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75套頂級(jí)豪宅被抵押,萬柳書院開發(fā)商留了一手?
最后更新: 2023-05-09 20:01:33(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)一套房近億元的萬柳書院,被抵押了75套。
近日,京東拍賣平臺(tái)資產(chǎn)推介出掛出一則不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目--“北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目”正在招商中,處置主體為中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京分公司。
債權(quán)基本情況顯示,主債務(wù)人為北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,截至2023年1月31日,該項(xiàng)目債權(quán)金額為46.95億元,其中債權(quán)本金37.5億元,到期日為2025年3月。中赫集團(tuán)有限公司是共同債務(wù)人。債務(wù)人曾存在逾期等違約情形。
為管控債權(quán)風(fēng)控措施,該項(xiàng)目以主債務(wù)人名下位于北京市海淀區(qū)萬柳華府北街9號(hào)院(萬柳書院)的住宅、商業(yè)服務(wù)用房以及車位作為抵押物;以赫華恒瑞100%股權(quán)設(shè)立股權(quán)他益權(quán)信托,為重組債務(wù)提供擔(dān)保;中赫置地有限公司、中赫集團(tuán)有限公司實(shí)際控制人周金輝及其配偶為提供連帶責(zé)任保證。
對(duì)此,有接近中赫集團(tuán)的相關(guān)人士向觀察者網(wǎng)表示,據(jù)了解目前中國信達(dá)北分與中赫集團(tuán)正在就抵押物處置等問題進(jìn)行積極協(xié)商,或?qū)⒂诮谟行聞?dòng)作。
值得一提的是,萬柳書院為北京市海淀區(qū)頂級(jí)豪宅,屬于現(xiàn)房銷售,已售房產(chǎn)已經(jīng)正常交房和入住,目前抵押物中未售的住宅共75套。
以阿里法拍2022年5月14日拍賣成交價(jià)格來看,萬柳書院北街9號(hào)院14號(hào)樓7層702房產(chǎn)建筑面積合計(jì)298.96平方米,成交價(jià)1.09億元,折算下來每平方米約36.47萬元;北街9號(hào)院4號(hào)樓5層2單元502房產(chǎn),建筑面積合計(jì)256.4平方米,成交價(jià)0.76億元,成交單價(jià)約29.62萬元/平方米。
也就是說,這筆不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的背后,是75套近億級(jí)北京頂級(jí)豪宅。
值得注意的是,按照46.95億元的債權(quán)金額計(jì)算,75套房源平均每套售價(jià)0.63億元,低于此前法拍成交價(jià)格,因而該債權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)熱度較高,截至目前吸引42名意向人,1萬多次圍觀。
75套頂級(jí)豪宅從何而來?
萬柳書院雖名聲在外,但大多數(shù)人對(duì)其開發(fā)商中赫置地并不了解。
公開資料顯示,中赫置地成立于2005年,是中赫集團(tuán)旗下的全資子公司,后者業(yè)務(wù)涉及高端地產(chǎn)、商業(yè)開發(fā)和文旅體育等產(chǎn)業(yè),于2017年控股了國內(nèi)足壇傳統(tǒng)豪門——北京國安足球俱樂部。
中赫置地開發(fā)的住宅項(xiàng)目雖然不多,但貴在精。2011年5月,中赫置地開發(fā)的釣魚臺(tái)7號(hào)院取得30萬元/平米的最高預(yù)售均價(jià),刷新了北京最貴住宅紀(jì)錄,直至今日,釣魚臺(tái)項(xiàng)目在京城的地位仍不可撼動(dòng)。
