（文/張志峰 編輯/馬媛媛）3月24日午間，央企中國海外發(fā)展集團旗下物業(yè)管理上市平臺中海物業(yè)發(fā)布2021年成績單。

報告期內(nèi)，中海物業(yè)營業(yè)收入同比增長44.3%至94.42億港元；毛利潤同比增長37.3%至16.41億港元；股東應(yīng)占凈利潤同比增長40.5%，達9.83億港元。

截至報告期末，公司所管理的建筑面積同比上升38.9%至2.6億平方米。其中，新增項目65.8%來自獨立第三方，相關(guān)合約額為39.38億港元；而住宅項目及非住宅項目的新增在管面積分別占46.4%及53.6%，相關(guān)合約額分別達42.46億港元及33.7億港元。

受此消息影響，企業(yè)當(dāng)日股價低開高走，報收8.89港元，大漲10.16%，總市值292億港元。

手握大量現(xiàn)金，零收并購

中海物業(yè)在財報中指出，集團整體收益上升的原因主要來自于包干制合同中在管面積的上升，非住戶及住戶增值服務(wù)持續(xù)獲得業(yè)務(wù)增長，以及停車位銷售額大幅增長導(dǎo)致。

從具體業(yè)務(wù)來看，物業(yè)管理服務(wù)收益占中海物業(yè)總收入的比重最大，達到70.0%，較去年增加36.1%至66.11億港元；非住戶子分部收益占總收益的18.9%，并增加52.7%至17.89億港元；住戶子分部收益占總收益的8.6%，其增加63.3%至8.11億港元；停車位買賣業(yè)務(wù)分部收益較去年飆升10.9倍至2.31億港元。

在管面積方面，中海物業(yè)2021年同比增長38.9%達2.6億平方米。

其中，新增外拓合約面積5809萬平米，同比增長105%。內(nèi)生與外拓的比例從2020年末的89：11調(diào)整到73：27，內(nèi)外比例邁向了4：6。

行政總裁兼執(zhí)行董事楊鷗在業(yè)績會上表示，這反映公司外拓策略行之有效，可達到“十四五”期間內(nèi)外比1：1的目標(biāo)。

報告期內(nèi)，中海物業(yè)已服務(wù)全國141個城市，業(yè)務(wù)覆蓋含香港及澳門，在管項目1281個。其中住宅占比為49.6%，產(chǎn)業(yè)園34.1%，10.7%為包括市政道路、交通樞紐、公園、學(xué)校、政府在內(nèi)的其他業(yè)態(tài)，5.6%為商業(yè)寫字樓。

管理層直言，在新中標(biāo)項目中，通過公開市場招投標(biāo)及中海物業(yè)內(nèi)部員工舉薦等渠道獲取項目占比78%。

值得一提的是，中海物業(yè)去年的業(yè)績大漲相當(dāng)一部分來自于人民幣升值影響。

現(xiàn)金流量表顯示，截至2021年底，企業(yè)現(xiàn)金及銀行結(jié)余較去年年底上升15.6%至42.83億港元，其中人民幣占96.8%，而港幣、澳門幣加起來則僅有3.2%。

而手握大量現(xiàn)金的好處顯然不止于此，在目前民營房企普遍存在流動性危機的背景下，依托于房企的物業(yè)管理行業(yè)同樣迎來一股巨大的收并購浪潮。

不過出人意料的是，作為央企巨頭的中海2021年全年卻并無斬獲。

對此，中海物業(yè)主席兼執(zhí)行董事張貴清在業(yè)績會上解釋稱，第一是希望標(biāo)的公司項目體量和規(guī)模相對合適，同時業(yè)務(wù)布局和中海物業(yè)形成業(yè)務(wù)布局互補。第二是不希望標(biāo)的公司業(yè)務(wù)全是靠母公司和地產(chǎn)支持來維持和實現(xiàn)的，不符合可持續(xù)發(fā)展。第三是希望團隊管理風(fēng)格和中海相匹配。

有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)猜測稱，中海地產(chǎn)無論在公開市場拿地還是收并購方面，去年都表現(xiàn)得頗具“侵略性”，物業(yè)兌換了大量現(xiàn)金卻毫無動作，不排除正在醞釀一波較大的收并購動作可能性。

盈利能力持續(xù)下滑

此外，一個不可忽視的問題是，中海物業(yè)本就不高的利潤率呈現(xiàn)進一步下降趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，中海物業(yè)2021年毛利率為17.4%，較上一年18.3%有所下滑，幾乎成為物管行業(yè)中墊底的存在。

要知道，作為存量房時代房地產(chǎn)行業(yè)下游業(yè)務(wù)，近年來幾乎所有房企都想從“管理紅利”這塊大蛋糕中分一杯羹，這也是近年來房企分拆物管公司上市潮出現(xiàn)的根本原因。

而與行業(yè)毛利潤率普遍達到40%以上，甚至部分達到60%的背景下，中海物業(yè)自2015年上市之初，就始終維持20%左右的底盈利能力階段。

財報顯示，2017-2020年，企業(yè)毛利率分別為 23.9%、20.35%、19.95%、18.3%。截至2021年，這已經(jīng)是中海物業(yè)連續(xù)第4個年頭盈利能力不升反降。

對此，管理層在業(yè)績會上解釋稱，其一是市場競爭的因素，包括人工成本上漲剛性的壓力，還有通脹因素的影響；其二，從中海物業(yè)自身情況來看，過往酬金制占比比較高，算作凈收入入賬，酬金制項目比較而言入賬毛利率是100%。

而目前中海物業(yè)酬金制占比基本上增速非常小，包干制項目占比不斷提升。

管理層表示，未來，希望公司整體毛利率在17%-20%的區(qū)間波動，比如增值業(yè)務(wù)的毛利率希望25%-30%之間，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率在13%-15%。此外，公司還將在管理優(yōu)化、人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化、科技項目、車位經(jīng)營等方面進行補充改善。

張貴清補充稱，增值業(yè)務(wù)毛利率遠高于基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，因此要提升利潤率、提升利潤率增速，希望增值業(yè)務(wù)與基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的占比從1：3實現(xiàn)1：1。其中，基礎(chǔ)業(yè)務(wù)毛利率在15%左右，增值業(yè)務(wù)毛利率超過30%。

不過，有知情人士向觀察者網(wǎng)分析認(rèn)為，包干制是制約中海物業(yè)乃至多數(shù)國資物管企業(yè)盈利能力的根本原因。

他指出，由于歷史、體制和管理方面的多重因素，包干制是多數(shù)國資企業(yè)普遍使用的一種管理制度。但層層外包之下，一方面利益方更多，另一方面也常常產(chǎn)生貪腐、欺上瞞下等不良現(xiàn)象，既影響公司實際利潤，又極易降低服務(wù)質(zhì)量，比如降低用人標(biāo)準(zhǔn)、掛職吃空餉等情況，對企業(yè)口碑傷害也很大。

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