（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2021年下半年以來，全國樓市驟然冰封，無數(shù)民營房企深陷流動性泥沼，雷聲不斷。

而與之相對的是，大型央企和部分地方國企卻開啟逆市擴(kuò)張道路，幾乎包攬招拍掛拿地，并且在收并購舞臺上也表現(xiàn)得大開大合。

3月31日，在港交所規(guī)定的上市公司發(fā)布年度報(bào)告最后一天，素有行業(yè)“利潤王”之稱的央企中國海外發(fā)展有限公司（簡稱“中海地產(chǎn)”）發(fā)布2021年度業(yè)績公告。

面臨市場下行周期，中海董事會副主席、執(zhí)行副總裁、運(yùn)營總監(jiān)兼總建筑師羅亮在業(yè)績會上霸氣回應(yīng)：“戰(zhàn)略穩(wěn)健是我們的基因，但我們絕對不會為了刻意的穩(wěn)健，喪失任何超常發(fā)展的機(jī)會，也絕對不會因?yàn)榉€(wěn)健來消融我們在投資市場的血性?！?

企業(yè)董事會主席顏建國也明確表示，2022年將根據(jù)形勢與市場變化，積極推進(jìn)藍(lán)海戰(zhàn)略，抓住行業(yè)并購機(jī)會，提升市場份額等策略。

盈利能力下滑勢頭難擋

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售合約額3695.0億元，同比增長2.4%，位列克而瑞排行榜中第6位，在國資房企中僅次于保利。

盈利方面，企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約2422.4億元，同比上升約30.4%；年度溢利約430.62億元，同比減少約9.7%；股東應(yīng)占溢利約401.6億元，同比下降約8.5%。

盡管16.58%的股東凈利率依舊位居行業(yè)前列，但與往年動輒30%以上的股東凈利率相比，顯然在整體市場波動下，中海亦受到不少影響。

有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)指出，存量房時代，行業(yè)越發(fā)趨于規(guī)范化，拿地成本更加透明，房地產(chǎn)暴利已經(jīng)不復(fù)存在，增收不增利成為房企常態(tài)，特別是如今市場銷售受阻，更是直接加速了這一過程。

數(shù)據(jù)顯示，中海在2021年的直接經(jīng)營成本為1852億元，同比增長42.5%，遠(yuǎn)高于營業(yè)收入30%的增長幅度。

與此同時，受到市場下行及部分合作伙伴影響，企業(yè)去年投資收益公允價值損益大幅下滑36.5億元至55.4億元，同比下降39.7%；聯(lián)營和合營項(xiàng)目為本集團(tuán)貢獻(xiàn)凈利潤為36.9億元，同比下滑24%。

而中海作為央企巨頭，其融資優(yōu)勢依舊明顯。截至2021年末，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率58.9%，凈借貸比率為32.3%，加權(quán)平均融資成本僅有3.55%，持有現(xiàn)金1309.6億元。

要知道，民營房企即便處于頭部的穩(wěn)健派代表，也均位于5%以上；中小規(guī)模上市房企的融資成本更是動輒超過10%。

超1600億新增土地98宗

正是得益于超低的融資成本和充足現(xiàn)金流，去年下半年在同行們普遍減少拿地、甚至拋售資產(chǎn)回血的時候，對于中海而言卻無異于一場饕餮盛宴。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超在業(yè)績會上介紹稱，企業(yè)去年下半年投資額占全年投資的63%，且投資的規(guī)模和質(zhì)量都非常高，多宗項(xiàng)目回報(bào)非常理想。“包括深圳4宗，廣州3宗，南京的3宗，在這些核心城市的投資，對今年銷售增長目標(biāo)以及對未來利潤都形成了很好的支撐?！?