2012年7月,中赫置地看上了北京萬柳地塊項(xiàng)目,即萬柳書院。資料顯示,該地塊處于海淀區(qū)萬柳生態(tài)區(qū)內(nèi),擁有成熟的高檔社區(qū)集中區(qū)域,緊挨頤和園、北接萬柳27洞高爾夫俱樂部,與地鐵站、大型商場更是一步之遙。
據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道,由于地段優(yōu)勢,該地塊有可能將刷新北京土地市場單價(jià)“地王”的紀(jì)錄,因而,為“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”,北京國土局將萬柳地塊的拍賣日期推遲至7月10日,并計(jì)劃設(shè)置價(jià)格上限,一旦到達(dá)政府規(guī)定的合理價(jià)格上限,將根據(jù)競爭地塊上配建回購房的面積、體量、建設(shè)條件等方面的因素,決定地塊最終歸屬。
此外,為了避免2010年幾家央企一天之內(nèi)在北京連拿三個(gè)“地王”的事件重演,人民日?qǐng)?bào)直言,調(diào)控關(guān)鍵期,央企參與“地王”爭奪恐怕并不合時(shí)宜。從而導(dǎo)致保利地產(chǎn)退出融創(chuàng)競買聯(lián)合體,萬科、招商蛇口、中冶等企業(yè)雖出席競拍現(xiàn)場但從未舉牌。
最后,中赫置地經(jīng)過46輪競價(jià)、以“26.3億元總價(jià)+16400平方米回購房面積拿下”的代價(jià)拿下該地塊。同時(shí),4.15萬元/平方米的實(shí)際樓面價(jià),也讓該地塊成為當(dāng)時(shí)的“單價(jià)地王”。
為了匹配其地王身份,中赫置地在萬柳書院的建設(shè)上也花了不少心思,其中最為業(yè)內(nèi)熟知的無疑是“萬柳的墻”,和“西宸的缸,霄八的頂,融創(chuàng)的湖,紫辰院的樹,北平府的院”一起組成了北京豪宅市場的標(biāo)桿項(xiàng)目。
值得注意的是,萬柳書院于2015年1月7日首度入市,銷售均價(jià)為14.5萬元/平方米。不到一周時(shí)間,萬柳書院再度開盤,均價(jià)就整體上漲1萬元至15.5萬元/平方米。不久后,就傳出“萬柳書院售罄、再無新房可售”的消息。
整個(gè)事件中最為吊詭的是,被抵押的75套豪宅從何而來?
有行業(yè)人士告訴觀察者網(wǎng),類似的情況其實(shí)不是孤例。像中赫置地這樣不是上市公司的企業(yè),因?yàn)槿鄙俟_市場的融資機(jī)會(huì),造血能力不足,會(huì)預(yù)留部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以備不時(shí)之需,抵押旗下房產(chǎn)也是一個(gè)正常的融資行為。且從時(shí)間來看,該項(xiàng)目到期日為2025年3月,并不存在違約?!?
但有消息稱,被抵押的75套豪宅早就賣出去了,只是受限于抵押不能網(wǎng)簽。對(duì)此,觀察者網(wǎng)向中赫置地方面確認(rèn),截至發(fā)稿,暫無回復(fù)。
北京煒衡(上海)律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師認(rèn)為,開發(fā)商在所持有的房屋已經(jīng)抵押的情況跟購房者簽訂的購房合同是合法有效的,通常來說按照合同約定,開發(fā)商在購房者支付房款后應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除預(yù)先在房屋上設(shè)定的抵押并將房屋登記至購房者名下,且將房屋實(shí)際交付給購房者。“如果開發(fā)商因?yàn)樽陨淼闹T多原因,無法及時(shí)完全的履行上述義務(wù),則購房者有權(quán)根據(jù)雙方的合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任?!?
