（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“未來房地產(chǎn)競爭格局發(fā)生顛覆性變化，行業(yè)泡沫快速出清，房地產(chǎn)整個(gè)參與的玩家快速減少，留下的國企、央企以及信用良好的民企會(huì)更加理性，內(nèi)卷減少?！泵赖闹脴I(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，隨著泡沫出清，房地產(chǎn)行業(yè)供需結(jié)構(gòu)將回歸合理。

3月28日，美的置業(yè)舉辦2021年度線上業(yè)績發(fā)布會(huì)，董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂，執(zhí)行董事兼高級副總裁王全輝，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈出席會(huì)議。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入737.03億元，同比增長40.4%；毛利134.95億元，同比增長15.8%；核心凈利潤54.58億元，同比增長14%；歸屬股東的核心凈利潤38.98億元，同比下降9.5%。

增收不增利

和大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，美的置業(yè)也存在“增收不增利”的問題。

對于營業(yè)收入的增加，美的置業(yè)表示，主要由于確認(rèn)銷售面積的增長及銷售單價(jià)的提高。數(shù)據(jù)顯示，2021年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額1371億元，同比增長9%；合約銷售面積1176萬平方米，同比6%；銷售均價(jià)11657元，同比增長3%。

業(yè)績雖然有所增長，但未達(dá)到美的置業(yè)預(yù)期。在2021年初的業(yè)績會(huì)上，美的置業(yè)管理層將公司2021年年度銷售目定為1500億元，據(jù)此計(jì)算，美的置業(yè)僅完成91.4%，失約年度目標(biāo)。

銷售受挫的美的置業(yè)開始下調(diào)年度目標(biāo)。美的置業(yè)管理層表示，公司2022年銷售目標(biāo)定為1400億元。較此前的1500億元減少100億元。

需要指出的是，美的置業(yè)并未就歸屬股東核心凈利潤下滑這一數(shù)據(jù)未給出解釋，但從其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，和不斷下滑的毛利率有關(guān)。

據(jù)iFind數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，美的置業(yè)銷售毛利率分別為22.76%、27.64%、32.72%、31.62%和22.21%，于2018年到達(dá)最高值然后逐漸下滑。2021年全年，美的置業(yè)銷售毛利率跌破“2”字頭，僅為18.31%。

“利潤下行其實(shí)是行業(yè)的通病，這個(gè)趨勢是無法扭轉(zhuǎn)的。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，在大環(huán)境無法改變的情況下，房企可以通過合理布局、深化管理來提高利潤率。

對于美的置業(yè)出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象，海通證券認(rèn)為還與資產(chǎn)減值、權(quán)益占比有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)2021 年存貨資產(chǎn)減值準(zhǔn)備上升至14.7億元，同比增長41.8%。

與此同時(shí)，在本期結(jié)算項(xiàng)目中，美的置業(yè)公司所占權(quán)益比下降?？梢詤⒖嫉氖?，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2021年美的置業(yè)全口徑銷售金額1370億元，權(quán)益銷售金額912.4億元，權(quán)益比為66.6%，較2020年的67.3%減少0.7個(gè)百分點(diǎn)。

對此，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級副總裁王全輝表示，公司將通過升級換倉，逐步退出低量級城市，聚焦29個(gè)核心城市，提升拿地的權(quán)益比，以及降低合作項(xiàng)目的數(shù)量，預(yù)計(jì)2022年目標(biāo)權(quán)益占比達(dá)到75%左右。

踩中一條紅線

不論何時(shí)，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)依舊是衡量企業(yè)資金安全的一個(gè)指標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，截止至2021年底，美的置業(yè)有息負(fù)債總額563億元，加權(quán)平均融資成本低至4.82%，新增有息負(fù)債融資成本為4.63%。其中一年以內(nèi)到期的有息負(fù)債153億元，占比27%；一到兩年占比31%，兩年到五年占比36%，兩年以上融資余額期限合計(jì)占比42%。

具體來看，美的置業(yè)主要融資來源于銀行借款和債券，截至報(bào)告期末兩者合計(jì)占比80%，其中銀行借款占比61%，公司債券占比19%。

與之相對，截止至2021年底，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量約342億元，同比增長28%；銀行授信額度增長至1474億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長至1001億元。

綜合來看，報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)凈負(fù)債率為46.3%，較2020年末下降32.9個(gè)百分點(diǎn)，并實(shí)現(xiàn)5連降；現(xiàn)金短債比提升到1.7倍；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率雖下降至72.1%，但還是踩中紅線，歸為黃檔。

對此，王全輝表示，美的置業(yè)高度重視回款及現(xiàn)金管理，主動(dòng)降低杠桿、夯實(shí)財(cái)務(wù)穩(wěn)健品牌，加厚資金安全墊，將在嚴(yán)控有息負(fù)債成本、遵循三道紅線的情況下穩(wěn)步發(fā)展，計(jì)劃2022年三條紅線全部轉(zhuǎn)綠。

合作項(xiàng)目為收并購重點(diǎn)

盡管美的置業(yè)依舊有降負(fù)債的壓力，但不可否認(rèn)的是，美的置業(yè)確實(shí)是當(dāng)前較少有的、具備通暢融資能力的民營房企。

2022年2月25日，美的置業(yè)成功發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，成為2022年首家獲得中期票據(jù)（MTN)批文并成功發(fā)行的民營房企。

資料顯示，該期債券簡稱為“22美的置業(yè)MTN001”，實(shí)際發(fā)行金額15億，發(fā)行利率為4.50%，期限4年（附第2年末境內(nèi)發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)），獲多家主流銀行、頭部基金以及非銀等機(jī)構(gòu)踴躍認(rèn)購。

“因?yàn)槊赖闹脴I(yè)的背后有美的控股。”一位知情人士向觀察者網(wǎng)表示，在過去的融資中，美的控股一直扮演者擔(dān)保者的角色，而正是有了美的控股做背書，銀行、發(fā)行方都愿意為這筆“賬”買單。

正因如此，美的置業(yè)的借貸成本一直處于行業(yè)低位。據(jù)了解，自2015 年至今，美的置業(yè)歷年的綜合借貸成本均未超過 6%，系極少數(shù)具備持續(xù)低成本融資能力的全國化民營房企。

與此同時(shí)，美的置業(yè)獲招商銀行、交行廣東分行并購貸額度共計(jì)150億，專用于美的置業(yè)業(yè)務(wù)并購，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。其中，招商銀行并購專項(xiàng)融資額度60億，交通銀行并購專項(xiàng)融資額度90億。

“美的置業(yè)收并購首先著眼于自己合作的項(xiàng)目，尤其是合作方出現(xiàn)問題導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展不順利的?！泵赖闹脴I(yè)董事會(huì)主席郝恒樂向投資者解釋其并購策略：一方面，將在高量級的城市收購，例如南京、長沙、重慶、天津等；另一方面，將在低量級的城市退出，例如柳州、岳陽等。

郝恒樂表示，出于對企業(yè)自身資金安全的考慮，美的置業(yè)收并購項(xiàng)目并不會(huì)過多占用集團(tuán)資金，主要通過并購貸解決并購資金，并通過收購盤活項(xiàng)目資金。

而對于收購標(biāo)的的選擇，郝恒樂直言，有良好的投資回報(bào)才會(huì)選擇去收購。

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