此外，中國海外發(fā)展在今年年初還完成了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)收購，交易對價約37億元。今年 1- 3 月份，總投資額超過200多億。

在土地儲備方面，2021年全年，中海地產(chǎn)連同聯(lián)營公司及合營公司新增土地儲備98宗，權(quán)益購地金額1610.2億元，新增貨值3822.1億元；其中，中海地產(chǎn)在內(nèi)地新增57宗土地，新增總樓面面積約1165萬平方米，總地價約1378.9億元。整體來看，截至2021年12月31日，中海地產(chǎn)連同聯(lián)營公司及合營公司合計(jì)土地儲備約8077萬平方米，其中主要聯(lián)營公司中海宏洋土地儲備約2977萬平方米。

整體拿地方面，2021年中海地產(chǎn)系列公司新增土地儲備98宗，權(quán)益購地金額1610.2億元，新增貨值達(dá)3822.1億元。

連素來對內(nèi)房企“不假辭色”的國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普也給予中海BBB+穩(wěn)定評級，其在研究報(bào)告中表示，2021年中海投資土地主要位于一二線城市，將支撐公司2022年的合約銷售。且今年土地拍賣降溫、競爭緩和或兼并收購活動將為中海提供獲取低價地塊的機(jī)會。

發(fā)力收并購市場，提升市場份額

此外，中海地產(chǎn)對于2022年樓市走向的判斷也是投資人在這場業(yè)績會上關(guān)注的重點(diǎn)。

顏建國認(rèn)為，在過去九個月，市場急劇下行、行業(yè)洗牌出清，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入下半場。房地產(chǎn)上半場，行業(yè)高速成長，到處都是機(jī)會， 一定程度上也是野蠻生長、泥沙俱下。房地產(chǎn)下半場，將迎來巨大的變化，有著與上半場大為不同的市場邏輯、市場形態(tài)與行業(yè)格局。

他表示，房地產(chǎn)下半場，將進(jìn)一步展現(xiàn)“三大分化”特征。一是市場分化，一二線和強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場；二是行業(yè)分化，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一次大洗牌，行業(yè)集中度將繼續(xù)提升；三是企業(yè)分化，行業(yè)利潤率下行、容錯率下降，精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競爭中勝出。

對此，中海地產(chǎn)將繼續(xù)鞏固深耕經(jīng)濟(jì)增長好、人口凈流入的重點(diǎn)城市；發(fā)揮財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充裕、綜合發(fā)展實(shí)力強(qiáng)勁的優(yōu)勢，努力抓住危機(jī)中的機(jī)遇；繼續(xù)向管理要效益，堅(jiān)持現(xiàn)金流為王，加快周轉(zhuǎn)；根據(jù)形勢與市場變化，積極推進(jìn)藍(lán)海戰(zhàn)略，抓住行業(yè)并購機(jī)會，提升市場份額等策略。

事實(shí)上，隨著出險(xiǎn)房企日漸增多，中海早已成為并購市場中眾多賣家“追捧”的對象。

2022年2月15日，中海地產(chǎn)與中國農(nóng)業(yè)銀行在北京簽署300億元意向性并購融資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，該筆為國內(nèi)首單央行和銀保監(jiān)會支持的重點(diǎn)房企并購貸款。

在2022年1月、3月，中海分別以36.88億元、62.4億元完成對廣州亞運(yùn)城、上海楊浦城建江浦項(xiàng)目的股權(quán)收購，成為項(xiàng)目最大股東；同期，中海宏洋分別以10億元、10.24億元收購雅居樂義烏、徐州三項(xiàng)目、龍光汕頭項(xiàng)目股權(quán)。

對于接下來的收并購計(jì)劃，張智超透露，今年1-3月份，中海地產(chǎn)總投資額已超過200多億。而從去年行業(yè)出現(xiàn)大的波動調(diào)整開始，中海已前前后后評估了上百個項(xiàng)目?，F(xiàn)在還有一些在繼續(xù)接洽、 繼續(xù)談判之中。

“我們特別關(guān)注收并購的風(fēng)險(xiǎn)防范，對回報(bào)率也有較高的要求。中海無論是在大的收并購，還是項(xiàng)目收并購都有豐富經(jīng)驗(yàn)。同時，我們也有充足的財(cái)務(wù)資源來保障收并購的實(shí)施?！?張智超補(bǔ)充道。

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