鞠秦儀進(jìn)一步指出,如果開發(fā)商自身出現(xiàn)嚴(yán)重的資金問題,比如與出售的房屋相關(guān)的抵押融資就出現(xiàn)了問題,那么作為抵押物的房屋在拍賣處理后是需要優(yōu)先清償設(shè)定了抵押權(quán)的債務(wù),這種情況下購房者往往就會(huì)面臨向開發(fā)商追究責(zé)任而開發(fā)商卻無力承擔(dān)責(zé)任的困境,即“錢房兩失”。
鞠秦儀提醒,當(dāng)下復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場和不斷出現(xiàn)問題的開發(fā)商企業(yè),也要求購房者應(yīng)當(dāng)提高安全防范意識(shí),在購房時(shí)對(duì)于開發(fā)商的資質(zhì)、經(jīng)營狀況盡量了解和掌握,一旦出現(xiàn)了問題跡象也要及時(shí)維權(quán)。
跨界致資金壓力倍增
“抵押原因一個(gè)是資產(chǎn)太重,一個(gè)是轉(zhuǎn)型需要。”知情人士向觀察者網(wǎng)表示,中赫置地在開發(fā)萬柳書院后不久就有了轉(zhuǎn)型“體育+地產(chǎn)”想法,從而在2017年投資國安俱樂部、2018年簽約崇禮冬奧小鎮(zhèn),前者是需要巨大資金投入的PPP項(xiàng)目,后者是不斷“燒錢”的知名足球俱樂部。
據(jù)中赫集團(tuán)官方新聞顯示,2018年5月,中赫、太舞和首旅組成的聯(lián)合體中選太子城小鎮(zhèn)項(xiàng)目,該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資200億元,將打造以京張高鐵崇禮支線太子城站為核心的國際化四季度假小鎮(zhèn)。
值得注意的是,中赫集團(tuán)擁有此項(xiàng)目70%的股份。以此推算,中赫集團(tuán)預(yù)計(jì)投入資金140億元。若單純依靠自有資金開發(fā)建設(shè),對(duì)中赫集團(tuán)而言挑戰(zhàn)極大,更何況還需將資金源源不斷的投入球隊(duì)。
也就是說,包括抵押萬柳書院在內(nèi)的所得資金,中赫置地極有可能用到了“體育+地產(chǎn)”項(xiàng)目上。
上述人士進(jìn)一步表示,“其實(shí)中赫置地跨界‘體育+地產(chǎn)’之初的政策很好,包括3億人上冰雪在內(nèi)的號(hào)召都對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生了很多利好。但受疫情因素影響,北京和河北兩地通車受阻,導(dǎo)致滑雪市場熱度不達(dá)預(yù)期?!?
據(jù)觀察者網(wǎng)此前報(bào)道,2022年春節(jié)七天,北大湖滑雪度假區(qū)共接待游客4.94萬人次,同比增長174%,實(shí)現(xiàn)收入2144.57萬元,同比增長265%。據(jù)此計(jì)算,北大湖滑雪度假區(qū)單天實(shí)現(xiàn)收入306.37萬元。
在雪季長達(dá)4個(gè)月、客流非常理想的情況下,北大湖滑雪度假區(qū)一個(gè)雪季可以實(shí)現(xiàn)營收3.68億元。但與動(dòng)輒幾十上百億的投入相比,冰雪產(chǎn)業(yè)收回投資成本的時(shí)間相對(duì)漫長,中赫置地置地亦是如此。
不僅如此,2020年底,中赫集團(tuán)還中標(biāo)了北京工人體育場改造復(fù)建政府與社會(huì)資本合作(PPP)項(xiàng)目,雖有利于中赫集團(tuán)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型,但無形中資金壓力倍增。
“中赫集團(tuán)原并未打算全資入股國安俱樂部?!睋?jù)上述知情人士介紹,受球隊(duì)中性名政策影響,中赫集團(tuán)才于2021年6月從中信國安手中拿下北京國安俱樂部36%股權(quán),至此拿下北京國安俱樂部全部股權(quán)。
或許正因如此,囊中羞澀的中赫集團(tuán)成了被執(zhí)行5億的“老賴”。據(jù)企查查APP顯示,2023年1月4日,因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù),北京國安足球俱樂部有限責(zé)任公司、中赫集團(tuán)有限公司、中赫置地有限公司、中赫置地投資控股有限公司等新增2則失信被執(zhí)行人(老賴)信息,執(zhí)行法院為北京市海淀區(qū)人民法院。兩案件均于去年10月被強(qiáng)制執(zhí)行,執(zhí)行標(biāo)的共計(jì)5億元。
- 責(zé)任編輯: 解紅娟 
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