū)永豐街道地塊、楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊和松江洞涇地塊三幅地塊，觸及最高限價(jià)搖號成交，共吸金193.77億元。

從競得房企來看，三宗地塊溢價(jià)地塊分別被招商蛇口、保利置業(yè)、華發(fā)競得，5幅底價(jià)地塊分別被上海恒都置業(yè)、上實(shí)發(fā)展、保利發(fā)展、榮盛控股、臨港集團(tuán)競得，央國企占比超七成。

招商競得“搖號新規(guī)”后的首宗地塊

上午場最先搖號出讓的松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號地塊。

資料顯示，該地塊東至三新路、南至榮樂路、西至中橋港、北至H02-15地塊，出讓面積45160平方米，建筑面積72256平方米，為居住用地，地塊起價(jià)167995萬元，房地聯(lián)動價(jià)49000元/平方米。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，板塊是松江發(fā)展比較早的地方，距離松江老城核心區(qū)域大約3公里左右，小區(qū)眾多，不管是商業(yè)配套還是醫(yī)院教育娛樂等配套比較成熟，周邊生活氛圍濃厚，并且地塊東面一街之隔就是一個(gè)商業(yè)中心，平時(shí)能滿足居住消費(fèi)需求。

“與此同時(shí)，該地塊計(jì)容面積超過7萬平方米，體量中等，中小型房企也有資金負(fù)擔(dān)能力。”盧文曦進(jìn)一步指出，房地聯(lián)動價(jià)之間有50%以上的差距，確保房企有合理利潤。

得益于此，該地塊共吸引保利發(fā)展、廈門國貿(mào)、中建東孚、象嶼、維科杭州大家聯(lián)合體、招商蛇口、建發(fā)7組競拍人參與競拍，并在21輪報(bào)價(jià)后觸及最高限價(jià)，進(jìn)入搖號階段，成為新規(guī)則后第一塊搖號的土地。

需要指出的是，自2020年首批集中供地起，上海土拍市場一直采用“一次書面報(bào)價(jià)”的出讓方式，即在房價(jià)地價(jià)聯(lián)動機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。規(guī)定競價(jià)方式由原舉牌競價(jià)調(diào)整為“舉牌競價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”，舉牌競價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競得人；舉牌競價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為一次書面報(bào)價(jià)，由最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的房企競得。

而上海此輪供地中不再采用“一次書面報(bào)價(jià)”，而是在競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后直接進(jìn)入搖號階段。從搖號現(xiàn)場來看，搖號分成2部分，先搖“組別”后搖“號碼”，最后，招商以18.479億元的封頂價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)率10%，樓板價(jià)25574元/平方米。

“總的搖號時(shí)間上也不一定比以前的‘猜中間值’方式更節(jié)約時(shí)間，但流程確實(shí)簡單得多，尤其是沒有給現(xiàn)場競拍的人員很多壓力，拿地與否就是運(yùn)氣。”盧文曦表示，這次也有房企放棄進(jìn)入搖號階段，或許認(rèn)為最后的“封頂價(jià)”不劃算，也說明拿地方面有些房企在拿地的一些指標(biāo)上做的更加“精打細(xì)算”，該放棄就放棄。

保利置業(yè)獲得此批次唯一市內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊

下午進(jìn)入搖號階段的是楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-06地塊、01D2-03地塊和江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30006單元04-04、05-01、05-05號地塊。

其中，楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊作為本批唯一一幅位于市中心的地塊，受到眾多關(guān)注，共吸引招商蛇口、金融街、越秀、中海、華發(fā)、廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)、華潤等13組競拍人報(bào)名參拍。

觀察者網(wǎng)了解到，該地塊區(qū)域發(fā)展成熟，居住特性比較明顯，是千萬級改善的重點(diǎn)關(guān)注地方。與此同時(shí)，地塊周邊居住配套成熟度相當(dāng)高，距地鐵12、18號線浦江公園站約400米，交通便利；1公里內(nèi)有百聯(lián)濱江購物中心，2公里左右有北外灘來福士廣場等，商業(yè)資源豐富；小學(xué)、醫(yī)院等資源一應(yīng)俱全。

盧文曦表示，從技術(shù)指標(biāo)上看，這幅地塊優(yōu)勢不算特別明顯，兩幅小地塊總面積僅1萬多平方米，地塊住宅套數(shù)下限總計(jì)293套，一次開盤就能清盤，可見體量不大。不過相對于周邊的一些項(xiàng)目有微調(diào)，房地產(chǎn)聯(lián)動價(jià)上漲2000元/平方米，也體現(xiàn)出房價(jià)合理上漲的規(guī)律，隨著周邊保利越秀、保利建工的新項(xiàng)目推出，對板塊內(nèi)居住品質(zhì)和房屋品質(zhì)有提升作用。

得益于此，該地塊報(bào)價(jià)速度明顯快于上午松江地塊，約5分鐘左右就完成37輪報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格22.73億元，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號，最后被保利置業(yè)搖中，溢價(jià)率10%，樓板價(jià)74287元/平方米。

盧文曦指出，保利已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)有項(xiàng)目，對區(qū)域的理解客戶畫像等都已經(jīng)熟悉，所以即便項(xiàng)目體量不大，但各種成本仍可以降低下來，利潤也能得到保障。

下午出讓的第二宗地塊松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30006單元04-04、05-01、05-05號地塊，則是本輪出讓中起始價(jià)最高的地塊。

資料顯示，該地塊出讓面積130113.2平方米，建筑面積273237.7平方米，起拍價(jià)64.21億元，最高限價(jià)70.63億元。最后，該地塊由華發(fā)通過搖號競得，成交價(jià)70.63億，成交樓面價(jià)25850元/平方米，溢價(jià)率10%。