（文/張志峰 編輯/馬媛媛）11月28日下午，證監(jiān)會(huì)一番支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、恢復(fù)上市房企再融資的言論令地產(chǎn)股再次沸騰。

29日開(kāi)盤(pán)，A股房地產(chǎn)服務(wù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊領(lǐng)漲，漲幅分別達(dá)到7.73%和7.23%，創(chuàng)下歷史新高。

其中，萬(wàn)科A、華夏幸福、榮盛發(fā)展、上實(shí)發(fā)展、金科股份、天房發(fā)展、渝開(kāi)發(fā)、陽(yáng)光城、華僑城A、城建發(fā)展、綠地控股、中南建設(shè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、大悅城、中交地產(chǎn)、新城控股、京能置業(yè)、金地集團(tuán)等約30只規(guī)模房企股價(jià)一字漲停。

港股則更加瘋狂，如三巽集團(tuán)最大漲幅超過(guò)150%。

截至收盤(pán)，大發(fā)地產(chǎn)大漲64.08%，德信中國(guó)與三巽集團(tuán)漲超36%，融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、上海證大均漲超20%，漲幅超過(guò)10%的地產(chǎn)股約有50只之多。

房地產(chǎn)“第三支箭”落地

消息面上，11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)表示，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

這意味著，支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”也正式落地。至此，信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動(dòng)房地產(chǎn)融資。

具體而言，其一，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

其二，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

其三，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

其四，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

其五，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

紓困房企加速出清

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此次政策延續(xù)此前風(fēng)向，進(jìn)一步表明支持房地產(chǎn)再融資的態(tài)度，且預(yù)期對(duì)于出險(xiǎn)房企恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)意義重大。

這也是A股與H股地產(chǎn)股今天飄紅的主要原因。

不過(guò)，也有地產(chǎn)人士認(rèn)為，近期支持房企融資的“三箭齊發(fā)”，目的是搶救出險(xiǎn)房企和確保優(yōu)質(zhì)房企健康發(fā)展。但融資不是無(wú)限度的，倘若市場(chǎng)端不買(mǎi)賬，也只是將房企送進(jìn)了ICU，并不會(huì)對(duì)恢復(fù)行業(yè)正常運(yùn)行起到?jīng)Q定性作用。

而近段時(shí)間多重利好政策疊加，最大的意義還是在于改善了資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，判斷未來(lái)將會(huì)持續(xù)性出臺(tái)重磅利好消息來(lái)修復(fù)市場(chǎng)。

同策研究院資深分析師肖云祥告訴觀(guān)察者網(wǎng)，第三支箭側(cè)重房企股權(quán)融資，促進(jìn)了一些未出險(xiǎn)、基本面好，還未上市但有上市意愿的房企通過(guò)借殼的方式登錄A股市場(chǎng)。

對(duì)于出險(xiǎn)的A股企業(yè)而言，是通過(guò)重組的方式去險(xiǎn)的契機(jī)，對(duì)于行業(yè)而言增加了加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清的一個(gè)渠道。

同時(shí)，政策也明確資金的用途，就是解決當(dāng)務(wù)之急，如去庫(kù)存、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)性。

因此在肖云祥看來(lái)，第三支箭并非全面的放開(kāi)房企融資，而是有保有壓，需要符合相關(guān)的條件、限制募得資金的用途，其效果應(yīng)該以當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的痛點(diǎn)、堵點(diǎn)作為背景。

億翰智庫(kù)也指出，股權(quán)融資本就是更為市場(chǎng)化的行為，對(duì)于已經(jīng)暴雷違約的企業(yè)，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下資本是否認(rèn)可仍有待觀(guān)察。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年截至11月中，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)1000次（2021年同期只有600次），同比上漲接近70%，9月單月超過(guò)135次，累計(jì)2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄。

其中，央行降息仍在持續(xù)，最低首套房利率已經(jīng)拉低到3.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀(guān)察者網(wǎng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)整體缺血嚴(yán)重，最近房地產(chǎn)各種寬松政策越來(lái)越多，且開(kāi)始向穩(wěn)定房企的現(xiàn)金流傾斜；相比之前，政策寬松的主要方向是傾斜購(gòu)房者，降低購(gòu)房者入市壓力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。

其中，國(guó)內(nèi)貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預(yù)收款41041億元，下降33.8%；個(gè)人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

因此，張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下的問(wèn)題是購(gòu)房者支付能力、對(duì)后市的信心等，該政策的確會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定的積極作用，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)見(jiàn)底依然需要一段時(shí)間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)。特別是疫情下，購(gòu)房者信心不足，很多房企暴雷影響了購(gòu)房者的安全感，所以使得很多寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的作用低于預(yù)期。

他預(yù)計(jì)，在11月一系列重磅政策的影響下，市場(chǎng)有望在2023年初逐漸企穩(wěn)。