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行業(yè)巨變:北京鏈家中介費率由2.7%調整至2%
(文/張志峰編輯/馬媛媛)樓市下行區(qū)間,曾經(jīng)帶領行業(yè)漲價的鏈家,開始帶頭下調中介費率。
9月26日,觀察者網(wǎng)從多個渠道獲悉,鏈家北京區(qū)域已于近日調整中介費率,由原來收取房屋成交價的2.7%、全部由買方承擔,調整為2%、由買賣雙方共擔。
也就是說,購房者單方承擔的中介費用率一下子從原來2.7%降至1%,由此引發(fā)熱議。
而中介費作為鏈家及其背后上市公司貝殼的主要營收之一,下調之后對企業(yè)利潤會有所影響。因此,9月26日貝殼股價低開低走,最終美股報收15.53美元,跌幅5.02%;港股報收38港元,跌幅8.98%。
鏈家的“市占率危機”
對于中介費調整的原因,鏈家給出的解釋是,結合當前市場供求關系,對現(xiàn)行二手房交易服務費的收取方式和標準進行調整。
有行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱,目前包括全國樓市情形大同小異,二手房掛牌量迅速上升,但成交量及成交價格卻始終處于下滑通道,此時二手房交易過程中接近3%的中介費,與高昂的交易稅成本一樣,成了阻礙二手房流通的關鍵因素之一,且顯得無比扎眼。
因此,鏈家作為我國房產中介行業(yè)的“霸主”,主動調低中介費率,既有助于刺激二手房市場,又可以幫助自身進一步提升市場占有率。
中原地產首席分析師張大偉也認為,北京鏈家早已成為北京二手房市場最大的經(jīng)紀公司,從2008年起,鏈家就穩(wěn)居北京二手房交易量的榜首,并且市場份額在連年不斷增長,2013年達到50%,高峰時期甚至接近60%。
但是近兩年,隨著市場下行,價格優(yōu)勢權重提升,鏈家市場占有率已有較大下滑態(tài)勢。
以北京一套總價500萬元的二手房為例,按照過去的2.7%計算,買家除了需要準備首付款之外,還需要獨自承擔高達13.5萬元的中介。
在過去房價上漲的年代,買賣雙方相較中介費,會更在意房屋交易的安全、可靠等方面內容。但如今,二手房價格不漲反跌,交易費用自然能省則省,因此能夠給出更多折讓的其他中小型中介公司更具吸引力。
數(shù)據(jù)顯示,2022年,北京鏈家共成交了71744套房子,占全北京二手房成交量的45%;且從2023年初開始,其市場份額繼續(xù)肉眼可見地快速下降。
今年一季度,全北京存量房一共網(wǎng)簽了9491套(含非住宅),鏈家共成交了3481套,市場占比率只有36.67%;四月份,全北京存量房一共網(wǎng)簽了15984套(含非住宅),鏈家共成交了5552套,市場占比率低至34.7%。
此后的幾個月,市場占比率有所回升,但回升幅度非常緩慢,在剛過去的八月份, 鏈家市占率為39.33%,依然不足40%。
這一比例對大多數(shù)行業(yè)的頭部企業(yè)來說,都足以滿足,但對于習慣了一家獨大的鏈家而言,無疑是場危機。
因此在張大偉看來,北京鏈家此次主動降低中介費點位原因很簡單,就是“搶奪失去的市場份額,繼續(xù)鞏固壟斷地位?!?
市場行為還是政策干預?
不過更多行業(yè)人士則認為,鏈家下調中介費,是數(shù)月前相關部門政策意見干預下,企業(yè)的無奈之舉。
今年5月8日,住建部和市場監(jiān)管總局印發(fā)《關于規(guī)范房地產經(jīng)紀服務的意見》(以下簡稱《意見》),便把矛頭直指二手房中介費過高及價格壟斷等問題,并提出四點意見。
一是,房地產經(jīng)紀服務收費由交易各方協(xié)商確定;二是,房地產經(jīng)紀機構要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用;三是,鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價;四是,引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。
時隔4個多月,作為北京市場最大的房地產經(jīng)紀公司,鏈家突然宣布下調中介費率,并由“單邊收傭”改為“雙邊”,與《意見》內容恰好契合,讓人浮想聯(lián)翩。
有媒體報道稱,這也是行政主管部門與企業(yè)反復溝通的結果,鏈家內部也對這一費率做了多輪壓力測試,“降費的趨勢是一定的,但應該降到多少,一直沒有定論,這也是政策時隔數(shù)月才落地的主要原因。”
值得一提的是,鏈家經(jīng)過多輪壓力測試,最終將一線城市費率定在所能接受的下限2%,而其他城市也會適當降低,根據(jù)城市具體情況而異。
這也意味著,北京的中介費率下降之后,與之情況類似的滬深及其他城市大概率將會跟進。
要知道,目前上海與深圳的中介費率表面上是高于北京的,要收取總購房款的3%,至于買家獨自承擔還是買賣雙方各半則需雙方協(xié)定。
不過有行業(yè)資深從業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng),事實上除了鏈家/貝殼之外,中原、我愛我家等其他公司3%的中介費大都可以“打折”,一些小的中介公司都可以做到2%以下,特別是近幾年市場冷淡,夾縫中求生存的中小企業(yè)將中介費降至冰點,而鏈家即便打折,中介費也幾乎不會低于2.7%。
在他看來,實際上也是市場定價自由調節(jié)的結果,且其他中介公司早已開始下調,只不過規(guī)模遠不如鏈家,因此看上去就像行業(yè)整體行為一樣。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解,早在2014年以前,國內的房產中介服務費是由政府統(tǒng)一制定指導價,房屋買賣中介費收費標準在0.5%-2.5%之間。
2014年7月,發(fā)改委、住建部發(fā)文《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經(jīng)紀收費管理的通知》,將中介服務費定價權下放到省級,各地逐步將房產中介服務費調整為由市場調節(jié)。至此,中介費標準退出發(fā)改委的價格指導,由市場定價。
因此,在此輪各城市推動中介費調整一事上,多由行業(yè)協(xié)會及主管部門提出倡議與意見,本意是降低購房交易成本,促進二手房成交。鏈家也正是抓住了這個時代的機遇而迅速崛起。
但令人擔憂的是,曾經(jīng)鏈家一聲“漲價”,帶領整個行業(yè)“吃香喝辣”,如今又帶頭降價,那些遍布大街小巷、原本費率就在1%左右憑借價格優(yōu)勢存活的小中介公司,又還剩下多少生存空間。
- 責任編輯: 張志峰 
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