（文/張志峰 編輯/馬媛媛）地產(chǎn)下行通道中，央國企普遍以碾壓姿態(tài)參與到本輪洗牌，這幾乎成為行業(yè)共識。

不過，并非所有央國企面前都是一片坦途。

4月25日，中國交通建設(shè)集團旗下房地產(chǎn)上市平臺中交地產(chǎn)舉行2022年度業(yè)績說明會。

面對財務(wù)杠桿持續(xù)升高，至今未滿足“三道紅線”要求的中交地產(chǎn)2022年末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率分別達到70.44%、138.82%。

管理層在業(yè)績會上表示，地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)需要大額資金投入，公司近年來主營業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較快，因而積極開拓融資渠道，為主營業(yè)務(wù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展提供了堅實的資金保障。

陷“增收不增利”怪圈

根據(jù)財報，2022年中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入384.67億元，較上年同期增長164.52%；利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%。

然而出人意料的是，企業(yè)歸屬于上市公司股東凈利潤僅0.34億元，較上年同期大幅減少85.60%。

也就是說，在這場“大豐收”中，包括國資委在內(nèi)的上市公司股東僅分到了3%的凈利潤，剩余的97%都被“合作伙伴”以少數(shù)股東身份摘取了。

并且這個增收不增利的怪圈早已延續(xù)多年。

2018年-2022年五年間，中交地產(chǎn)營收從89.48億元一路高升至384.67億元，歸母凈利潤卻反而從8.1億元到5.4億元、3.47億元、2.36億元一路走低，直至去年降至0.34億元冰點。

與之相反，2018年-2022年期間，企業(yè)少數(shù)股東損益占比凈利潤比例卻逐年增加，分別為29%、51%、61%、68%和97%。

事實上這樣的情況在近年地產(chǎn)下行周期并不少見，尤其是“三道紅線”政策出臺之后，不少陷入流動性危機的民營房企為防止融資渠道徹底封閉，掩蓋自身真實債務(wù)杠桿，被迫選擇“明股實債”方式進行融資。

而這樣做的代價往往就是與投資方私下簽訂特殊的利潤分配方案，最終導(dǎo)致股東利潤遭到侵蝕。

在業(yè)績會現(xiàn)場，對于凈利潤下滑，中交地產(chǎn)董事會秘書田玉利解釋稱，2022年隨著項目交付結(jié)轉(zhuǎn)面積的增加，公司營業(yè)收入有明顯增加，但隨著前期較早拿地并開發(fā)的高毛利項目逐步結(jié)轉(zhuǎn)完畢，近年拿地成本不斷提高以及銷售端限價等各類因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間出現(xiàn)一定程度的收窄。

而對于股東利潤下滑，田玉利則較為模糊地表示，并表范圍內(nèi)項目公司持股情況不同的項目盈利情況存在一定差異，歸母凈利潤亦受到影響，導(dǎo)致2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤較少。

定增35億元融資

值得關(guān)注的是，不久前中交地產(chǎn)剛剛披露了一起35億元定增融資，進一步保障企業(yè)資金流動性。

4月25日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布修改后的定增方案。

據(jù)中交地產(chǎn)發(fā)布的新版定增方案顯示，此次發(fā)行對象為包括地產(chǎn)集團在內(nèi)的不超過35名（含35名）符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定對象。其中，地產(chǎn)集團擬認購股票數(shù)量合計不低于此次發(fā)行實際發(fā)行數(shù)量的30%，不高于此次發(fā)行實際發(fā)行數(shù)量的50%；其余股份由其他發(fā)行對象以現(xiàn)金方式認購。

中交地產(chǎn)表示，此次募集資金不超過35億元，主要用于長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園 、惠州紫薇春曉、天津春映海河5個項目的資金所需以及補充流動資金。此次募集資金投資項目符合“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求，募集資金投資項目均為住宅項目，均已取得首批預(yù)售許可證并進行預(yù)售。

為維護廣大投資者的利益，降低即期回報被攤薄的風險，中交地產(chǎn)承諾，增強對股東的長期回報能力，公司將加強募集資金投資項目監(jiān)管，加快項目實施進度，提高經(jīng)營管理和內(nèi)部控制水平，增強公司的盈利能力，強化投資者的回報機制。

對于未來是否有再融資計劃，中交地產(chǎn)稱，公司將視未來業(yè)務(wù)規(guī)劃適時選擇合適的融資渠道，支撐公司業(yè)務(wù)發(fā)展。

對于投資者質(zhì)疑公司是否缺錢才進行此類融資時，中交地產(chǎn)管理層稱，地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)需要大額資金投入，公司總股本規(guī)模較同行業(yè)上市公司比相對較小，近年來主營業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較快，積極開拓融資渠道，為公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展提供了堅實的資金保障。

在拿地策略上，中交地產(chǎn)稱，公司新項目的拓展聚焦高能級區(qū)域與城市，優(yōu)選市場基本面表現(xiàn)較好、投資風險小的城市和板塊，資源配置向投資質(zhì)量效益好的城市及團隊傾斜，優(yōu)選人口規(guī)模大、人口聚集能力強、GDP總量和增量排名靠前的區(qū)域和城市，進一步向核心城市、核心區(qū)域聚焦。

2023年，企業(yè)投資方向仍主要以資金投入產(chǎn)出效率高的市場化商品房項目為主，適度布局城市更新項目，擇機選擇政策性住房項目，謹慎獲取持有型物業(yè)類項目，同時也進一步提升市場研判能力，提升合作、收并購談判能力，提升資源嫁接能力，充分規(guī)避投資風險，精益求精，提高投資質(zhì)量。

截至2022年末，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項目115個，土地總面積1056.45萬平方米，在建及待建面積1648.67萬平方米。

兩項指標觸及“紅線”

此外，作為融資渠道相對寬松的央企，中交地產(chǎn)至今仍未滿足“三道紅線”指標令人生疑。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，企業(yè)標剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為70.44%、138.82%和1.12（倍），屬于“三道紅線”中的“橙檔”企業(yè)，引發(fā)深交所問詢。

深交所要求企業(yè)說明“最近三年末，發(fā)行人剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率和凈負債率高于同行業(yè)可比上市公司”的原因，中交地產(chǎn)也在同日的公告作出回復(fù)。

其表示，發(fā)行人股本和資本公積金額較小，上市后較少進行股權(quán)融資，合并權(quán)益金額較小；發(fā)行人在2020年末、2021年末、2022年末的股本和資本公積合計占合并權(quán)益比例分別為6.41%、4.60%、4.50%，同行業(yè)平均占比分別為35.01%、42.28%、36.19%，發(fā)行人股本及資本公積顯著小于同行業(yè)可比公司。

同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較大金額的資金，多年來公司主要依賴債權(quán)融資籌集資金，因此，資本結(jié)構(gòu)中負債金額占比相對較高，導(dǎo)致剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率和凈負債率較高。

對于行業(yè)未來，中交地產(chǎn)管理層依舊持樂觀態(tài)度。

其在業(yè)績會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動投資、促進消費、保持國民經(jīng)濟持續(xù)增長中發(fā)揮了重要作用。近年來，中央堅定落實房住不炒政策，強化土地、金融、財稅端的調(diào)控力度，不斷鞏固房地產(chǎn)長效機制成果，房地產(chǎn)市場逐漸開始回歸本源，長期來看，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)仍在持續(xù)推進，城市居民對居住品質(zhì)提升的需求不斷增強，在政策端適時發(fā)力的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景依然可期。